Nowelizacja tzw. ustawy COVID’owej. Jak nowe uregulowania wpłyną na aktualną sytuację najemców galerii handlowych?

Nowelizacja tzw. ustawy COVID’owej. Jak nowe uregulowania wpłyną na aktualną sytuację najemców galerii handlowych?

Nowelizacja tzw. ustawy COVID’owej. Czyli jak nowe uregulowania wpłyną na aktualną sytuację najemców galerii handlowych?

Wstęp

Regulacje tzw. ustawy covidowej w istotnym stopniu ingerują w stosunki cywilnoprawne. Dla najemców galerii handlowych doniosłe skutki przewidywał art. 15ze ustawy, który odnosił się do wygaszania stosunków wynikających z umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, w sytuacji, gdy taki stosunek obligacyjny trwał w okresie wprowadzanych lockdown’ów. Najemcy/dzierżawcy mogli uzyskać abolicję czynszową składając bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy. Wielu najemców skorzystało z takiego mechanizmu, doprowadzając w istocie do zapewnienia braku odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań wynikających z zawartych przez nich umów najmu. Rozwiązanie zaproponowane przez ustawodawcę miało niejako stanowić rekompensatę dla wynajmujących, bowiem za możliwość wygaśnięcia obowiązku najemcy w zakresie płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, wynajmujący uzyskiwał przedłużenie umowy o sześć miesięcy plus czas trwania zakazu prowadzenia działalności w . Co więcej, warunki umów miały pozostać niezmienione w tym dodatkowym okresie.

Jakie terminy są istotne dla najemców galerii handlowych z punktu widzenia nowelizacji artykułu 15ze?

          Zgodnie z nowelizacją ustawy, najemcy, którzy złożyli oferty w zakresie przedłużenia umów najmu, mogą obecnie w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy złożyć oświadczenie, w którym uchylą się od skutków prawnych oświadczenia woli. Termin ten biegnie od dnia 23 lipca do dnia 6 sierpnia 2021r. Zatem najemcy, którzy skorzystali z mechanizmu umożliwiającego im zwolnienie z czynszu, mogą się w określonym przez ustawodawcę terminie z tego wycofać. Co jednak z najemcami, którzy takich ofert za ostatni okres nie złożyli? Za ostatni okres lockdown’u, który skończył się 2 maja 2021r. najemcom sugerujemy takie oświadczenie złożyć i zatrzymać potwierdzenie doręczenia takiego oświadczenia. W naszej ocenie najlepiej złożyć je jeszcze przed wejściem życie ustawy nowelizującej, tj. najdalej do dnia 22 lipca 2021. A następnie sugerujemy złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych w myśl art. 7 ust.1 nowej ustawy czyli pomiędzy 23 lipca 2021r. a 6 sierpnia 2021r. Tak samo jak takie oświadczenie należy złożyć koniecznie, jeżeli złożyliście Państwo jako najemcy oświadczenia na temat dwóch poprzednich lockdownów (listopadowy i grudniowo-marcowy).

Jaki będzie skutek złożenia tych wszystkich oświadczeń w odpowiednich terminach?

            Takie działanie powinno pozwolić z jednej strony zachować 100% obniżki wszystkich opłat za okresy lockdownów, a z drugiej strony spowodować cofnięcie tych oświadczeń w zakresie przedłużenia okresu najmu – dla najemcy galerii handlowej to 100% korzyści i żadnych strat.

Co jeżeli najemca nie złoży oświadczenia w oparciu o poprzednie brzmienie art. 15ze?

            Wg. naszej interpretacji przepisów znowelizowanej ustawy – niezłożenie takiego oświadczenia za okres ostatniego lockdownu, wcale nie spowoduje, że do ostatniego lockdownu będzie miał zastosowanie znowelizowany art. 15ze1, bowiem w naszej ocenie ten przepis obowiązuje jedynie na przyszłość, ponieważ brak jest ustawowych przesłanek mających świadczyć o jego retroaktywności. Należy jednak mieć na uwadze, że utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie doczekamy się dopiero za dłuższy czas.

Co jeżeli najemca złożył nie tylko ofertę przedłużenia umowy, ale także zawarł z wynajmującym aneks przedłużający umowę?

            Co do tych z najemców, którzy złożyli nie tylko oferty, ale w konsekwencji także zawarli aneksy do umów: w naszej ocenie, jeżeli aneksy te nie są znacznie bardziej rozbudowane i nie zawierają wielu innych (znacznie szerszych) postanowień – to w wyniku zmiany przepisów prawnych, te aneksy przedłużające umowy o okresy wskazane w art.15ze także mogą zostać podważone w wyniku tej zmiany przepisów, po złożeniu odpowiednich oświadczeń (o uchyleniu się od skutków prawnych) przez najemców w terminach powyżej opisanych. Choć praktyka sądowa w tym zakresie także dopiero się wykształci, to wydaje się, że systemowe podejście do wykładni prawa, nie pozostawia w żadnym świadomym jego interpretatorze wątpliwości, że przedłużenie umowy aneksem, było działaniem analogicznym do wykonywania art. 15ze w myśl starej ustawy. Jeżeli okresy te się pokrywają z tymi jakie najemca uzyskał w wykonaniu art. 15ze lub są bardzo zbliżone, to nikt racjonalny nie powinien mieć wątpliwości że art. 7 ust 1 nowelizującej ustawy powinien, także do takich sytuacji mieć zastosowanie.

 Piotr Kłodziński wraz z apl. Agatą Michalską

Radca Prawny Warszawa
Kancelaria Prawna Warszawa

*zastrzegamy że wszystkie opinie wyrażone w niniejszym artykule, są pomimo dochowania zasad staranności zawodowej – jedynie rzetelnie przygotowanymi opiniami do czasu i takimi pozostaną do czasu potwierdzenia przez utrwalone linie orzecznicze sądów lub kolejne zmiany prawa, a ich autorzy nie mogą ponosić odpowiedzialności za skutki ich zastosowania, a tym bardziej ewentualnego nieprawidłowego zastosowania w konkretnych zindywidualizowanych przypadkach. Jeżeli chcecie Państwo otrzymać szczegółową ocenę stanu prawnego, w jakim się znaleźliście – zapraszamy serdecznie do skorzystania z usług naszej Kancelarii.

NASZA KANCELARIA POMAGA NAJEMCOM W SYTUACJACH KONFLIKTOWYCH, SPORACH SĄDOWYCH, PRZYGOTOWANIU DOKUMENTÓW WYPOWIEDZEŃ, JAK I W NEGOCJACJACH Z WYNAJMUJĄCYMI LOKALE CELEM DOPROWADZENIA DO OBNIŻKI CZYNSZU LUB ZAKOŃCZENIA NAJMU LOKALU W SPOSÓB SATYSFAKCJONUJĄCY WSZYSTKIE STRONY.  JEŻELI MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA LUB POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ W NEGOCJACJACH Z WYNAJMUĄCYM, ALBO CHCĄ PAŃSTWO ROZPOCZĄĆ SPÓR SĄDOWY? A PRZEDE WSZYSTKIM JEŻELI CHCIELIBY PAŃSTWO POZNAĆ BARDZIEJ SZCZEGÓŁOWE ODPOWIEDZI NA PAŃSTWA PYTANIA, TO ZAPRASZAMY DO KONTAKTU Z AUTORAMI POPRZEZ BIURO@KLODZINSKIKANCELARIA.PL, A TAKŻE DO ZADAWANIA PYTAŃ NA NASZYM PROFILU NA PORTALU FACEBOOK.