Często przedmiotem świadczonej przez naszą Kancelarię Prawną usługi jest przygotowanie wzoru umowy najmu lokalu handlowego lub biurowego. Zajmujemy się także negocjacją treści umowy najmu – czyli udzielamy wsparcia prawnego przy jej zawieraniu, przygotowaniu i wynegocjowaniu treści. Wspomagamy także w przygotowaniu i negocjacji aneksów do umów najmu.

Po epoce pandemii, równie często naszym zadaniem jest przygotowanie wypowiedzenia umowy najmu i analiza możliwości dokonania takiego wypowiedzenia. Równie często rekomendowanym sposobem rozwiązania konfliktu jest rozpoczęcie sprawy sądowej mającej na celu obniżkę czynszu za najem lokalu użytkowego lub rozwiązanie umowy najmu.

Prawnik od nieruchomości i umów najmu – w kwestiach związanych z umowami najmu komercyjnego, wraz z zespołem mojej Kancelarii Prawnej, pragniemy zaoferować Państwu obsługę prawną Państwa firmy w każdej sprawie związanej zawarciem, aneksowaniem lub rozwiązaniem umowy. Pomagamy w stworzeniu i wynegocjowaniu umowy najmu, a także w razie potrzeby – gdy umowa jest już zawarta – w jej aneksowaniu albo wypowiadaniu. Ja i mój Zespół wiemy, jak ważne dla efektywnego prowadzenia biznesu jest na samym początku dobrze przygotowana, precyzyjnie stworzona i przejrzysta umowa najmu lokalu handlowego lub użytkowego, dlatego zawsze dbamy o to, by była ona maksymalnie klarowna oraz dopracowana i uzgodniona pomiędzy stronami w każdym, nawet najmniejszym szczególe. Takie profesjonalne podejście, pozwala w przyszłości uniknąć wielu zbędnych, a często wyjątkowo kosztownych konfliktów.

Jakie typy nieruchomości komercyjnych obsługujemy? 

Regularnie wspieramy podmioty gospodarcze zarówno w zakresie zawierania umów najmu powierzchni usługowo-handlowych, jak i biurowych. W umowach najmu zarówno mieszkań, pojedynczych lokali biurowych czy handlowych, jak i tych galeryjnych lub zawieranych w największych biurowcach w dużych miastach, występuje bardzo wiele elementów wspólnych, jednak specyfika tych umów i ich finalna treść powinny być i najczęściej są istotnie różne, dlatego że mają ustalać oraz zabezpieczać stosunki prawne których celem jest coś zupełnie innego. Najemca lokalu biurowego skupiony jest przede wszystkim na bezobsługowym korzystaniu z powierzchni, zapewniającej możliwie wysoki komfort jego pracownikom, podczas gdy najemcy lokali handlowych lub usługowych muszą koncentrować się na wynajmie lokali usytuowanych w możliwie najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, zapewniających odpowiednią widoczność i budowę wizerunku firmy, a nade wszystko mających zapewnić dochód. Obsługujemy najemców lokali i ich właścicieli w sprawach dotyczących zawierania umów najmu lokali w galeriach handlowych. Prowadzimy także obsługę umów najmu dla właścicieli i najemców punktów handlowych i usługowych, także w innych lokalizacjach – ulicznych. Nasze usługi świadczymy nie tylko dużym firmom, ale także małym podmiotom i osom które dopiero zaczynają prowadzić biznes. Dobrze przygotowana umowa najmu lokalu to prawdziwy klucz do sukcesu.

Jeżeli natomiast celem naszego klienta jest rozwiązanie umowy najmu, to wiedza z zakresu – wypowiadania umów najmu, to kolejny z obszarów naszej specjalizacji. W ostatnim czasie zresztą zdecydowanie więcej umów najmu jest wypowiadanych niż zawieranych – niektóre z takich spraw kończą się przed sądem, zdecydowaną większość udaje się załatwić polubownie. W praktyce najczęściej możliwość rozwiązania takiej umowy najmu wynika zarówno z przepisów prawa, jak i często z samej umowy najmu, poddanej wnikliwej analizie prawnej. Opisaliśmy na ten temat kilka artykułów na naszym blogu, w takich sprawach nie tylko przygotowujemy odpowiednie dokumenty, prowadzimy negocjacje – ale także reprezentujemy Klientów przed sądem.

Poniżej kilka podstawowych informacji o specyfice pracy z umowami najmu, które pomogą określić, czego należy oczekiwać po rzetelnej obsłudze prawnej sprawy związanej z umową najmu. Czasem poprawiamy umowy najmu po innych, a czasem niestety klienci zgłaszają się po naszą pomoc dopiero, gdy konflikt z drugą stroną umowy najmu już powstanie.

Obsługa umów najmu przez naszą Kancelarię Prawną

W ramach Kancelarii prowadzimy obsługę w zakresie Umów Najmu. Negocjujemy umowy najmu lokali handlowych i usługowych w centrach handlowych i galeriach handlowych, a także w lokalizacjach ulicznych – tzw. street’owych. Nie tylko negocjujemy treść umów najmu w galeriach handlowych z sieciami handlowymi, najemcami lokali gastronomicznych, wysp handlowych, kinami, siłowniami, ale także pomagamy takim obiektom stworzyć i uaktualnić wzory umów najmu. Dzięki temu gwarantujemy, że w przyszłości cały proces negocjacji umowy najmu w galerii, centrum handlowym czy biurowcu przebiegać będzie znacznie szybciej i sprawniej. To dlatego, że wzory umów najmu, które są przygotowane w naszej Kancelarii, cechuje niespotykana na rynku przejrzystość. Im bardziej przejrzysty jest wzór takiej umowy najmu – tym szybciej zakończą się negocjacje, efektywniej rozpocznie się współpraca z nowym Najemcą, a w konsekwencji obie strony szybciej zaczynają zarabiać. Przejrzysta, jasna i klarowna umowa najmu to gwarantowany zysk dla obu stron. I dla galerii handlowej i dla Najemcy. Zysk w postaci zaoszczędzonego czasu pracowników – można przeznaczyć na coś zdecydowanie bardziej konstruktywnego.

Warto dodać kilka oczywistości, takich jak to iż zarówno umowa najmu lokalu handlowego, jak i umowy najmu lokalu użytkowego, zawierane są na czas określony lub nieokreślony. Może być to okres określony konkretną liczbą (dni, miesięcy lub lat) lub tzw. czas nieoznaczony, coraz częściej pojawiają się także dosyć nowe w polskim systemie umowy najmu zawarte na krótsze okresy z automatycznym odnowieniem w przypadku braku złożenia oświadczenia o braku woli przedłużenia najmu np. na kolejny rok (takie rozwiązanie pomimo pewnych prawnych wątpliwości, ma sporo praktycznych zalet). Po upływie terminu lokal objęty umową najmu powinien zostać przekazany wynajmującemu. 

Prawnik wyspecjalizowany w sprawach dotyczących nieruchomości, przygotowując dla Klienta wzór takiej umowy najmu lokalu, powinien szczególną uwagę zwrócić na precyzyjne określenie warunków użytkowania lokalu, sposobu określania czynszu, a także dokładnych warunków wypowiedzenia umowy czy też skutków prawnych np. czasowego zamknięcia lokalu bez winy żadnej ze stron. Tylko dobrze przygotowana umowa najmu zapewni bezpieczeństwo Państwa biznesu oraz pozwoli w przyszłości uniknąć nieporozumień, a często nawet i sporów sądowych z drugą stroną umowy.

Umowa najmu lokalu zawsze ma charakter odpłatny. Najemca ma obowiązek uiszczać opłaty eksploatacyjne oraz czynsz, których wysokość oraz termin określa umowa najmu. Czynsz ten uzależniony jest przede wszystkim od lokalizacji, standardu lokalu, koniecznych adaptacji, zabezpieczeń umownych czy wreszcie planowanego okresu najmu lokalu użytkowego. Choć najbardziej powszechną formą czynszu za najem lokalu użytkowego są pieniądze, warto wiedzieć, iż wedle prawa może on przyjmować także formę innych dóbr, a nawet usług świadczonych na rzecz wynajmującego. Jednak czynsz nie zawsze zamyka kwestię opłat za wynajmowany lokal, o czym prawnik nieruchomości powinien poinformować już na początku opracowywania warunków umowy najmu. Wynajmujący często próbuje w umowie najmu wynegocjować swoje prawo do pobierania różnych dodatkowych opłat, kar umownych, zabezpieczeń, w tym kaucji czy gwarancji bankowych zabezpieczających płatność opłat związanych z najmem lokalu użytkowego lub handlowego, a także podatków i innych danin publicznych. Przewidziane umowami zabezpieczenia często mogą być także wykorzystywane do ewentualnego pokrycia innych potencjalnych roszczeń Wynajmujących wynikających z umowy najmu –  np. w przypadku zniszczeń w lokalu czy nieuzgodnionych prac adaptacyjnych w wynajmowanym lokalu. 

Coraz częściej o kosztach najmu mówimy też w kontekście kosztów wypowiedzenia / rozwiązania umowy najmu. Mowa w tym kontekście o kosztach przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego lub deweloperskiego (jeżeli takie są postanowienia umowy), a także o ewentualnych klauzulach umożliwiających wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony.

Każdy przypadek jest inny, ale dla tych bardziej standardowych przygotowaliśmy cennik usług Kancelarii Prawnej dla klientów biznesowych w którym podajemy przykładowe ceny za wybrane usługi prawne, w tym na przykład: koszt przygotowania umowy najmu oraz koszt obsługi prawnej negocjacji umów najmu, a także inne przykładowe ceny usług prawnych, w tym na przykład za przygotowanie przez radcę prawnego wypowiedzenia umowy najmu, koszt przygotowanie 

Negocjacja umów najmu dla nieruchomości komercyjnych

Prowadzimy pełną obsługę negocjacji umów dla nowych lokalizacji handlowych i biurowych. Wspomagamy działy ekspansji i mniejsze firmy – negocjując umowy najmu nieruchomości bezpośrednio dla sieci handlowych z branży retail, w tym marketów spożywczych i budowlanych, banków, biur podróży, kawiarni i restauracji, kin, siłowni, myjni samochodowych, kosmetyczek i kwieciarni, a często także i najemców wysp stojących w pasażach handlowych. Gwarantowanym efektem jest dobrze wynegocjowana i czytelna umowa, w osobnym dokumencie przedstawione jasno ryzyka, przygotowujemy także zestawienie najważniejszych obowiązków i terminów wynikających z Umowy – wszystko w najwyższym standardzie możliwie kompletnej usługi tzw. full service. 

Tworzymy przystępne i przejrzyste umowy najmu lokali biurowych, generujące jasne odpowiedzi na pytania jakie padają w czasie okresu najmu. Negocjujemy je po stronie po której stoi nasz Klient, a więc równie często występujemy jako reprezentant Najemcy lokalu biurowego jak i w imieniu Wynajmującego – właściciela obiektu biurowego. Precyzyjnie uwzględniamy biznesowe ustalenia, starając się jednocześnie przeprowadzić proces negocjacji w sposób maksymalnie efektywny. 

Dedykujemy także inne usługi prawne wspomagające biznes – wsparcie w zakresie prawa pracy, umów o roboty budowlane, prace projektowe, umowy typu zaprojektuj i wybuduj, kontrakty FIDIC etc. 

Edit 2022: Wobec zaistniałej sytuacji związanej z pandemią i wprowadzonymi obostrzeniami, prowadzimy zarówno przed sądami jak i na etapie przedsądowym kilkadziesiąt spraw przeciwko galeriom handlowym dotyczących rozwiązania umów najmu lub uzyskania obniżki czynszu – zapraszamy do kontaktu zainteresowanych.