Gwałtowny wzrost cen energii i gazu może z dnia na dzień sprawić, że rentowny dotąd biznes w wynajmowanym lokalu zaczyna przynosić drastyczne straty. Co zrobić, gdy długoterminowa umowa wiąże Cię z wynajmującym, a koszty mediów przekraczają granice opłacalności? Wyjaśniamy, jak klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) pozwala na obniżenie czynszu lub całkowite rozwiązanie toksycznej umowy najmu.
💡 Najważniejsze wnioski
- Rosnące koszty mediów, które rujnują rentowność przedsiębiorstwa, stanowią w określonych przypadkach przesłankę do sądowej modyfikacji warunków zawartej umowy (np. obniżenia czynszu).
- Klauzula rebus sic stantibus (art. 3571 Kodeksu cywilnego) może być zastosowana, gdy zaistnieje zjawisko o charakterze powszechnym, którego najemca nie mógł przewidzieć w momencie podpisywania kontraktu.
- Procesy sądowe potrafią trwać latami, dlatego kluczowe jest ubieganie się w pozwie o zabezpieczenie powództwa, co pozwala na czasowe obniżenie (lub zawieszenie) płatności czynszu już na czas trwania sprawy.
Nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych i skokowe podwyżki opłat dają najemcy potężny oręż do renegocjacji umowy. Bardzo często już samo profesjonalne przedsądowe wezwanie do obniżenia czynszu oparte na art. 357(1) KC skłania wynajmującego do realnych ustępstw.
Zabójcze rachunki. Jak klauzula rebus sic stantibus uratuje najemcę?
Drogie media a „świętość” umów najmu
Zasada pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać) to absolutny fundament prawa kontraktowego. Podpisując umowę, zrzekasz się możliwości jej bezpodstawnego zrywania, bo rynki czasami bywają kapryśne. Jednak co zrobić, gdy z powodu globalnego kryzysu energetycznego, opłaty za prąd rosną kilkukrotnie, jak to miało miejsce np. w przypadku dużych instytucji publicznych i uczelni, które notowały podwyżki rzędu setek procent? Niejednokrotnie czynsz jest dopiero początkiem problemów – to przerzucane na najemcę astronomiczne koszty ogrzewania i energii elektrycznej topią biznes.
Kiedy w takich okolicznościach najemca nie ma twardej „break option” (możliwości wcześniejszego wyjścia z umowy), wynajmujący często blokują wypowiedzenia kontraktu. Kodeks cywilny na szczęście oferuje wyjście awaryjne.
Klauzula rebus sic stantibus (Art. 3571 KC)
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych dalsze trwanie w umowie rodzi rażącą stratę, sąd może zainterweniować – a wręcz zmienić wysokość czynszu lub definitywnie rozwiązać umowę. Aby skorzystać z tego rozwiązania, trzeba udowodnić spełnienie kumulatywnych przesłanek.
Czym jest nadzwyczajna zmiana stosunków?
To nie może być zwykłe, incydentalne ryzyko biznesowe (np. mniejszy ruch klientów). To musi być powszechne wstrząśnięcie rynkiem – takie jak globalna pandemia, załamanie rynków paliwowych przez wojnę czy gwałtowna, niespotykana do tej pory hiperinflacja dotykająca szeroką sferę przedsiębiorców.
Groźba rażącej straty i utrata rentowności
Orzecznictwo Sądu Najwyższego (m.in. na kanwie spraw pandemicznych) precyzuje, że „rażąca strata” ma miejsce wtedy, gdy cel gospodarczy zawartej umowy zostaje kompletnie zniweczony. Jeżeli drastyczne ceny gazu lub prądu konsumują zysk i sprawiają, że inwestycja w dany lokal permanentnie zaczyna generować gigantyczne zobowiązania przewyższające wpływy z prowadzonego biznesu, przesłanka zostaje spełniona.
Przesłanka nieprzewidywalności na etapie kontraktowania
Z klauzuli nie skorzystasz, jeżeli umowę najmu podpisałeś miesiąc temu, mając świadomość ogólnokrajowych, historycznych skoków cen surowców. Natomiast w przypadku wieloletnich umów rynkowych, zawieranych w stabilnych okolicznościach gospodarczych kilka lat przed pojawieniem się fali kryzysowej, nikt z należytą starannością nie mógł oszacować ryzyka wybuchu globalnych napięć i piku inflacyjnego. Oznacza to spełnienie przesłanki nieprzewidywalności.
Jak skutecznie dochodzić swoich praw?
Krok 1: Próba polubowna i wezwanie przedsądowe
W interesie każdej ze stron leży dojście do szybkiego porozumienia. Podstawą jest mocne, merytoryczne przedsądowe wezwanie do obniżenia czynszu lub zgody na wypowiedzenie umowy. Rzetelnie sformułowane przez profesjonalnego prawnika argumenty z powołaniem na orzecznictwo sądowe potrafią otworzyć oczy wynajmującemu na to, że przed sądem może stracić dużo więcej niż idąc na odpowiedni, kompromisowy aneks.
Krok 2: Pozew i wniosek o zabezpieczenie czynszu
Brak woli porozumienia to prosta droga do Sądu z wnioskiem o orzeczenie rozwiązania umowy lub odgórne ścięcie marż czynszowych. Zasadniczym problemem postępowań procesowych jest czas. Gdy sprawa potrwa 2 lata, zadłużenie najemcy tylko zrujnuje spółkę.
Rozwiązaniem jest wniosek o zabezpieczenie powództwa. Dobrze napisany i rozpatrzony przez Sąd pozytywnie, może – na czas trwania sprawy sądowej – zawiesić pobieranie części czynszu lub uchronić przed eksmisją, ratując najemcę od pogłębiania długu z powodu opłat medialnych.