Nabycie własności mieszkania nie musi wiązać się wyłącznie z jego zakupem od dewelopera czy na rynku wtórnym. Możliwe jest również nabycie własności w sposób pierwotny, poprzez instytucję zasiedzenia, przy czym istotne jest to, aby mieszkanie to posiadało założoną księgę wieczystą.

Nowy właściciel nie staje się właścicielem po wydaniu przez sąd wyroku, on jest nim z mocy samego prawa, dlatego mówimy o stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd. Zawsze jednak trzeba udowodnić samoistne posiadanie oraz upływ czasu.

Zasiedzenie mieszkania – jak nabyć własność i jakie warunki trzeba spełnić?

W niniejszym artykule wyjaśniamy jakimi zasadami rządzi się zasiedzenie prawa własności, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby zasiedzieć własność lokalu mieszkalnego, a także ile czasu musi upłynąć, aby do takiego zasiedzenia doszło.

Co to jest zasiedzenie? Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie jest jednym z przykładów zastosowania przez ustawodawcę tzw. instytucji dawności, a zatem powiązania upływu czasu z pewnymi negatywnymi następstwami w sferze praw i obowiązków. Ołym negatywnym następstwem jest definitywna utrata własności przez jedną osobę skorelowana z jej nabyciem przez inny podmiot.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości, jak i rzeczy ruchome. Instytucję zasiedzenia określają przepisy Kodeksu cywilnego (art. 172-176 k.c.). Stosownie do treści art. 172 § 1 k.c.: posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

Kto może ubiegać się o zasiedzenie? Posiadacz samoistny

Jest to osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel, jednak nie legitymuje się w odniesieniu do tej rzeczy prawem własności. Na stan posiadania składają się dwa elementy: corpus (faktyczne władztwo, np. zamieszkiwanie, remonty) oraz animus (wola posiadania, poczucie bycia właścicielem, opłacanie podatków). Należy odróżnić właściciela od posiadacza samoistnego, który tylko włada mieszkaniem i uważa się za właściciela.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu mieszkania

Dobra wiara

Dobra wiara rozumiana jest jako błędne, lecz usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że danej osobie przysługuje określone prawo. Chodzi o sytuację, gdy osoba nie jest świadoma, iż ktoś inny jest jej właścicielem. Zainteresowany musi dołożyć należytej staranności, a więc rozeznać się w sytuacji faktycznej. W prawie istnieje domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.), co oznacza, że dopóki nie udowodni się złej wiary, przyjmuje się dobrą wiarę posiadacza.

Zła wiara

W złej wierze jest ten, kto wie, że prawo to mu nie przysługuje, albo ten, kto wprawdzie nie ma świadomości, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Jako przykład można wskazać sytuację, w której najemca przestaje płacić czynsz dochodząc do (nieuzasadnionego) przekonania, że stał się właścicielem. Konsekwencją złej wiary jest wydłużenie wymaganego okresu zasiedzenia z 20 do 30 lat.

Zasiedzenie bez aktu notarialnego

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się pogląd (uchwała III CZP 108/91), że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Wymaga zatem 30 lat posiadania.

Przesłanki zasiedzenia – nieprzerwane posiadanie

By prawo własności przeszło na nową osobę konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości;
2. Upływ czasu – 20 lat (dobra wiara) lub 30 lat (zła wiara).

O nieprzerwanym posiadaniu mówimy, gdy posiadacz włada nim w sposób ciągły (przeszkody przemijające nie przerywają tego stanu). Istnieje prawne domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 k.c.).

Ile lat musi minąć by prawo własności przeszło na nabywcę?

Posiadanie samoistne musi trwać przez 20 lub 30 lat. Zasiedzenie następuje z mocy prawa z momentem upływu tego czasu, bez potrzeby uzyskiwania odpowiedniego orzeczenia w tymże momencie (orzeczenie sądu jedynie to potwierdza).

Jak liczyć termin zasiedzenia i doliczanie czasu poprzednika

Termin zasiedzenia liczony jest od dnia wejścia w posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 118 w zw. z art. 175 k.c., termin przedłuża się do końca roku kalendarzowego. Zatem jeśli posiadanie zaczęło się 3 marca 2001 roku, zasiedzenie w dobrej wierze upłynie 31 grudnia 2021 roku.

Doliczenie czasu poprzednika (accesio possessionis)

Zgodnie z art. 176 k.c., obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika (np. spadkodawcy). Jeśli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, łączny czas musi wynosić 30 lat.

Zasiedzenie własności mieszkania należącego do małoletniego

Zgodnie z art. 173 k.c., jeżeli właściciel nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Ten przepis chroni interesy osób poniżej 18. roku życia, uniemożliwiając utratę przez nich własności zanim uzyskają pełną zdolność do czynności prawnych i czas na reakcję.

Procesowa strona zasiedzenia mieszkania – sprawa w sądzie

Zasiedzenie następuje z mocy prawa, jednak celem uregulowania stanu prawnego (np. wpisu do księgi wieczystej) posiadacz występuje do sądu rejonowego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym. Wnioskodawca musi udowodnić posiadanie i czas jego trwania. Dowodami mogą być opłacane rachunki za media, umowy, zeznania świadków, dowody dokonywania remontów.

Jak się bronić przed zasiedzeniem nieruchomości?

By zapobiec zasiedzeniu, prawowity właściciel (lub osoba kwestionująca zasiedzenie) może wykazywać, że wnioskodawca nie był posiadaczem samoistnym (np. był jedynie najemcą) albo że doszło do przerwania ciągłości posiadania. Często w takich procesach dowodzi się również złej wiary, by wymusić wymóg 30 lat (który np. mógł jeszcze nie upłynąć). Każda z tych okoliczności musi być dokładnie zbadana przez sąd.