Zostały ostatnie 5 dni na wycofanie się z oferty przedłużenia umowy za trzy ostatnie lockdowny! Termin biegnie do 6 sierpnia 2021 r. Najemco galerii handlowej, jeżeli złożyłeś ofertę w trybie art. 15ze Ustawy COVID, za któryś z ostatnich trzech lockdownów, możesz uchylić się od skutków prawnych w zakresie przedłużenia okresu najmu, jednocześnie nie tracąc zwolnienia z czynszu! Zazwyczaj możesz się wycofać także z zawartych aneksów do umowy najmu przedłużających umowę z powodu lockdownów.
💡 Najważniejsze wnioski
- Nowelizacja specustawy covidowej wprowadziła możliwość cofnięcia złożonych ofert przedłużenia umów najmu w galeriach handlowych, zachowując przy tym zwolnienie z czynszu.
- Uprawnienie to dotyczy okresów zakazu handlu obowiązujących po 31 grudnia 2020 r.
- Termin na złożenie stosownego oświadczenia jest nieprzywracalny i wynosi zaledwie 14 dni od wejścia w życie ustawy (do 6 sierpnia 2021 r.).
- Oświadczenie woli o uchyleniu się od skutków prawnych musi być bezwzględnie złożone na piśmie, tak aby druga strona mogła zapoznać się z jego treścią.
Najemca może ,,cofnąć” oświadczenie woli w przedmiocie przedłużenia okresu najmu, którego to złożenie na gruncie art. 15ze warunkowało wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań umownych, jednocześnie nie narażając się na obowiązek zapłaty czynszu za zaległe okresy.
Najemcom galerii handlowych zostało ostatnie 5 dni na wycofanie się ze złożonych ofert przedłużenia umowy!
Wprowadzenie
Z dniem 23 lipca 2021 roku mocą nowelizacji dodano art. 15ze1 (dalej: Nowa Regulacja), zastępując nim art. 15ze (dalej: Dotychczasowa Regulacja) regulujący relacje zobowiązaniowe z umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do użytkowania powierzchni handlowej. W niniejszym artykule skupimy się na analizie sytuacji prawnej podmiotów, które skorzystały z uprawnienia złożenia oferty w trybie Dotychczasowej Regulacji tj. art. 15ze.
Przepisy przejściowe – co z podmiotami, które skorzystały z uprawnienia złożenia oferty w trybie art. 15ze?
Nowelizacje aktów prawnych zawsze generują problemy natury intertemporalnej. Na gruncie nowelizacji najwięcej pytań budzą skutki Nowej Regulacji wobec podmiotów, które skorzystały z uprawnienia przewidzianego w art. 15ze w postaci złożenia bezwarunkowej i wzajemnej oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy.
Wedle art. 7 Projektu ustawy, który w finalnym kształcie został zmodyfikowany na korzyść najemcy, najemca był uprawniony do złożenia oświadczenia woli o cofnięciu oferty. Na złożenie niniejszego oświadczenia przepis przewiduje termin 14 dni od dnia wejścia w życie nowelizacji, tj. od dnia 23 lipca 2021 roku.
Uchwalona wersja Ustawy nowelizacyjnej znacząco różni się od pierwotnego projektu. Szczególnie wyeksponowane są w niej interesy najemcy, który to uprawniony jest do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w przedmiocie przedłużenia umowy najmu, przy jednoczesnym utrzymaniu skuteczności prawnej wzajemnego wygaśnięcia zobowiązań stron umowy w okresie obowiązywania administracyjnego zakazu. Uchwalony art. 7 Ustawy nowelizującej wskazuje, iż przedmiotowe oświadczenia woli dotyczą ofert, do których złożenia najemcy byli uprawnieni po 31 grudnia 2020 roku. Obejmuje to następujące lockdowny:
- 7 – 29 XI 2020 (skutki przechodzące)
- 28 XII 2020 – 17 I 2021
- 20 III – 9 IV 2021
Nieobjęty tym uprawnieniem jest jedynie pierwszy okres zakazu handlu (20 III – 4 V 2020).
Kolejnym zagadnieniem była możliwość zastosowania uprawnienia do sytuacji, w których przedłużenie okresu najmu nastąpiło w drodze aneksowania umowy. Uwzględniając wykładnię celowościową i fakt, że przepisy Dotychczasowych Uregulowań nie miały charakteru bezwzględnie obowiązującego (ius cogens), należy uznać, iż rzeczony przepis odnosi się także do aneksów umów. Najemcy jednak ze złożeniem oświadczenia nie mogą czekać na ugruntowanie się orzecznictwa, bowiem obowiązuje ich nieprzekraczalny 14-dniowy termin.
Jak złożyć skuteczne oświadczenie woli o cofnięciu oferty?
Stosownie do przepisów ogólnych kodeksu cywilnego, skuteczne oświadczenie woli to takie, które doszło do wynajmującego w taki sposób, żeby mógł się zapoznać z jego treścią (art. 61 k.c.). Jednak art. 7 Ustawy nowelizującej nakłada dodatkowe wymogi:
- Termin: art. 7 ust. 1 wprowadza 14-dniowy termin od dnia wejścia w życie ustawy (tj. do 6 sierpnia 2021 roku);
- Forma: art. 7 ust. 3 stanowi, iż oświadczenie woli powinno zostać złożone na piśmie.
Podsumowanie
Komentowaną regulację przejściową cechuje jednoznaczne nakierowanie na interes najemcy, co budzi sprzeciw wynajmujących, twierdzących, iż stanowi to nieuzasadnioną pomoc publiczną. Najemcy powinni jednak działać szybko – termin jest nieprzywracalny i upływa 6 sierpnia 2021 r.