Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego w związku z epidemią covid-19 – czy to możliwe?

Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego w związku z epidemią covid-19 – czy to możliwe?
Lokal zamknięty z powodu COVID19

Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego
w związku z epidemią COVID-19 – czy to możliwe?

Kraków, 4 maja 2020 r.

I.       Wstęp          

  Epidemia COVID-19 zaskoczyła chyba wszystkich, reorganizując życie ludzi dookoła globu, wymuszając na nas dostosowanie się do nowej sytuacji społecznej, ekonomicznej oraz – przede wszystkim – prawnej. Rządy poszczególnych krajów wprowadziły szereg obostrzeń związanych m.in. z możliwością swobodnego przemieszczania się, koniecznością stosowania środków ochrony osobistej, czy z dostępnością powierzchni handlowych oraz lokali gastronomicznych. Mocą Rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. 2020 poz. 433) zastosowano ograniczenia w prowadzeniu poszczególnych rodzajów działalności gospodarczej, w tym polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (§ 5 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia MZ). Ograniczenia te zostały następnie utrzymane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 566) i sprowadzają się one w istocie do całkowitego zakazu prowadzenia działalności aż do odwołania (§ 9 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia RM). A także były powtarzane w kolejnych lockdownach. Aktualnie w lutym 2021r. zakaz świadczenia usług gastronomicznych trwa już od października 2020r., a więc od  niemal pięciu miesięcy.

            Co zatrważające, nikt nie jest w stanie z całą pewnością określić, kiedy – i czy w ogóle – sytuacja wróci do normy. W tych nowych realiach próbują odnaleźć się restauratorzy i inne osoby prowadzące działalność gastronomiczną. Z branżą tą nieodłącznie wiąże się wynajmowanie powierzchni użytkowych w atrakcyjnych lokalizacjach, co pociąga za sobą nierzadko astronomiczne czynsze, na które w końcu trzeba zapracować. Czy zatem w sytuacji, gdy działalność de facto i de iure nie może być prowadzona, najemcy lokali gastronomicznych skazani są na widmo upadłości? Celem niniejszego artykułu jest zasygnalizowanie możliwości dla przedsiębiorców z branży gastronomicznej, jakie są z powodzeniem wykorzystywane przez Kancelarie Prawne do obrony interesów najemców, którzy zdecydowali się poprosić nas o wsparcie.

II.    Zagadnienia podstawowe – dopuszczalność wypowiedzenia

            W pierwszej kolejności należy pokrótce przyjrzeć się regulacjom, które ustawodawca poświęcił umowie najmu, a zatem normom art. 659 i n. k.c. Przepisy o najmie zbudowane zostały zgodnie z pandektową metodą kaskady pojęć, tj. wychodząc od norm ogólnych, aż do regulacji szczegółowych odnoszących się sensu stricto do umowy najmu lokalu. Essentialia negotii umowy najmu określone zostały w art. 659 k.c., zgodnie z którym: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”, zaś zgodnie z art. 680 k.c.: „Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych”. Wynika z tego, że umowy najmu lokali gastronomicznych mogą zostać ukształtowane przez strony jako stosunki zobowiązaniowe o charakterze terminowym lub bezterminowym. Ustalenie, z którym rodzajem stosunku mamy do czynienia w danych okolicznościach, jest kluczowe z perspektywy udzielenia odpowiedzi na postawione w tytule pytanie.

            W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony zastosowanie znajduje bowiem art. 673 § 1 k.c., zgodnie z którym: „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”. W przypadku najmu lokalu, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, termin wypowiedzenia, o którym mowa w przytoczonej regulacji, wynosi co do zasady 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.). Kwestią sporną pozostaje, czy powyższy przepis ma charakter imperatywny, czy też termin wypowiedzenia może zostać skrócony mocą porozumienia stron umowy najmu. Zwolennicy poglądu opowiadającego się za semiimperatywnością tej regulacji uważają, że przepis ten ma chronić najemcę przed zbyt szybkim rozwiązaniem stosunku najmu przez wynajmującego[1]. Przeciwny pogląd zdaje się jednak dominować w piśmiennictwie, a nadto został zaaprobowany w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego[2]. Oznacza to, że ustawowy termin wypowiedzenia może zostać zmodyfikowany w samej umowie najmu, a co za tym idzie, analiza tej kwestii zawsze musi odbywać się in concreto.

            Zupełnie odmiennie kształtuje się sytuacja najemców, którzy zawarli umowy na czas oznaczony, albowiem stosunek ten – z założenia – ma cechować się trwałością, wobec czego możliwość jego wypowiedzenia została obwarowana przez ustawodawcę pewnymi ograniczeniami. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c.: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. W związku z tym wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony możliwe jest – co do zasady – tylko, jeżeli strony przewidziały w umowie klauzulę wypowiedzenia. W przypadku braku takiej klauzuli najemca nie będzie mógł zatem mocą jednostronnej czynności prawnej doprowadzić do wygaśnięcia stosunku najmu[3]. Czy zatem każda klauzula wypowiedzenia pozwoli na zakończenie stosunku najmu przez najemcę? Odpowiedź na zadane w tytule pytanie sprowadza się do ulubionego przez prawników zwrotu „to zależy”. W obrocie spotyka się bowiem różnego rodzaju klauzule, które – z uwagi na swą treść – budzą kontrowersje. Kwestią sporną jest, czy klauzula wypowiedzenia „z ważnych powodów” jest dopuszczalna z uwagi na brak wskazania konkretnych okoliczności, jak chce tego przepis art. 673 § 3 k.c. Jeżeli uznać, że klauzula ta jest dopuszczalna, a w tym kierunku podąża orzecznictwo[4], to wydaje się, że sytuacja wywołana COVID-19 idealnie wpisuje się w pojęcie „ważnego powodu”. Jeszcze więcej wątpliwości budzi określenie klauzuli wypowiedzenia bez wskazywania jakichkolwiek okoliczności uzasadniających owo wypowiedzenie (np. „każda ze stron ma prawo wypowiedzieć niniejszą umowę z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia”). We wszystkich przypadkach możliwość zakończenia najmu wymaga dokładnej analizy poszczególnych postanowień umowy najmu, tak aby nie narazić najemcy na bezskuteczność wypowiedzenia oraz ewentualne kary umowne, które wielokrotnie zastrzegane są przez strony w umowach. Często diabeł tkwi w szczegółach, a umowy najmu właściwie interpretowane dają samodzielną i niebudzącą wątpliwości podstawę do wypowiedzenia ich w aktualnej sytuacji.

            Czy zatem w braku klauzuli wypowiedzenia w umowie najmu zawartej na czas oznaczony najemca pozostaje bez szans na wcześniejsze jej zakończenie? Niekoniecznie. Ustawodawca przewidział bowiem kilka sytuacji, w których stosunek zobowiązaniowy bądź wygasa ex lege, bądź też wygasa wskutek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia.

III.  Rękojmia za wady lokalu – art. 664 k.c.

            Stosownie do treści art. 664 § 2 k.c.: „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Pod pojęciem wady, w rozumieniu przywołanej regulacji, należy rozumieć zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne przedmiotu najmu[5]. Wada prawna nie została przez ustawodawcę uregulowana w przepisach o najmie, wobec czego konieczne jest posłużenie się definicją wady prawnej ukształtowanej w przepisach o rękojmi przy sprzedaży. Zgodnie z art. 5563 k.c. pod pojęciem wady prawnej rzeczy należy rozumieć m.in. sytuację, w której ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że wątpliwości w doktrynie budzi stanowisko, jakoby do hipotezy tego przepisu – obok orzeczeń lub decyzji, tj. aktów o charakterze indywidualnym i konkretnym – należało również zaliczyć ograniczenia wynikające z rozporządzeń, tj. aktów o charakterze generalnym i abstrakcyjnym, jednak kwalifikacja taka nie jest wykluczona. Trafnie przy tym wskazuje się, że „(…) jako wady prawne powinny być postrzegane takie obciążenia nieruchomości, które ze względu na ograniczenia prawne utrudniają korzystanie z rzeczy, sprzecznie z umową, czyli sprzecznie z usprawiedliwionymi oczekiwaniami kupującego”[6], a zatem ich relatywizacja następuje względem celu zawieranej umowy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że podstawowym celem wynajmowania lokalu na działalność gastronomiczną jest możliwość serwowania posiłków oraz napojów gościom, co w aktualnej sytuacji normatywnej jest niemożliwe. Mając to na uwadze, nie jest wykluczone, że najemca lokalu gastronomicznego będzie mógł skutecznie skorzystać z uprawnień wynikających z normy art. 664 § 2 k.c.

IV.  Następcza niemożliwość świadczenia – art. 495 k.c.

            Kolejną regulacją, która potencjalnie mogłaby okazać się pomocna w rozwiązywaniu sporów z wynajmującymi, jest art. 495 § 2 k.c. statuujący niezawinioną częściową niemożliwość świadczenia. Niemożliwość świadczenia nie została wprost zdefiniowana w ustawie i w tym zakresie konkurują ze sobą dwie koncepcje – koncepcja obiektywna oraz koncepcja subiektywna. Zgodnie z obiektywną teorią niemożliwości świadczenie jest niemożliwe, jeżeli nikt, a nie tylko dłużnik z konkretnego stosunku zobowiązaniowego, nie byłby w stanie go spełnić. Zgodnie z ujęciem subiektywnym niemożliwość zachodzi już wtedy, kiedy wprawdzie świadczenie obiektywnie jest możliwe do spełnienia, ale pozostaje poza sferą możliwości konkretnej osoby[7].

            W tym miejscu pojawia się jednak pytanie, czy w związku z zakazem wykonywania działalności gastronomicznej można mówić o – choćby częściowej – niemożliwości świadczenia ze strony wynajmującego? Wszak prima facie w dalszym ciągu udostępnia on powierzchnię lokalu najemcy, a – co do zasady – do tego sprowadza się jego podstawowy obowiązek wynikający z art. 659 w zw. z art. 680 k.c. Nie jest jednak wykluczona taka wykładnia umowy, zgodnie z którą na wynajmującym ciąży obowiązek udostępnienia nie dowolnej powierzchni, ale powierzchni nadającej się do prowadzenia przez najemcę określonego typu działalności. Gdyby zatem przyjąć, że świadczenie wynajmującego stało się częściowo niemożliwe, a spełnienie świadczenia w części nie ma dla najemcy znaczenia z uwagi na cel wiadomy drugiej stronie (celem jest prowadzenie działalności gastronomicznej), najemcy przysługiwałoby uprawnienie do odstąpienia od umowy z powołaniem na art. 495 § 2 k.c. Jest to jednak najbardziej wątpliwy – choć niewykluczony – sposób zakończenia stosunku najmu.

AKTUALIZACJA LUTY 2021r.: A jednak okazuje się że ten sposób także znalazł swoje uznanie w oczach sądów, nie tylko jako stosowany wobec gastronomii, ale także wobec siłowni i centrów fitness.

V.     Klauzula Rebus sic stantibus – art. 3571 k.c.

            Na zakończenie należy jeszcze odwołać się do art. 3571 k.c., w którym swe miejsce znalazła klauzula rebus sic stantibus, tj. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków. Nie ulega wątpliwości, że jeszcze od czasów rzymskich podstawową zasadą prawa zobowiązań była zasada pacta sunt servanda. Ustawodawca przewidział jednak instrument, który ma chronić strony stosunków zobowiązaniowych na wypadek zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności, których strony nie mogły przewidzieć podczas zawierania umowy, a które radykalnie wpływają na ich sytuację prawną lub faktyczną, co może prowadzić do sytuacji, w której spełnienie świadczenia dla jednej ze stron będzie połączone z nadmiernymi trudnościami albo będzie grozić jej rażącą stratą.

            Pewne wątpliwości z perspektywy zastosowania klauzuli rebus sic stantibus budzi to, czy zmiana przepisów prawa może zostać uznana za nadzwyczajną zmianę okoliczności, jednak zgodzić się należy z P. Machnikowskim, którym wskazuje: „Wprowadzenie nowych, niemożliwych do przewidzenia i niestosowanych w prawidłowo funkcjonujących społeczeństwach zakazów prawnych związanych z jakąś szczególną sytuacją (np. klęską żywiołową, epidemią, konfliktem zbrojnym, poważnym kryzysem gospodarczym), należy uznać, moim zdaniem, za nadzwyczajną zmianę stosunków.”[8]. Pandemia COVID-19, jak już wspomniano we wstępie, zaskoczyła cały świat, w tym oczywiście strony stosunków zobowiązaniowych. Nie ulega więc wątpliwości, że sytuacja, jaka wytworzyła się wskutek jej wybuchu, mieści się w pojęciu „nadzwyczajnej zmiany stosunków”. Strony zawierające umowę nie mogły jej przewidzieć, ponadto u jednej ze stron – w tym przypadku u najemcy –wystąpiły nadmierne trudności lub rażąca strata. Instrument ten został wprowadzony przez ustawodawcę, by pomagać stronom tych umów, które nie mogą być wykonywane w sytuacjach nadzwyczajnych, a taką sytuacją jest niewątpliwie stan epidemii

            W tym miejscu zaznaczyć należy, że zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus możliwe jest jedynie na drodze postępowania sądowego, co wymaga wytoczenia powództwa o ukształtowanie stosunku prawnego[9]. Sąd w takiej sytuacji dysponuje kompetencją do oznaczenia sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia, a nawet orzeczenia o rozwiązaniu umowy.

VI.  Podsumowanie

Podsumowując niniejsze rozważania, należy wskazać, że sytuacja najemców lokali gastronomicznych jest trudna, choć daleko jej do sytuacji beznadziejnej. Istnieje bowiem wiele instrumentów prawnych, które pozwalają na doprowadzenie do rozwiązania stosunku najmu w sposób satysfakcjonujący najemcę. Choć nie można dać pełnej gwarancji skuteczności wyżej opisanych środków prawnych i podjętych działań – w naszej ocenie – właściwe zastosowanie omówionych przepisów powinno poskutkować osiągnięciem zamierzonego efektu w postaci doprowadzenia do zakończenia stosunku najmu.

Bardzo często docierają do nas krzepiące informacje, że wynajmujący lokale ze zrozumieniem podchodzą do sytuacji najemców, godząc się na renegocjowanie warunków najmu, np.  poprzez znaczne obniżenie czynszu lub w ogóle zaprzestanie pobierania go przez określony czas, a nawet rozwiązywanie umów za porozumieniem stron. Taka współpraca jest niewątpliwie sytuacją najbardziej pożądaną. Niekiedy jednak należy przypomnieć, że obie strony mają bardzo silne argumenty prawne w tym sporze.

AKTUALIZACJA LUTY 2021R.: Okazuje się, że uzasadnione i stosowane są ww. normy prawne takie jak art. 495 czy artykuł 357[1] nie tylko do rozwiązywania umów najmu, ale także, a może nawet przede wszystkim do obniżek czynszów oraz całkowitego uchylenia się od zapłaty czynszu za czas całkowitych lockdown’ów. I takie działania znajdują swoją ochronę w orzecznictwie sądów – por. Postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 28 września 2020 r. XXVI GCo 189/20.

Autor: Antoni Skoczek*      

NASZA KANCELARIA POMAGA NAJEMCOM ZARÓWNO W SYTUACJACH KONFLIKTOWYCH, SPORACH SĄDOWYCH, PRZYGOTOWANIU DOKUMENTÓW WYPOWIEDZEŃ, JAK I W ROZMOWACH Z WYNAJMUJĄCYMI LOKALE CELEM DOPROWADZENIA DO OBNIŻKI CZYNSZU LUB  ZAKOŃCZENIA STOSUNKU NAJMU W SPOSÓB SATYSFAKCJONUJĄCY WSZYSTKIE STRONY. MAJĄ PAŃSTWO DODATKOWE PYTANIA? POTRZEBUJĄ PAŃSTWO POMOCY PRAWNEJ W PRZEDMIOCIE WYPOWIEDZENIA UMOWY NAJMU?

ZAPRASZAMY DO DODAWANIA KOMENTARZY PONIŻEJ LUB KONTAKTU Z AUTOREM POPRZEZ BIURO@KLODZINSKIKANCELARIA.PL


*Autor jest wielokrotnie docenianym ekspertem w zakresie prawa cywilnego i upadłościowego, stałym członkiem Zespołu Kancelarii, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego, odbywającym aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie, współredaktorem i współautorem książki Prawo cywilne. Glosy do orzeczeń Sądu Najwyższego, Kraków 2019.

[1] K. Pietrzykowski, [w:] K. Pietrzykowski (red.), Komentarz KC, t. 2, 2018, art. 688, Nb 3

[2] wyr. SN z 6.4.2000 r., II CKN 264/00, OSNC 2000, Nr 10, poz. 186; wyr. SA w Katowicach z 23.2.2005 r., I ACa 1951/04, OSAK 2005, Nr 2

[3] J. Górecki, G. Matusik, [w:] K. Osada (red.), Tom III B. Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczegółowa. Ustawa o terminach zapłaty, Legalis 2020, kom. do art. 673, Nb. 13.

[4] uchw. SN z 21.11.2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7–8, poz. 102)

[5] J. Panowicz-Lipska [w:] M. Gutowski (red.),Kodeks cywilny. Tom III. Komentarz do art. 627–1088, Warszawa 2019, kom. do art. 664, Nb. 2; wyr. SN z 27.11.1973 r., II CR 335/73, Biul. SN 1974, Nr 5, poz. 84.

[6] tak trafnie F. Zoll, Rękojmia. Odpowiedzialność sprzedawcy, Warszawa 2018, rozdz. II, § 1, XII.

[7] Z. Radwański, [w:] Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2010, s. 323.

[8] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 3571 Nb. 7.

[9] P. Machnikowski [w:] Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019, kom. do art. 3571 Nb. 12.