Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony. Poradnik.

Spis treści – Najważniejsze pytania i odpowiedzi

1. Wstęp. Jak skomplikowane jest wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony?
2. Znalezienie skutecznego sposobu na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu
3. Stres i koszty. Jakie są kary za zerwanie umowy najmu na czas określony?
4. Najważniejszy moment w sprawie najmu: przed pierwszym ruchem
5. 1. Jak można rozwiązać umowę najmu na czas określony?
6. 2. Jak rozwiązać umowę najmu przed terminem? Jak przekonać drugą stronę?
7. 3. Czy umowa najmu może nie mieć okresu wypowiedzenia?
8. 4. Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
9. 5. Czy umowę najmu na czas określony można zerwać szybciej?
10. 6. Jaka jest kara za zerwanie umowy najmu na czas określony?
11. 7. Czy można rozwiązać umowę najmu na czas określony za porozumieniem stron?
12. 8. Co po zakończeniu umowy najmu na czas określony?
13. 9. Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania na czas określony?
14. 10. Czy jest kara za zerwanie umowy najmu mieszkania?
15. 11. Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego na czas określony?
16. 12. Jak liczyć miesiąc wypowiedzenia umowy najmu?
17. 13. Czy można wycofać się z podpisanej umowy najmu przed jej wejściem w życie?

Wstęp. Jak skomplikowane jest wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony?

W skrócie: o czym musisz wiedzieć, zanim wyślesz jakiekolwiek pismo?

• Sam okres wypowiedzenia to za mało. W umowie na czas określony potrzebne jest jeszcze wskazanie przypadków, w których wolno ją wypowiedzieć (art. 673 § 3 k.c.). Inaczej takie postanowienie może być prawnie nieskuteczne.
• Pierwsze pismo ustawia spór. Wezwanie, mail czy wypowiedzenie ujawnia Twoją podstawę działania i stanowisko wobec drugiej strony. Najlepiej sporo kwestii przemyśleć przed jego wysłaniem.
• Samo wyprowadzenie się z lokalu co do zasady nie kończy obowiązującej umowy.
• Porozumienie zdecydowanie lepiej buduje się z pozycji siły, a nieprzemyślane działania ciężko jest odwrócić. 

Przejdź od razu do strategii przed pierwszym ruchem lub przeczytaj cały poradnik.

Oczywiście umowa nie musi zawierać zamkniętego katalogu przyczyn – Sąd Najwyższy (m.in. w uchwale z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06) dopuszcza choćby klauzulę wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”. Ale jeśli w umowie nie ma nawet tego, albo Twoja przyczyna jest ważna tylko dla Ciebie, zaczynają się schody.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony bardzo rzadko kończy się na zwykłym wysłaniu jednego pisma. W praktyce jest to najczęściej gra o spore pieniądze, a także nerwy, czas, lokal, reputację i przewagę negocjacyjną. Strona, która działa pochopnie, bardzo często sama pozbawia się argumentów. Strona, która najpierw bardzo dobrze analizuje umowę, dowody, zachowanie przeciwnika i ekonomię sporu – wie, czego może żądać i co warto zaproponować drugiej stronie.

Ten poradnik pokazuje nie tylko, czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, ale przede wszystkim: jak myśli prawnik, który ma znaleźć możliwie bezpieczne wyjście z pozornie zamkniętej sytuacji.

To klasyczna sytuacja: najpierw wynajmujący i najemca umówili się na wieloletnią współpracę. Teraz, ze względu na różne okoliczności (często bardzo istotne, ale… jedynie dla jednej ze stron), nadszedł czas, by się z umowy wycofać. Możliwość jednostronnego wypowiedzenia umowy terminowej jest jednak mocno ograniczona. W najgorszym scenariuszu najemca będzie musiał płacić czynsz do samego końca kontraktu, a czasem dochodzą do tego jeszcze wyższe odszkodowania. Z kolei wynajmujący, który bezprawnie wyrzuci najemcę przed terminem, może słono zapłacić za jego szkody – w tym przede wszystkim za utracone zyski i nierozliczone nakłady na lokal.

Dlatego najpierw szukamy podstaw do zgodnego z prawem zakończenia najmu: za porozumieniem stron albo jednostronnie. Co ciekawe, to pierwsze (ugoda) udaje się w praktyce tym częściej, im mocniejsze mamy podstawy do tego drugiego (jednostronnego wypowiedzenia). Dlatego w naszej Kancelarii każdą sprawę rozkładamy najpierw na trzy poziomy:

• 1. Poziom prawny: badamy, czy istnieje przepis albo konkretna klauzula, która w ogóle pozwala mówić o wypowiedzeniu, odstąpieniu, cesji lub innym mechanizmie zakończenia najmu.
• 2. Poziom dowodowy: weryfikujemy, czy fakty, na które chcemy się powołać (np. wady lokalu, naruszenia umowy), da się twardo wykazać dokumentami, korespondencją, zdjęciami, protokołami lub świadkami.
• 3. Poziom ekonomiczny: liczymy, czy nawet prawnie możliwe działanie ma sens finansowy – zestawiamy pozostały czynsz, kaucję, koszty procesu, ryzyko przegranej i czas trwania sporu z kosztami ewentualnego porozumienia.

Dopiero przecięcie tych trzech płaszczyzn pokazuje, czy sprawa naprawdę nadaje się do jednostronnego wypowiedzenia, czy raczej do negocjacji, uzgodnionej zmiany najemcy albo zupełnie innego ruchu.

Znalezienie skutecznego sposobu na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

Najemcy lub wynajmujący pragnący wcześniej zerwać umowę na czas określony to ludzie i firmy, przed którymi stoi duża przeszkoda. Wśród największych minusów takiej sytuacji są stres, formalności, odszkodowania i kary umowne. Najgorsza jest jednak trwająca do samego końca sporu niepewność, z którą mierzą się obie strony. Zarówno najemca, jak i wynajmujący nie mają pewności, czy w ogóle uda się zakończyć umowę, jak długo potrwa spór, w jakim stanie pozostanie lokal, a co za tym idzie – ile wyjście z konfliktu będzie każdą ze stron finalnie kosztowało.

Z samego charakteru umowy na czas określony wynika przecież, że została ona zawarta po to, by gwarantować stabilność. Co do zasady obowiązuje do końca okresu, na który ją podpisano, i nie ma w niej „domyślnego” okresu wypowiedzenia. Istnieją jednak liczne wyjątki od tej reguły. Kluczowe jest precyzyjne zdefiniowanie naszych powodów i przeliczenie ich na pieniądze – mówiąc wprost: trzeba najpierw policzyć, czy gra jest warta świeczki.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony? Co zrobić, gdy druga strona nie idzie na rękę?

Rozwiązanie umowy terminowej bywa bardzo trudne, jeżeli druga strona nie wykaże choćby odrobiny dobrej woli. Dlatego, by się od tej łaski uniezależnić – albo skutecznie nakłonić drugą stronę, by tę „dobrą wolę” jednak wyraziła – trzeba prześwietlić umowę pod kątem klauzul pozwalających na wcześniejsze wyjście z kontraktu. I uwaga: to, że jakaś klauzula jest wpisana w umowie, wcale nie oznacza, że jest ważna. Często strony myślą, że postępują dokładnie według umowy, a przed sądem ich wypowiedzenie okazuje się całkowicie bezskuteczne.

Stres i koszty. Jakie są kary za zerwanie umowy najmu na czas określony?

Najemcy chcący rozwiązać umowę na czas określony zazwyczaj (i słusznie) obawiają się wysokich odszkodowań oraz kar umownych. Mogą one sięgać daleko poza jednokrotny czynsz czy wpłaconą kaucję. Niejednokrotnie widzieliśmy sprawy, w których najemcy byli finalnie zmuszeni do zapłaty odszkodowań sięgających kilkunastu, a w ekstremalnych przypadkach nawet kilkudziesięciu miesięcznych czynszów. 

Dokładnie to samo dotyczy wynajmującego: bezprawne wyrzucenie najemcy z lokalu komercyjnego przed końcem umowy może kosztować właściciela więcej niż suma czynszów pozostałych do końca kontraktu (choćby przez konieczność pokrycia utraconych zysków restauracji czy sklepu). Gdy wynajmujący chce rozwiązać umowę na czas określony, staje przed koniecznością:

• oparcia wypowiedzenia na właściwej podstawie i zachowania wymaganej procedury;
• przekonania najemcy, że umowa faktycznie wygasła i dalsze zajmowanie lokalu jest nieopłacalne;
• sprawnego odzyskania lokalu wraz z kluczami i dokumentacją;
• odzyskania nieruchomości w możliwie dobrym stanie technicznym;
• rozliczenia własnych roszczeń i roszczeń najemcy.

Dlatego przed pierwszym ruchem patrzymy na sprawę nie tylko jak na problem prawny, ale jak na układ sił: co wynika z papierów, co mamy w dowodach, czego tak naprawdę potrzebuje druga strona i jaki scenariusz jest najbardziej opłacalny.

A teraz już stricte do rzeczy. Poniżej odpowiadamy na pytania o podstawy wypowiedzenia, rozliczenia i możliwe sposoby zakończenia najmu. Jeśli chodzi o konkretny kontrakt, na stronie obsługi prawnej najmu komercyjnego opisujemy, jak prowadzimy takie sprawy. Jeżeli mają Państwo problem to zapraszamy też po prostu do kontaktu z naszą Kancelarią.

1. Jak można rozwiązać umowę najmu na czas określony?

Pierwszym krokiem jest zawsze chłodna, dokładna analiza samej umowy. Nie istnieje jeden uniwersalny wzór umowy najmu na czas określony – umowy różnią się zakresem prawa do wypowiedzenia, a część w ogóle go nie przewiduje. W wielu umowach są zaszyte szczegółowe klauzule wypowiedzenia lub podpowiedzi, na jakich podstawach można się oprzeć. Tu jednak kryje się pierwsza pułapka: nie wszystkie te postanowienia są ważne w świetle prawa.

Kluczowe kroki, od których zaczynamy pracę:

• Zbierz wszystkie dokumenty w jedno miejsce. Odszukaj umowę główną, wszystkie aneksy, protokoły zdawczo-odbiorcze, porozumienia, a nawet korespondencję mailową czy SMS-ową z drugą stroną. Czasem jeden mail sprzed roku zmienia postać rzeczy.
• Zidentyfikuj powody wypowiedzenia. Oddziel swój cel biznesowy (np. „lokal przestał być rentowny”) od podstaw prawnych (np. „wynajmujący nie naprawił wentylacji mimo wezwań”). Sprawdźmy, czy druga strona nie narusza swoich obowiązków.
• Skonsultuj się z doświadczonym prawnikiem. Czynsz płaci się co miesiąc, więc czas gra tu na niekorzyść. Co dokładnie robimy w Kancelarii? Badamy cztery rzeczy:
  • A. Czy klauzula wypowiedzenia w umowie jest skuteczna? Jeżeli tak – sprawdzamy, czy wystąpił przypadek opisany w umowie i jakie uprawnienie z niego wynika.
  • B. Czy druga strona narusza umowę lub prawo? Weryfikujemy, czy obecny stan lokalu lub sposób rozliczeń daje podstawę do wypowiedzenia i czego można na tej podstawie żądać w negocjacjach.
  • C. Jaki interes ekonomiczny ma druga strona? Sprawy najmu rzadko wygrywa się samym przepisem – wygrywa się je dobrze policzoną propozycją biznesową, podpartą twardymi argumentami prawnymi.
  • D. Co zrobimy, jeśli druga strona powie „nie”? Dobra strategia musi zakładać nie tylko optymistyczny wariant, ale też spór sądowy, dalsze naliczanie czynszu, walkę o kaucję i obronę przed odszkodowaniem.

2. Jak rozwiązać umowę najmu przed terminem? Jak przekonać wynajmującego lub najemcę do wcześniejszego rozwiązania umowy?

Choć zabrzmi to jak truizm, w przypadku umów najmu zgodne, polubowne załatwienie sprawy to przejaw biznesowej dojrzałości, a nie słabości. W Kancelarii prowadziliśmy wiele takich spraw. Zazwyczaj jednak, żeby usiąść do stołu i się dogadać, musimy najpierw znaleźć mocne argumenty.

Podstawowe opcje wyjścia z umowy przed czasem to:

• Porozumienie stron. Pozwala uregulować jednym dokumentem: datę wyprowadzki, zwrot kaucji, rozliczenie nakładów i zrzeczenie się dalszych roszczeń. Tutaj mamy pełen wachlarz możliwości negocjacyjnych.
• Wypowiedzenie z powodu naruszenia umowy. Wady lokalu, problemy z mediami, zaległości czynszowe czy niszczenie lokalu ocenia się według konkretnego przepisu lub klauzuli wypowiedzenia. Z tą podstawą wiążą się wymagania dotyczące naruszenia, wcześniejszych wezwań i terminu zakończenia najmu.
• Nadzwyczajna zmiana stosunków — sądowa zmiana lub rozwiązanie umowy. Art. 357¹ k.c. dotyczy sytuacji, w której nadzwyczajna zmiana stosunków powoduje nadmierne trudności w wykonaniu zobowiązania albo grozi rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Sąd rozważa interesy obu stron i decyduje o sposobie ingerencji w zobowiązanie. Samo wniesienie pozwu nie rozwiązuje umowy.
• Znalezienie nowego, wiarygodnego najemcy (lub lokalu). Jeśli jesteś najemcą i przyprowadzisz na swoje miejsce wypłacalną firmę (albo jako wynajmujący zapewnisz najemcy lokal zastępczy), rozmowa dotyczy już konkretnego rozwiązania, które pozwala zachować ciągłość najmu.

3. Czy umowa najmu może nie mieć okresu wypowiedzenia? Co jeżeli w umowie najmu na czas określony nie ma okresu wypowiedzenia?

Tak – i paradoksalnie to całkowicie normalne. Z samej istoty umowy na czas oznaczony wynika, że wiąże ona strony do konkretnej daty. Brak okresu wypowiedzenia nie jest błędem. Co więcej, jak wspomniałem na wstępie, samo wpisanie okresu wypowiedzenia nie rozstrzyga jeszcze, w jakich sytuacjach wolno z niego skorzystać.

Jeżeli Twoja umowa nie przewiduje wcześniejszego wypowiedzenia, nie oznacza to jednak, że jesteś całkowicie bezradny. Twoje możliwości w takim przypadku to:

• Przepisy ustawowe — Kodeks cywilny. Przykładowo: po wydaniu lokalu powstają wady uniemożliwiające umówione korzystanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w odpowiednim czasie. Najemca ma wówczas podstawę do wypowiedzenia bez zachowania terminów (art. 664 § 2 k.c.). Osobną podstawą są wady zagrażające zdrowiu (art. 682 k.c.).
• Profesjonalne negocjacje. Rozmowy prowadzone pomiędzy pełnomocnikami, bez zbędnych emocji, ale z konkretnym wyliczeniem korzyści i ryzyk, bardzo często kończą się podpisaniem porozumienia.
• Zmiana najemcy — przeniesienie praw i obowiązków. Wynajmującym zależy przede wszystkim na ciągłości czynszu i spokoju. Pomimo początkowego twardego „nie”, właściciele lokali bardzo często zgadzają się na uzgodnione przejęcie praw i obowiązków przez nowy, sprawdzony i wypłacalny podmiot. Porozumienie musi również określać zwolnienie dotychczasowego najemcy z dalszych zobowiązań.

4. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony przez wynajmującego. Kiedy i czy wynajmujący może rozwiązać umowę najmu?

Przy bezterminowym najmie lokalu użytkowego wynajmujący korzysta z prawa wypowiedzenia z zachowaniem właściwego terminu. Przy umowie na czas określony musi dodatkowo wskazać przypadek przewidziany w kontrakcie albo podstawę ustawową. W najmie mieszkalnym dochodzą ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów. Samo życzenie odzyskania lokalu nie zastępuje żadnej z tych podstaw.

• Naruszenie warunków umowy przez najemcę. Podstawą wypowiedzenia bywają zaległości czynszowe, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajem bez wymaganej zgody czy niszczenie mienia. Przy ustawowym trybie z art. 687 k.c. dla lokalu użytkowego chodzi o zwłokę za co najmniej dwa pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. Dopiero potem następuje wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia. W zwykłym najmie mieszkalnym art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległych oraz bieżących należności, a następnie wypowiedzenie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. To dwa różne tryby. Nie warto składać ich w jeden internetowy wzór.

5. Czy umowę najmu na czas określony można rozwiązać wcześniej? Jak zerwać szybciej umowę najmu? Czy mogę zrezygnować z umowy najmu?

Tak — jeżeli istnieje podstawa umowna lub ustawowa albo strony zgodzą się na rozwiązanie najmu. Cel biznesowy nie jest jeszcze podstawą wypowiedzenia. To, że lokal przestał się opłacać, wyjaśnia, dlaczego chcesz odejść. Osobno trzeba ustalić, jakie prawo pozwala Ci to zrobić i jak rozliczyć zakończenie umowy.

Jak podchodzimy do tego w praktyce?

• Negocjacje prowadzone przez kogoś, kto zna obie strony stołu. Jako prawnicy wielokrotnie reprezentowaliśmy zarówno najemców, jak i wynajmujących. Wiemy, czego boi się wynajmujący i na czym zależy najemcy. Umiejętność zrozumienia psychologii i finansów „przeciwnika” bywa w tych sprawach ważniejsza niż wszystkie artykuły Kodeksu cywilnego razem wzięte.
• Wypunktowanie naruszeń drugiej strony. Często dokładna analiza wykazuje, że druga strona sama nie realizuje umowy idealnie. Wymaga to jednak dużej precyzji – łatwo tu przedobrzyć i przegrać sprawę w sądzie, jeśli użyje się pozornego pretekstu zamiast realnej podstawy prawnej.
• Sąd jako ostateczność. Do sądu idziemy wtedy, gdy wymaga tego interes klienta, ale z pełną świadomością, że proces trwa, a sędziowie niechętnie ingerują w umowy terminowe. Dlatego najpierw sprawdzamy, jakie uprawnienia rzeczywiście wynikają z całego kontraktu.

6. Jaka jest kara za zerwanie umowy najmu na czas określony?

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony przed czasem zazwyczaj kosztuje – pytanie tylko ile i czy da się tę kwotę radykalnie zmniejszyć. W grę wchodzą trzy zupełnie różne kategorie kosztów, które trzeba precyzyjnie oddzielić:

• Kara umowna. Najpierw sprawdzamy, za co została zastrzeżona. Kara może zabezpieczać zobowiązanie niepieniężne. Za samo opóźnienie w zapłacie czynszu nie można skutecznie zastrzec kary umownej. Odrębne pytanie dotyczy odszkodowania ponad karę za to samo naruszenie: bez odpowiedniego postanowienia umowy wierzyciel nie może go żądać. Gdy kara jest rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, można żądać jej zmniejszenia. Więcej piszemy w artykule o karach umownych związanych z brakiem płatności czynszu.
• Odpowiedzialność za czynsz i utracone przychody. Samo rzucenie kluczy na biurko wynajmującego i wyprowadzenie się z lokalu nie kończy umowy. Jeśli wypowiedzenie było bezskuteczne, umowa trwa nadal, a czynsz bije co miesiąc. Odszkodowanie po zakończeniu najmu to odrębne roszczenie: wynajmujący musi wykazać podstawę odpowiedzialności, szkodę i jej związek z naruszeniem. W rozliczeniu szkody uwzględnia się także przychody z ponownego wynajęcia lokalu i wpływ zachowania obu stron na jej rozmiar.
• Koszty napraw i rozliczenie nakładów. Umowa powinna odpowiedzieć, czy najemca ma usunąć zabudowę, instalacje i inne zmiany. Osobno rozlicza się uszkodzenia, a osobno zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z lokalu. Rachunek za „przywrócenie stanu pierwotnego” wymaga takiej samej podstawy jak każde inne żądanie zapłaty.

Kara umowna i odstępne to nie to samo. Odstępne jest związane z umownym prawem odstąpienia za zapłatą określonej sumy. Jeszcze czym innym jest kwota uzgodniona za rozwiązanie najmu w porozumieniu stron. Podobny przelew, inny mechanizm prawny — i inne warunki skuteczności.

7. Czy można rozwiązać umowę najmu na czas określony za porozumieniem stron?

Tak – umowę najmu na czas określony można rozwiązać za porozumieniem stron w uzgodnionym terminie. Musisz jednak pamiętać o jednej fundamentalnej zasadzie psychologicznej: porozumienie stron rzadko pojawia się dlatego, że druga strona nagle stała się życzliwa. Pojawia się wtedy, gdy druga strona zaczyna rozumieć, że spór będzie dla niej kosztowny, niepewny albo organizacyjnie uciążliwy.

Dlatego grunt pod dobre porozumienie trzeba umiejętnie przygotować. Czasem tym lewarem jest wada lokalu. Czasem naruszenie obowiązków przez wynajmującego. Czasem przyprowadzenie nowego najemcy na nasze miejsce. A czasem zimny rachunek ekonomiczny: lepiej dziś odzyskać lokal i część pieniędzy, niż przez dwa lata toczyć batalię w sądzie o niepewnym wyniku.

To właśnie tutaj najbardziej przydaje się doświadczony prawnik – nie jako autor jednego pisma, ale jako strateg, który potrafi zbudować dla drugiej strony racjonalny powód, żeby zgodziła się podpisać porozumienie.

8. Co po zakończeniu umowy najmu na czas określony?

Samo wygaśnięcie umowy to dopiero połowa sukcesu – trzeba jeszcze bezpiecznie zamknąć temat od strony technicznej i finansowej, żeby po kilku miesiącach nie dostać wezwania do zapłaty. Kluczowe działania to:

• Protokół zdawczo-odbiorczy i dokumentacja zdjęciowa. Nigdy nie oddawaj (ani nie odbieraj) kluczy „na słowo”. Spisz dokładny protokół stanu lokalu, spisz liczniki i zrób szczegółowe zdjęcia każdego pomieszczenia. To Twoja polisa ubezpieczeniowa w razie sporu o zniszczenia.
• Rozliczenie i zwrot kaucji. Kaucja nie przepada z samego faktu wcześniejszego zakończenia umowy. Rozliczamy roszczenia, które zabezpiecza, i ustalamy kwotę pozostałą do zwrotu.
• Rozliczenie należności i nakładów. Zamykamy temat opłat eksploatacyjnych, mediów oraz ewentualnych ulepszeń pozostawionych w lokalu.

Milczące przedłużenie najmu — art. 674 k.c. Jeżeli po upływie terminu najemca nadal korzysta z lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości przyjmuje się przedłużenie najmu na czas nieoznaczony. To ustawowe domniemanie. Dlatego ustalenia dotyczące dalszego korzystania z lokalu powinny wyraźnie określać, na jakiej podstawie i do kiedy ma ono trwać.

9. Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania na czas określony?

Tak, ale sytuacja najemcy i wynajmującego jest różna. Najemca korzysta z podstaw umownych i ustawowych. Właściciela ogranicza dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów.

• Gdy wypowiada najemca (lokator): może to zrobić na podstawie klauzul wpisanych w umowie lub z przyczyn ustawowych (np. gdy wady mieszkania zagrażają zdrowiu – choćby przez grzyb na ścianie czy niesprawną instalację – albo uniemożliwiają mieszkanie).
• Gdy wypowiada wynajmujący (właściciel): umowa nie może poszerzać ustawowych podstaw wypowiedzenia na niekorzyść lokatora. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę wyłącznie w przypadkach sztywno wyliczonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (np. gdy lokator nie płaci za co najmniej trzy pełne okresy płatności i mimo pisemnego uprzedzenia oraz dodatkowego miesiąca nadal nie reguluje zaległych i bieżących należności). Odrębnym sposobem zakończenia najmu pozostaje porozumienie stron.

10. Czy jest kara za zerwanie umowy najmu mieszkania?

W umowach najmu mieszkań prywatnych kary umowne za wcześniejsze wyprowadzenie się bywają wpisywane bardzo często, ale ich skuteczność jest mocno dyskusyjna (zwłaszcza gdy właściciel jest przedsiębiorcą, a najemca konsumentem – postanowienie podlega również ocenie pod kątem ochrony konsumenta). Nie oznacza to jednak, że można wyprowadzić się bez konsekwencji:

• Odpowiedzialność za czynsz do końca umowy. Samo opuszczenie mieszkania nie kończy obowiązującej umowy. Jeśli wyprowadzisz się bez ważnej podstawy prawnej, umowa trwa dalej, a właściciel ma prawo żądać czynszu za kolejne miesiące, w których mieszkanie stoi puste.
• Rozliczenie kaucji i kosztów napraw. Właściciel może potrącić z kaucji zaległy czynsz oraz koszty naprawy szkód wykraczających poza normalne zużycie mieszkania.

11. Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego na czas określony?

Umowa najmu okazjonalnego jest z definicji zawierana na czas oznaczony (maksymalnie do 10 lat). Rozwiązuje się ją na bardzo podobnych zasadach co zwykłą umowę terminową: za porozumieniem stron, na podstawie klauzul wypowiedzenia wpisanych w kontrakcie (z zachowaniem wymogów art. 673 § 3 k.c.) lub w trybie ustawowym.

Warto przy tym sprawdzić jedną kluczową rzecz: właściciel korzysta z przywilejów najmu okazjonalnego (w tym wyłączenia większości restrykcyjnych przepisów o ochronie lokatorów oraz szybkiej ścieżki eksmisji) tylko wtedy, gdy zgłosił zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia wynajmujący traci uproszczoną ścieżkę opróżnienia lokalu oraz korzyść z wyłączenia większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Sama nazwa „najem okazjonalny” w nagłówku umowy tego nie załatwi.

12. Jak liczyć miesiąc wypowiedzenia umowy najmu?

O sposobie liczenia wypowiedzenia decydują umowa i właściwe przepisy. Miesiąc od doręczenia i pełny miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego to dwa różne sposoby liczenia terminu. Jeżeli klauzula wymaga pełnych miesięcy i zakończenia najmu na koniec miesiąca, liczenie rozpoczyna się od pierwszego dnia miesiąca następującego po skutecznym doręczeniu oświadczenia.

Przykład:

• Przy dwumiesięcznym okresie wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego pismo doręczone w połowie stycznia prowadzi do zakończenia najmu 31 marca. Pełne miesiące to luty i marzec.

Strony mogą przewidzieć w umowie inny sposób liczenia terminu, na przykład w dniach lub tygodniach. Osobno warto uzgodnić datę zwrotu kluczy i rozliczenie korzystania z lokalu do tego dnia. Protokół odbioru potwierdza przekazanie lokalu; datę zakończenia umowy trzeba ustalić na podstawie wypowiedzenia lub porozumienia.

13. Czy można wycofać się z podpisanej umowy najmu przed jej wejściem w życie?

Wycofanie się z umowy, pod którą złożyliśmy już podpis, ale przed wydaniem kluczy i startem najmu, to temat niejednoznaczny. Podpisany kontrakt wiąże strony od chwili jego zawarcia, nawet jeśli data wydania lokalu została wyznaczona za dwa miesiące. Sama zmiana planów życiowych czy biznesowych nie pozwala po prostu powiedzieć „rozmyśliłem się”.

Są jednak sytuacje, w których doświadczeni prawnicy potrafią znaleźć wyjście. Sprawdzamy wówczas m.in., czy umowa uzależniała wejście w życie od spełnienia warunków wstępnych (np. wpłaty kaucji, uzyskania koncesji, przygotowania lokalu przez właściciela), czy wynajmujący opóźnia się z wydaniem przedmiotu najmu, albo czy w umowie zastrzeżono umowne prawo odstąpienia. Każda z tych sytuacji prowadzi do innego pytania prawnego. Sam odległy termin wydania kluczy nie daje prawa do wycofania podpisu.