Dnia 3 kwietnia 2024 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął ważną uchwałę: utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
💡 Najważniejsze wnioski
- Sąd Najwyższy orzekł, że dawny właściciel, który traci nieruchomość przez zasiedzenie, zachowuje prawo do żądania od nowego właściciela (posiadacza) wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości za okres przed zasiedzeniem.
- Osoby wnoszące sprawy o stwierdzenie zasiedzenia muszą liczyć się z ryzykiem, że nawet jeśli wygrają sprawę o własność, zostaną pozwane o zapłatę wieloletniego „czynszu”.
- Posiadacz samoistny w dobrej wierze z reguły nie płaci wynagrodzenia (do momentu wytoczenia powództwa). W złej wierze sytuacja jest dla posiadacza dużo bardziej ryzykowna.
- Uchwała ta jest potężnym narzędziem obrony dla prawowitych właścicieli w sprawach o zasiedzenie, mimo że z samej istoty zasiedzenie to nabycie pierwotne, które z reguły „czyści” obciążenia.
Osoby wnoszące sprawy o stwierdzenie zasiedzenia, będą musiały liczyć się z tym, że nawet jeżeli wygrają stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości – to zostaną przez dawnych właścicieli pozwane o zapłatę czynszu.
Zasiedzenie nieruchomości a roszczenie o zaległy czynsz – uchwała SN
A bardziej precyzyjnie: Zasiedzenie nieruchomości, a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej – uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego.
Dnia 3 kwietnia 2024 roku Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę w odpowiedzi na niniejsze zagadnienie prawne:
Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?
Sąd Najwyższy stwierdził, iż utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Jak uchwała wpływa na sytuację prawną zasiadujących nieruchomości?
Przedmiotowa uchwała została podjęta przez siedmiu sędziów SN. Obecnie na portalu Sądu Najwyższego brak adnotacji, jakoby Sąd postanowił nadać tej uchwale moc zasady prawnej. Zatem przedstawione stanowisko nie jest bezwzględnie wiążące prawnie dla innych sądów, jednak ze względu na autorytet Sądu Najwyższego z pewnością będzie szeroko stosowane. Dla byłych właścicieli ruchomości bądź nieruchomości na pewno pojawi się pokusa wytoczenia pozwu przeciwko nowym właścicielom o zapłatę czynszu. Z kolei osoby broniące własności swoich nieruchomości w sprawach o zasiedzenie zyskały potężny „straszak”.
Zasiedzenie – nieruchomość, ruchomość, czas zasiedzenia
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zasiedzenie ma miejsce wtedy, gdy posiadacz niebędący właścicielem posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a po upływie 30 lat w złej wierze. Ruchomości zasiaduje się w 3 lata, ale tylko w dobrej wierze.
Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada rzeczą jak właściciel i tak też to manifestuje. Dobra wiara to usprawiedliwiona nieznajomość prawdziwego stanu rzeczy. Zła wiara ma miejsce, gdy ktoś wie lub powinien wiedzieć, iż nie jest właścicielem (np. korzysta z cudzej rzeczy mając tego świadomość, lub gdy nieruchomość była objęta księgą wieczystą i można to było sprawdzić). Dobrą wiarę (zgodnie z art. 7 k.c.) domniemuje się prawnie, do czasu udowodnienia przeciwnego przez dawnego właściciela.
Czym jest roszczenie właściciela nieruchomości o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie?
Przepisy (art. 224, 225 k.c.) przewidują uprawnienia na rzecz właściciela rzeczy w przypadku bezprawnego korzystania z niej przez posiadacza samoistnego.
Dla posiadacza w dobrej wierze (art. 224 k.c.) sytuacja jest łagodna: nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie ani odpowiedzialny za zużycie. Jednak od chwili wytoczenia przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, staje się zobowiązany do zapłaty i zwrotu pożytków.
W świetle uchwały, posiadacz (nawet ten w dobrej wierze, a zwłaszcza ten w złej, który płaci za wszystko od początku) musi liczyć się z gigantycznymi roszczeniami finansowymi za 20 lub 30 lat użytkowania ziemi lub budynku.
Kiedy następuje utrata prawa dotychczasowego właściciela do nieruchomości?
Nabycie własności przez posiadacza samoistnego i utrata jej przez dotychczasowego właściciela następuje ex lege (z mocy prawa) w dacie upływu terminu zasiedzenia. W związku z tym wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości już po zasiedzeniu powinno zostać oddalone. Jednak powództwo o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie za czas PRZED zasiedzeniem jest – w świetle uchwały SN – jak najbardziej dopuszczalne.
Wątpliwości co do terminu dopuszczalności roszczeń
Korzystanie z nieruchomości przez 20 lub 30 lat bez płacenia to w perspektywie ewentualnego pozwu o czynsz ogromne ryzyko zapłaty niebotycznie wysokiej kwoty (nawet przewyższającej wartość nieruchomości). Zasiedzenie ma charakter nabycia pierwotnego – z reguły powinno wygaszać dotychczasowe obciążenia.
Jak pisał jeszcze w 2016 roku Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. I ACa 1780/15): „Przyznanie byłemu właścicielowi takiego roszczenia wobec posiadacza, który stał się właścicielem, byłoby nie do pogodzenia z celem zasiedzenia.”
Sąd Najwyższy jednak w najnowszej uchwale z 2024 roku stanął po stronie dawnych właścicieli, otwierając wrota do skomplikowanych rozliczeń „czynszowych” długo po tym, jak prawo własności zostało usankcjonowane przez zasiedzenie.