Epidemia COVID-19 zaskoczyła chyba wszystkich, reorganizując życie ludzi i wymuszając dostosowanie się do nowej sytuacji społeczno-prawnej. Przez obostrzenia gastronomiczne (lockdowny) wielu najemców restauracji z dnia na dzień utraciło możliwość generowania dochodu z wynajętego lokalu przy pełnych czynszach narzuconych z góry w umowach wieloletnich. Podsumowujemy wszystkie możliwe mechanizmy chroniące budżety uciemiężonej gastronomii z perspektywy Kancelarii Prawnej.
💡 Najważniejsze wnioski
- Zerwanie terminowej Umowy Najmu bez podstaw i zgody stron skutkuje groźnymi karami finansowymi, a Sąd z pewnością uzna je za bezskuteczne. Wymagane jest solidne oparcie na przesłankach z KC (Wypowiedzenie na czas oznaczony).
- Klauzula wpisana do umowy z pozoru niekorzystna dla najemcy nader często może przez doświadczonego prawnika zostać zinterpretowana jako doskonała furtka do uwolnienia się z więzi czynszowej.
- Instytucje wyższego rzędu (Wada Prawna, Częściowa Niemożliwość Świadczenia, Klauzula Rebus Sic Stantibus) wymagają każdorazowo trudnej analizy w Sądzie, jednak budują potężną pozycję przetargową do negocjacji ugody.
Nadzwyczajna sytuacja pandemii idealnie wpasowuje się w definicję i pojęcie „ważnego powodu”. Nawet najbardziej rygorystyczne Umowy Najmu z zakazem wcześniejszego wypowiedzenia uginają się pod ciężarem obiektywnego braku możliwości ugoszczenia gości.
Rozwiązanie umowy najmu lokalu gastronomicznego w związku z kryzysem – czy to możliwe?
I. Wstęp
Zatrważające lockdowny wprowadzane mocą rozporządzeń sprowadziły się w istocie do całkowitego zakazu prowadzenia działalności w obszarze stacjonarnej gastronomii i obsługi przy stolikach. Trwało to miesiącami. Ograniczenia i zniknięcie klienteli postawiły biznes pod ścianą. Z branżą gastronomiczną nieodłącznie wiąże się wynajem powierzchni użytkowych w astronomicznych cenach „premium”. Czy w tak druzgocącej sytuacji najemcy lokali są skazani na widmo upadłości i długi do końca życia?
II. Zagadnienia podstawowe – dopuszczalność wypowiedzenia
Kluczowe w prawie cywilnym jest pojęcie „Czasu” umowy najmu.
W przypadku zawarcia jej na czas nieoznaczony – każdy może ją swobodnie, na przestrzeni czasu „wypowiedzieć” (często jest to uregulowane jako 3 miesiące z art. 688 k.c.). Co jeśli umowa opiewa na rygorystyczny czas oznaczony (np. minimum 5 lat)? Taki stosunek z założenia ma cechować się twardą trwałością. Jedynym sposobem jej zerwania jest wyszukanie zapisów i klauzul mówiących o możliwości ucieczki (np. z „ważnych powodów”). Często diabeł tkwi w szczegółach, dlatego do oceny takich zapisów w 50-stronicowych aktach z deweloperem zawsze warto wynająć zaufaną Kancelarię, która prześwietli wzdłuż i wszerz każdy podpunkt na rzecz upadającego lokalu.
III. Rękojmia za wady lokalu – art. 664 k.c.
Jeżeli wynajmujący oddaje rzecz obarczoną wadą uniemożliwiającą z niej korzystanie – prawo daje możliwość zerwania tego najmu.
Prawnicy traktują „zakazy rządowe uderzające w serwowanie posiłków” jako wielką i ciężką „Wadę Prawną”. Oznacza to, że lokal (mimo, iż posiada ściany i dach) formalnie jest obciążony wadą prawną, cel umowy „sprzeczny z pierwotnymi i uregulowanymi oczekiwaniami kupującego”. Najemca wynajmował restaurację a dostał de facto bezużyteczny magazyn w centrum wielkiego miasta.
IV. Następcza niemożliwość świadczenia – art. 495 k.c.
Kolejną potężną tarczą jest „częściowa niemożliwość świadczenia”. Wynajmujący (Właściciel) ma twardy obowiązek wynająć przestrzeń nadającą się prawnie pod biznes. Epidemia mu to udaremniła – nie z jego winy, ale również na pewno nie z winy Najemcy. Najemca ma więc uzasadnione pole do wysuwania roszczeń, by nie płacić czynszu, gdyż „Wynajmujący nie jest w stanie wydać mi restauracji posiadającej możliwość wpuszczania tam tłumu ludzi tak, jak miało to miejsce w chwili zawierania umowy”. Jak widzimy w Kancelarii – powoływanie tego artykułu znalazło gigantyczne poparcie w sądach, obejmując z powodzeniem wyrokami nie tylko gastronomię, ale także siłownie.
V. Klauzula Rebus sic stantibus – art. 357(1) k.c.
Ostatecznym wariantem ochrony prawnej w ratowaniu tonącego w kosztach biznesu jest Nadzwyczajna Zmiana Stosunków. To zasada chroniąca przed „wyzyskiem w ujęciu wielkiej niesprawiedliwości” wobec nagłych klęsk (wojna, epidemia). Kto zaciągał dług czynszowy na kwotę 20 tys. zł, po miesiącu w lockdownie utracił sens płacenia tak horrendalnej raty nie z własnej nieudolności, lecz na skutek trzęsienia ziemi w gospodarce państwa (czego żadna ze stron nie przewidziała). W takich skrajnych wyjściach na stół wkracza Sąd – samodzielnie na mocy tego przepisu ucina i koryguje umowę o najem a nawet decyduje o jej zerwaniu, doprowadzając relacje majątkowe do sprawiedliwego poziomu (tzw. powództwo o ukształtowanie).
VI. Podsumowanie
Sytuacja najemców stacjonarnej i obarczonej czynszami gastronomii jest trudna, ale absolutnie nie jest beznadziejna! Zawsze w obliczu procesów sądowych zachęcamy obydwie strony do „Renegocjacji ugody” (obniżek i zawieszeń) jeszcze przed wejściem na salę rozpraw.