Jak uzyskać obniżenie czynszu najmu lokalu gastronomicznego z powodu pandemii COVID-19.

Utrudnienia spowodowane Covid-19
Piotr Kłodziński|
|
Comments (0)

Jak uzyskać obniżenie czynszu najmu lokalu gastronomicznego z powodu pandemii koronawirusa? 

Zarys problemu

W ostatnim czasie, w związku z wyrażeniem przez władze zgody na ponowne otwarcie lokali gastronomicznych, temat wypowiedzenia umów najmu lokali ustąpił miejsca pytaniom o to, czy w obecnej sytuacji możliwe jest także – całkowicie uzasadnione przecież – żądanie obniżenia czynszu za najem lokalu gastronomicznego. Pytanie to jest bardzo istotne, ponieważ z perspektywy branży gastronomicznej odmrożenie tej gałęzi gospodarki należy określić jedynie jako częściowe. Wynika to z wprowadzonych ograniczeń dotyczących zarówno reguł rozmieszczenia stolików (co przekłada się na liczbę klientów), jak i z uwagi na dodatkowe koszty ponoszone w związku z zapewnieniem jednorazowych sztućców, płynu dezynfekującego czy ścianek ochronnych. Istotny wpływ ma także zakaz wspólnego spożywania posiłków z osobami, z którymi nie zamieszkujemy. Nastąpiła trwała zmiana stosunków – obecnie klienci, ze względu na trwający stan epidemii, zwyczajnie boją się korzystać ze stacjonarnych lokali gastronomicznych. Ponadto znaczna grupa dotychczasowych stałych klientów branży gastronomicznej, przeniosła się do internetu i korzysta z posiłków zamawianych z dowozem. Wszystko to sprawia, że zyski właścicieli lokali gastronomicznych dalekie są od tych sprzed czasu pandemii, a należy pamiętać, że to one były punktem odniesienia przy zawieraniu umowy najmu. Ponadto wielu przedsiębiorców musi odrabiać straty poniesione w przeciągu ostatnich miesięcy, kiedy w ogóle nie mogli prowadzić działalności, a czynsz był – naszym zdaniem –niesłusznie naliczany przez niektórych mniej rozsądnych i ugodowych właścicieli nieruchomości. Z logicznego punktu widzenia uzasadnione wydaje się zatem dążenie do obniżenia czynszu najmu lokali tak, aby jego wysokość odpowiadała zarówno w sytuacji całkowitego zamknięcia lokali stacjonarnych, jak również wówczas, gdy restrykcje złagodzono jedynie częściowo. W przeciwnym razie odmrożenie gospodarki może nie uchronić przedsiębiorstw gastronomicznych przed bankructwem.

Renegocjacje wysokości czynszu

W pierwszej kolejności warto przystąpić do próby negocjacji wysokości czynszu zwynajmującym. Wielu z nich rozumie to, w jakiej sytuacji znalazła się branża gastronomiczna, więc będzie chciało znaleźć wyjście z zaistniałej sytuacji, uwzględniając dalszą współpracę, ponieważ obecny stan epidemii z całą pewnością kiedyś się skończy. Dla właściciela lokalu wynajmowanego na cele gastronomiczne większym zyskiem będzie także utrzymywanie stałego, chociaż niższego dochodu z wynajmowanego lokalu, niż wizja braku wpływów z powodu bankructwa przedsiębiorcy. W obecnych okolicznościach znalezienie nowego najemcy nie będzie proste. Ponadto, jeżeli prowadzimy działalność już od dłuższego czasu w tym samym miejscu i nasze relacje z wynajmującym są dobre, to z całą pewnością w jego interesie jest utrzymanie umowy, ponieważ nowy najemca może okazać się po prostu mniej rzetelny, co będzie prowadziło do konfliktów lub nieterminowego regulowania zobowiązań. Wielu właścicieli nieruchomości ma bogatą historię sporów z poprzednimi najemcami. Niektórzy z nich wyciągnęli z niej lekcję, inni niestety nie.

Przytoczone argumenty jednoznacznie dowodzą, że pozycja negocjacyjna najemców lokali
gastronomicznych jest na tyle dobra, aby przy założeniu racjonalnego podejścia z obu stron, w wyniku rozmów z właścicielem wypracować satysfakcjonujące dla wszystkich rozwiązanie. W takiej sytuacji należy przygotować odpowiedni aneks do umowy, którego postanowienia mogą mieć charakter stały lub okresowy. Zawierane są także aneksy czasowe z możliwością ich odnowienia. Przykładowo najbardziej sprawiedliwym wydaje się rozwiązanie, w którym obniżka czynszu dotyczy czasu przeszłego i kilku najbliższych miesięcy. Po upływie tego okresu, w zależności od rozwoju sytuacji – jeżeli ograniczenia zostaną utrzymane, a obroty lokalu będą niskie, wynajmujący zobowiąże się przedłużyć ten okres, a jeżeli zostaną one zniesione i obroty wzrosną do dawnego poziomu, to czynsz wróci do kwoty pierwotnej. Oczywiście można również wypracować wariant pośredni na wypadek zniesienia tylko części ograniczeń i powolnego wzrostu obrotów. Warto w takiej sytuacji wspólnie z wynajmującym zwrócić się do kancelarii prawnej z prośbą o przygotowanie takiej umowy, w której doświadczony pełnomocnik pomoże spisać wzajemne ustalenia stron i określi szczegółowo wszystkie niezbędne kwestie pomiędzy stronami, zachowując rozsądną neutralność.

W przypadku braku porozumienia – klauzula rebus sic stantibus

konstrukcja tego przepisu oparta jest na założeniu, w myśl którego nieuwzględnienie wystąpienia po zawarciu umowy szczególnych, nadzwyczajnych okoliczności, mających istotny wpływ na wykonanie zobowiązania, prowadziłoby do nieusprawiedliwionego naruszenia słuszności kontraktowej, czyli do niesprawiedliwości.”- 
 W. Popiołek w: Księga pamiątkowa dedykowana profesorowi Bogusławowi Gawlikowi (pod red. J. Pisulińskiego, P. Tereszkiewicza, F. Zolla), Warszawa 2012, s. 167–168.

Zgodnie z regulacją art. 3571 KC „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

Należy wskazać, że niestety nadal u niektórych wątpliwości budzi okoliczność, czy stan epidemii i związana z nim szybka i niespodziewana zmiana przepisów prawa mogą być uznane za nadzwyczajną zmianę stosunków. Sama zmiana przepisów prawa jest czymś zupełnie naturalnym i przedsiębiorcy niekiedy decydują się ponosić ryzyko takich zmian – w obszarze reguł prowadzenia działalności, prawa pracy czy prawa podatkowego – jednak i te zmiany uznawane były wielokrotnie za wypełniające znamiona art. 357[1] k.c. Obecna zmiana prawa jest spowodowana sytuacją nadzwyczajną, którą można obserwować także poza granicami naszego kraju, a nawet kontynentu. Wprowadzone ograniczenia są zatem wyjątkowe, bardzo dotkliwe i wprowadzone w sposób nagły. Należy jednak w ślad za P. Machnikowskim wskazać,
że „Wprowadzenie nowych, niemożliwych do przewidzenia i niestosowanych w prawidłowo funkcjonujących społeczeństwach zakazów prawnych związanych z jakąś szczególną sytuacją (np. klęską żywiołową, epidemią, konfliktem zbrojnym, poważnym kryzysem gospodarczym), należy uznać, moim zdaniem, za nadzwyczajną zmianę stosunków”.
[I] Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Krakowie podtrzymując w jednym z kluczowych orzeczeń za stanowisko Sądu Okręgowego, zdaniem którego „przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumie się najogólniej taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, jest niebywały, niezwykły, chociaż niekoniecznie musi on mieć charakter katastrofy. Przykładowo wskazać tu można różnego rodzaju klęski żywiołowe, epidemie, operacje wojenne, strajk generalny, a nawet zasadnicze i zaskakujące zmiany przepisów prawa. Tak więc chodzi o okoliczności, które nie są objęte
typowym ryzykiem umownym, a ponadto są obiektywne i niezależne od stron”.[II]

W tym miejscu warto wskazać na jeszcze jedną okoliczność, pomijaną przez komentujących powyższy przepis w kontekście obecnej sytuacji. Rozważania na temat tego, czy zmiana przepisów może być oceniana jako nadzwyczajna zmiana stosunków, są oczywiście słuszne, jakkolwiek nie jest to jedyna okoliczność, jaką należy poddać analizie. Gdyby bowiem nie wprowadzono żadnych ograniczeń w funkcjonowaniu lokali w formie przepisów prawa, to nadal mielibyśmy do czynienia z nadzwyczajną zmianą sytuacji. Wielu klientów lokali gastronomicznych nie decyduje się na skorzystanie z ich usług nie dlatego, że nie podoba im się większa odległość między stolikami, ale z powodu strachu przed wirusem. Spadek obrotów jest zatem spowodowany mniejszą liczbą klientów, wynika ze zmiany ich zachowania, a nie ze zmiany przepisów. Przy tym decyzja konsumentów nie jest spowodowana spadkiem jakości usług świadczonych w danym lokalu, ale nadzwyczajną, niespotykaną dotąd sytuacją pandemii. Wysokie ryzyko zakażenia się wirusem istnieje nie tylko w samym lokalu, ale także w drodze do
niego – na ulicy, w komunikacji miejskiej czy w taksówce. Ponadto zakazy dotyczące spotykania się przy stoliku osób wspólnie niezamieszkujących skutecznie odstraszają klientów. Gdyby nie wprowadzono obowiązków związanych z dezynfekcją lokalu czy korzystaniem ze sztućców jednorazowych to koszty te właściciele lokalu i tak musieliby ponieść, aby sprostać wymaganiom klientów obawiających się zarażenia wirusem. Niewprowadzenie takich środków, pomimo ich dobrowolności, narażałoby lokal na spadek liczby klientów, ponieważ wybraliby oni miejsca kompletnie wyposażone w środki bezpieczeństwa. W ślad za orzecznictwem: „jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków można wskazać na nieurodzaj, epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, gwałtowną zmianę poziomu cen na określonym rynku, długotrwały paraliż środków transportu lub łączności, zmianę ustroju politycznego i społeczno-gospodarczego państwa itd.”
[III] Podobnie wielokrotnie wypowiadały się Sądy Apelacyjne w całej Polsce.[IV] Także Sąd Najwyższy wskazuje, że „nadzwyczajna zmiana stosunków rozumiana jest jako zdarzenie rzadko zachodzące, niezwykłe, wyjątkowe, normalnie niespotykane. Do przyczyn zaistnienia takiego stanu zaliczane są zdarzenia natury przyrodniczej (nieurodzaj), społecznej (epidemia, klęski żywiołowe, kryzys gospodarczy), powszechnie występujące.”[V]

Zmiana sytuacji najemcy jest zatem konsekwencją zmiany przepisów, ale nawet przy ich
braku sytuacja w branży gastronomicznej nie byłaby dużo bardziej odmienna. Wszystkie te okoliczności uzasadniają zdecydowane twierdzenie, że komentowany przepis powinien znaleźć zastosowanie. Taki jest zresztą cel tej regulacji – ma ona stanowić wyłom od wywodzącą się jeszcze z czasów rzymskich zasady pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Uzasadnia go fakt, że człowiek nie jest w stanie przewidzieć zdarzeń przyszłych, a obecne osiągnięcia nauki i techniki nie zawsze – czego dowodzi obecna sytuacja – są w stanie wystarczająco szybko eliminować nieprzewidziane ryzyko. W związku z tym strony umowy, zarówno wierzyciel jak i dłużnik, potrzebują stosownego narzędzia prawnego. W momencie zawierania umowy ustalamy jej treść oraz poszczególne świadczenia na podstawie czynników zewnętrznych, których zmiany, także negatywne, akceptujemy i w konsekwencji godzimy się na
towarzyszące ryzyko. Jeżeli jednak owe zmiany przybierają kształt zdarzeń nadzwyczajnych i niemożliwych do przewidzenia, to uzasadnionym jest przyznanie stronie stosunku prawnego ochrony.

W związku z tym, że powyższa regulacja ma charakter wyjątkowy, to także sposób
ustalenia poziomu przyznawanej ochrony wymaga zastosowania środków wyjątkowych – skorzystanie z tej regulacji zawsze wymaga orzeczenia sądu. Tylko sąd, a więc organ niezależny, wyposażony w odpowiednie kompetencje, jest w stanie na nowo ukształtować stosunek prawny między stronami, a nawet doprowadzić do jego zakończenia. Rozwiązanie takie należy ocenić jako słuszne, choć trzeba przypomnieć, że postępowania sądowe to nie są najczęściej sprawy, które odbywają się z dnia na dzień. Niemniej jednak wszystkie powyższe okoliczności można uwzględnić w toku postępowania mediacyjnego lub w sądzie arbitrażowym, co znacznie przyspieszy rozpatrywanie sprawy i umożliwi stronom uzgodnienie nowych, satysfakcjonujących warunków. Eliminacja ryzyka niezadowolenia jednej ze stron, a tym samym korzystania przez nią ze środków odwoławczych, znacznie skraca cały proces.

Obecna sytuacja uzasadnia skorzystanie z opisanego rozwiązania. Skorzystanie z fachowej pomocy pozwoli to na uniknięcie porażki i utraty kosztów procesu w wyniku nieznajomości przepisów proceduralnych.

Wada rzeczy najętej

Zgodnie z art. Art. 664 § 1 „Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”. Na temat rodzaju wad szerzej przeczytać można na naszym blogu. W tym miejscu jedynie wystarczy wskazać, że ograniczenia w korzystaniu z lokali wynikają z wprowadzonych przepisów prawa, jest to zatem wada prawna. O ile w przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie tego przepisu nie jest oczywiste, o tyle w przypadku lokalu gastronomicznego sytuacja jest już inna. W pierwszej kolejności należy dokładnie przeanalizować postanowienia umowy, w szczególności pod kątem tego, czy zawiera ona określenie celu zawieranej umowy. Lokal gastronomiczny ma bowiem służyć prowadzeniu w nim działalności gospodarczej o określonym charakterze. Sam wynajem – w sytuacji, w której nie można świadczyć usług gastronomicznych lub ich świadczenie jest poważnie ograniczone – w naszej ocenie nie spełnia
celu, w jakim umowa została zawarta. Nie ma bowiem realnej możliwości świadczenia usług gastronomicznych w takim samym zakresie, na jaki strony się umówiły, czy też jakich oczekiwałby każdy rozsądny najemca. Jest to wada niezależna od wynajmującego, niemniej jednak nie zmienia to faktu, że korzystanie z lokalu jest w znacznym stopniu ograniczone. W związku z powyższym skorzystanie z tej regulacji może okazać się rozwiązaniem adekwatnym do zaistniałej sytuacji, jednak kluczowa będzie tutaj treść umowy, a każdy przypadek należy przeanalizować indywidualnie.

Następcza częściowa niemożliwość świadczenia

Zgodnie z art. 495 §2 KC „Jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego”. Skoro zatem najemca nie może w pewnym zakresie korzystać z lokalu, to jego świadczenie w stosunku do wynajmującego, a więc płacony czynsz, powinno być proporcjonalnie zmniejszone. Warto wskazać, że powyższy artykuł w § 1 wskazuje, że ta niemożliwość wynikać ma z okoliczności niezależnych, a za taką  można uznać pandemię COVID-19. Szerzej o rozumieniu pojęcia niemożliwości świadczenia można przeczytać na naszym blogu. W tym miejscu wystarczy wskazać, że w zaistniałej sytuacji niemożliwość świadczenia ma zarówno charakter obiektywny, jak i subiektywny. W obecnej sytuacji ani ten konkretny wynajmujący, ani żaden inny wynajmujący nie byłby w stanie zapewnić możliwości korzystania w pełni z lokalu gastronomicznego, bowiem wprowadzone ograniczenia są jednolite dla wszystkich. Korzystanie z lokalu przy nałożonych ograniczeniach dla najemcy może mieć sens, jednak wprowadzone restrykcje uzasadniają roszczenie o obniżenie czynszu, skoro wynajmujący, choć nie ze swojej winy, nie jest w stanie zapewnić lokalu o właściwościach, na jakie umówiły się strony. Kluczowa w tym zakresie jest także analiza postanowień, aby prawidłowo zidentyfikować cel zawartej umowy najmu lokalu gastronomicznego. Nie ma tutaj znaczenia, że wynajmujący nie jest w żaden sposób odpowiedzialny za zaistniałą sytuację. W naszej ocenie przepis ten znajduje zastosowanie także do przyczyn od stron niezależnych takich, jak np. zmiana przepisów prawa.

Podsumowanie

W obecnej sytuacji obniżenie czynszu najmu lokali jest jedynym rozsądnym działaniem, które może pozwolić przetrwać wielu przedsiębiorstwom świadczącym usługi gastronomiczne, a równocześnie zapewnić trwałość stosunków najmu nieruchomości, na czym docelowo skorzystają również wszyscy wynajmujący. W pierwszej kolejności warto zatem przystąpić do negocjacji z drugą stroną umowy,przedstawiając swoje argumenty. Może to doprowadzić do zawarcia odpowiedniego aneksu do umowy i obniżenia czynszu chociaż na pewien okres. Jeżeli jednak rozmowy nie przynoszą rezultatu, warto skorzystać z przedstawionych rozwiązań
prawnych. Następcza częściowa niemożliwość świadczenia daje nam podstawy do domagania się obniżenia czynszu i warto w tym zakresie skonsultować treść swojej umowy z prawnikiem w celu oceny, czy będzie można z tej instytucji skorzystać.
Podobnie sytuacja wygląda w zakresie wady lokalu, jakkolwiek kwalifikowanie obecnej sytuacji jako wady budzi kontrowersje. Najbardziej skuteczna podstawa prawna do obniżenia czynszu i innych opłat wynikających z umowy najmu przy braku porozumienia z właścicielem, to skorzystanie z kodeksowej klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W naszej ocenie daje ona zdecydowanie największe szanse na osiągnięcie pożądanego rezultatu, w celu jej prawidłowego zastosowania niezbędne jest jednak skorzystanie z drogi sądowej. Jednak nawet przy takim rozwiązaniu strony sporu nie są skazane na oczekiwanie na odległy wyrok sądowy, bowiem sprawa może zostać rozwiązana w toku wcześniejszych negocjacji, mediacji czy arbitrażu. Warto też pamiętać, że skorzystanie z innych zabezpieczeń umownych przez wynajmującego w wielu przypadkach może zostać wcześniej czasowo (do chwili wydania prawomocnego wyroku) zatrzymane przez sąd w drodze wnioskowanych wraz z pozwem postanowień zabezpieczających. 

FAQ:
1. Czy właściciele lokali gastronomicznych powinni obniżać czynsze za czas zamknięcia lokali i teraz gdy ruch pomimo otwarcia jest znacznie zmniejszony? 
Tak. Jednak zmusić ich można do tego jedynie na drodze sądowej, a to kosztuje obie strony i zajmuje czas, który można poświęcić na odbudowę biznesu. Dlatego rozsądni właściciele przyznają najemcom obniżki w wyniku negocjacji. 


2. Czy Najemcy lokali gastronomicznych mają szanse wygrać przed sądem?
W naszej ocenie takie roszczenia najemców w aktualnej sytuacji są w pełni uzasadnione. Choć wszystko zależy od konkretnej umowy i konkretnego przypadku, każda sytuacja jest inna. Na pewno jednak mieliśmy i mamy aktualnie stan, który ustawodawca określił jako nadzwyczajną zmianę stosunków. To że lokale dziś są już otwarte, nie oznacza jeszcze przecież, że przynoszą takie zyski jak dawniej. Sądy będą musiały to wziąć pod uwagę. 

3. Czy można się domagać zwrotu już zapłaconego czynszu? 
To już bardzo zależy od konkretnego przypadku, w naszej ocenie takie roszczenia są uzasadnione. Choć linia orzecznicza sądów w tym zakresie dopiero się wyklaruje.

Piotr Kłodziński

Radca Prawny

wraz z Zespołem Kancelarii

 

MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA? POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ W PRZEDMIOCIE OBNIŻENIA CZYNSZU WYNIKAJĄCEGO Z UMOWY NAJMU?

ZAPRASZAMY DO DODAWANIA KOMENTARZY PONIŻEJ LUB
KONTAKTU Z AUTOREM: 
PIOTR.KLODZINSKI@KLODZINSKIKANCELARIA.PL


[I] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny.
Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 357
1 Nb. 7.

[II] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 6 grudnia
2016 r. I ACa 644/16

[III] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 stycznia
2020 r. V AGa 110/19

[IV] Zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10
lipca 2018 r. I ACa 1459/17; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10
października 2017 r. VI ACa 1556/16; Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia
7 lutego 2018 r. I AGa 34/18

[V] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2018 r. II CSK
303/17

 

Rate this post

NAJNOWSZE PORADY PRAWNE

Ostatnie wpisy