Regulacje tzw. ustawy covidowej w istotnym stopniu ingerują w stosunki cywilnoprawne. Dla najemców galerii handlowych doniosłe skutki przewidywał art. 15ze ustawy, który odnosił się do wygaszania stosunków wynikających z umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Wielu najemców skorzystało z tego mechanizmu, doprowadzając w istocie do abolicji czynszowej w zamian za przedłużenie umowy o sześć miesięcy plus czas trwania zakazu działalności.
💡 Najważniejsze wnioski
- Najemcy, którzy złożyli oferty przedłużenia umowy na podstawie tzw. specustawy, mają prawo uchylić się od ich skutków w terminie od 23 lipca do 6 sierpnia 2021 r.
- Złożenie stosownego oświadczenia pozwala zachować 100% zwolnienia z czynszu bez konieczności przedłużania okresu najmu.
- Niezłożenie oświadczenia w terminie będzie skutkować tym, że pierwotne oświadczenie (wydłużające najem) pozostanie w mocy.
- Nowe przepisy dają podstawy również do podważenia aneksów do umów przedłużających okres najmu, o ile wprost nawiązywały one do mechanizmu z art. 15ze.
Złożenie oświadczeń powinno pozwolić z jednej strony zachować 100% obniżki wszystkich opłat za okresy lockdownów, a z drugiej strony spowodować cofnięcie tych oświadczeń w zakresie przedłużenia okresu najmu – dla najemcy galerii handlowej to 100% korzyści i żadnych strat.
Nowelizacja tzw. ustawy COVID-owej a sytuacja najemców galerii handlowych
Jakie terminy są istotne dla najemców galerii handlowych z punktu widzenia nowelizacji artykułu 15ze?
Zgodnie z nowelizacją ustawy, najemcy, którzy złożyli oferty w zakresie przedłużenia umów najmu, mogą obecnie w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy złożyć oświadczenie, w którym uchylą się od skutków prawnych oświadczenia woli. Termin ten biegnie od dnia 23 lipca do dnia 6 sierpnia 2021 r. Zatem najemcy, którzy skorzystali z mechanizmu umożliwiającego im zwolnienie z czynszu, mogą się w określonym przez ustawodawcę terminie z przedłużenia umowy wycofać.
Co jednak z najemcami, którzy takich ofert za ostatni okres nie złożyli? Za ostatni okres lockdown’u, który skończył się 2 maja 2021 r. najemcom sugerujemy takie oświadczenie złożyć i zatrzymać potwierdzenie doręczenia. W naszej ocenie najlepiej było złożyć je jeszcze przed wejściem życie ustawy nowelizującej (do 22 lipca), a następnie złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych w myśl art. 7 ust. 1 nowej ustawy, czyli pomiędzy 23 lipca a 6 sierpnia 2021 r. Tak samo, jeśli najemca złożył oświadczenia dotyczące dwóch poprzednich lockdownów (listopadowego i grudniowo-marcowego).
Jaki będzie skutek złożenia tych wszystkich oświadczeń w odpowiednich terminach?
Takie działanie powinno pozwolić z jednej strony zachować 100% obniżki wszystkich opłat za okresy lockdownów, a z drugiej strony spowodować cofnięcie oświadczeń w zakresie przedłużenia okresu najmu.
Co jeżeli najemca nie złoży oświadczenia w oparciu o poprzednie brzmienie art. 15ze?
Wg. naszej interpretacji przepisów znowelizowanej ustawy – niezłożenie takiego oświadczenia za okres ostatniego lockdownu wcale nie spowoduje, że do niego będzie miał zastosowanie znowelizowany art. 15ze1. W naszej ocenie ten przepis obowiązuje jedynie na przyszłość, ponieważ brak jest ustawowych przesłanek świadczących o jego retroaktywności. Należy jednak mieć na uwadze, że utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie doczekamy się dopiero za dłuższy czas.
Co jeżeli najemca złożył nie tylko ofertę przedłużenia umowy, ale także zawarł z wynajmującym aneks?
Co do najemców, którzy złożyli nie tylko oferty, ale w konsekwencji także zawarli aneksy do umów: w naszej ocenie, jeżeli aneksy te nie są znacznie bardziej rozbudowane i nie zawierają wielu innych postanowień, to w wyniku zmiany przepisów mogą one zostać podważone po złożeniu odpowiednich oświadczeń przez najemców w odpowiednich terminach. Choć praktyka sądowa w tym zakresie także dopiero się wykształci, wydaje się, że systemowe podejście do wykładni prawa nie pozostawia wątpliwości, że przedłużenie umowy aneksem było działaniem analogicznym do wykonywania art. 15ze. Jeżeli okresy te pokrywają się z tymi z ustawy lub są bardzo zbliżone, nikt racjonalny nie powinien mieć wątpliwości, że art. 7 ust. 1 nowelizującej ustawy powinien mieć tu zastosowanie.