Od początku pandemii wirusa SARS-CoV-2 towarzyszą nam: niepewności o zdrowie własne i bliskich, ciągły strach o miejsca pracy, a także straty finansowe, które są bezpośrednio związane z licznymi ograniczeniami prowadzenia działalności gospodarczej. W niniejszym artykule przeanalizowano sytuację prawną branży gastronomicznej i retail, które – z uwagi na to, że wynajmują lokale w galeriach handlowych objętych zakazem handlu – znalazły się obecnie w szczególnie trudnej sytuacji ekonomicznej.
💡 Najważniejsze wnioski
- Na mocy tarczy antykryzysowej wzajemne zobowiązania z tytułu umów najmu w galeriach handlowych powyżej 2000 m2 wygasały w czasie obowiązywania zakazu handlu, z zastrzeżeniem złożenia oferty przedłużenia umowy po jego zniesieniu.
- Klauzula rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.) daje możliwość sądowej zmiany umowy lub obniżenia czynszu w związku z nadzwyczajną zmianą stosunków, jaką jest pandemia.
- Charakter umowy należy oceniać przez pryzmat jej treści i celu. Coraz częściej podnosi się argumenty, że najem lokalu w galerii handlowej należy klasyfikować jako umowę dzierżawy.
- Jeśli umowę zakwalifikuje się jako dzierżawę, na podstawie art. 700 k.c. najemca może żądać obniżenia czynszu w przypadku okoliczności powodujących znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu.
Klauzula rebus sic stantibus wynika bezpośrednio z zasady słuszności, zapewniając możliwość modyfikacji stosunku prawnego w przypadku zaistnienia zdarzenia nadzwyczajnego, które per se nie mogło być przewidziane przez strony umowy.
Najem w galeriach handlowych a pandemia koronawirusa
Nowelizacja tzw. ustawy covidowej z 31 marca 2020 r. (ustawa z 31 marca 2020 r., o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywoływanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 568), zwana również tarczą antykryzysową, wprowadziła swoiste rozwiązania prawne w przedmiocie najmu powierzchni handlowej w galeriach, których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000 m2, podczas trwania ograniczenia w nich handlu.
Umowa najmu lokalu użytkowego a przepisy covidowe
Na mocy art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej, w czasie obowiązywania ograniczenia handlu w galeriach wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, na podstawie której dochodzi do oddania powierzchni handlowej do używania. W myśl art. 15ze ust. 2 rzeczonej ustawy uprawniony powinien złożyć bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta przedłużenia umowy najmu lokalu handlowego powinna być złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu w galerii. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący nie jest związany zasadą o wygaśnięciu zobowiązań.
Rozwiązania wprowadzone w tarczy antykryzysowej stały się swoistym przyczynkiem do rozpoczęcia dyskusji o trudnej sytuacji najemców lokali w galeriach. Przedsiębiorcy otwarcie domagają się obniżenia wysokości czynszów i towarzyszących opłat eksploatacyjnych, powołując się m.in. na art. 3571 kodeksu cywilnego. Artykuł 3571 k. c., nazywany również klauzulą rebus sic stantibus, pełni funkcję ochronną w przypadku pojawienia się sytuacji, których strony kontraktu nie mogły przewidzieć w momencie jego zawarcia. Na mocy art. 3571 k. c. sąd otrzymuje w kompetencję w zakresie zmiany stosunku prawnego dotychczas łączącego strony.
Spory między najemcami a wynajmującymi generują nowe sporne zagadnienia natury prawnej. W wątpliwość podano charakter umowy łączącej strony – czy należy ją klasyfikować jako umowę najmu lokalu użytkowego, czy może jednak jako umowę dzierżawy.
O klasyfikacji umowy nie świadczy jej nazwa, a treść. Przykład: Umowa najmu samochodu na czas 150 lat, w której najemca zobowiązuje się do tankowania go i dbania o jego stan, płacąc jednorazowo cenę równą jego wartości, jest w rzeczywistości umową sprzedaży tego samochodu.
Przede wszystkim umowa najmu od umowy dzierżawy różni przyznane stronom uprawnienia. Z umowy dzierżawy wynika uprawnienie do używania przedmiotu dzierżawy i do pobierania z niego pożytków. W myśl poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy „każda rzecz, niezależnie od jej rodzaju, może przynosić pożytki naturalne oraz cywilne” (wyrok SN z 31 marca 1987 r., I CR 287/86).
Najem w galeriach handlowych – czy to faktycznie dzierżawa?
Mimo że Sąd Najwyższy we wczesnym orzecznictwie wskazał, że prowadzenie działalności handlowej na nieruchomości nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, to pogląd ten w ocenie autora ulega dezaktualizacji. Obecna sytuacja pokazuje, że zysk zależy przede wszystkim od cech lokalu. Osiąganie obrotów zależy więc od obszaru, na którym działalność jest prowadzona. Specjaliści powtarzają: „3 najważniejsze cechy lokalu handlowego? Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.”
Galerie handlowe powszechnie uznaje się za lokalizacje atrakcyjne, przekładające się bezpośrednio na większy zysk z tytułu najmu w galeriach handlowych. Dotychczasowe rozważania potwierdza także metodyka wyceny (czynsz na parterze jest wyższy niż na wyższych piętrach). Uzasadniony jest pogląd, że korzystanie z lokalu w galerii to w rzeczywistości pobieranie pożytków z jego lokalizacji.
Jeśli pierwotna umowa najmu zostanie uznana za umowę dzierżawy, dzierżawca może na podstawie art. 700 k.c. żądać obniżenia czynszu za czas, w którym wystąpiły okoliczności wpływające na znaczne zmniejszenie jego zwykłego przychodu, a za które sam nie odpowiada. Za takie okoliczności bezspornie można uznać pandemię. Zwykły przychód drastycznie spadł z powodu braku zainteresowania handlem detalicznym i obostrzeń.
Póki co niestety ustalona przed laty linia orzecznicza jest inna, ale z wielu stron słychać głosy krytyczne, wskazujące na konieczność jej zmiany i wydawania orzeczeń stosujących do tzw. galeryjnych umów najmu przepisy dotyczące dzierżawy. Dzierżawa to stosunek prawny zdecydowanie bardziej właściwy dla określenia tej relacji.