Podatek od najmu lokalu użytkowego – Polski Ład i zmiany w 2022

Podatek od najmu lokalu użytkowego - Polski Ład i zmiany w 2022
Krzysztof Bardel|
|
Comments (0)

Polski Ład w 2022 roku wprowadził wiele zmian i wydaje się, że jeszcze więcej zamieszania w przepisach podatkowych. Nowe regulacje nie ominęły także sektora najmu nieruchomości – właściciele wynajmowanych lokali użytkowych powinni mieć się na baczności, ponieważ modyfikacjom uległ także podatek od najmu lokalu użytkowego. Ponieważ jesteśmy kancelarią prawną specjalizującą się w sprawach dotyczących przygotowania i rozwiązywania umów najmu nieruchomości – zatem, przygotowaliśmy informator na temat zasad opodatkowania umów najmu.

Na wstępie po krótce ustalmy, jak sprawa wyglądała przed wprowadzeniem „Polskiego Ładu”. W tym celu polecamy przeczytać nasz artykuł „Podatek od najmu lokalu użytkowego – co warto wiedzieć?”. Warto zapoznać się z nim także z tej przyczyny, że szczegółowo opisuje zagadnienia, których powielanie w niniejszym artykule byłoby niecelowe, a które to pozostają jednocześnie aktualne.

Ustawodawca stale wprowadza modyfikacje w Polskim Ładzie, które wpływają na treść udzielanych przez nas w poniższym tekście porad. W związku z powyższym staramy się na bieżąco reagować i dostosowywać go do aktualnego stanu prawnego, jednak nie możemy zagwarantować akuratności naszych zapatrywań prawnych. Po najbardziej aktualną wiedzę w sprawach dotyczących wynajmu nieruchomości – zapraszamy na konsultację wstępną do siedziby naszej kancelarii prawnej lub online.

Podatek od najmu lokalu użytkowego od 2022 roku – najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?

Rozważania na temat rozliczeń podatkowych w zakresie najmu rozpocząć należy od określenia tego, z jakim typem najmu mamy do czynienia. W grę wchodzą dwa – najem prywatny lub najem w ramach działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach zasady rozliczania są nieco inne.

Chociaż sama sprawa zakwalifikowania danego stosunku najmu do kategorii najmu prywatnego lub najmu prowadzonego w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej bywa niekiedy trudna, to możliwe są do zakreślenia pewne podstawowe wytyczne w tym zakresie. Z najmem prywatnym będziemy mieć do czynienia, gdy dana nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym osoby fizycznej, Samo wynajmowanie jej nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej, a wpływy z jego tytułu mają charakter „odrębnego źródła przychodów”. Z najmem w ramach działalności gospodarczej natomiast będziemy mieć do czynienia, gdy przedmiotem działania przedsiębiorcy jest najem profesjonalny lub gdy wynajmowana nieruchomość należy po prostu do majątku spółki.

Kryteria te pozostają jednak niejasne. Opisane powyżej przykłady stanowią olbrzymie uproszczenie. Ma ono jedynie ma na celu zarysowanie ogólnej systematyki tego, czym różni się najem prywatny od tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. W praktyce bowiem zdarza się wiele sytuacji granicznych, w których trudno jest rozstrzygnąć jednoznacznie o charakterze danego stosunku najmu. W skrajnych sytuacjach, gdy płatnik nie jest w stanie samemu ocenić powyższej kwestii, wymagane może być nawet zwrócenie się o wydanie stosownej interpretacji przez organy podatkowe.

Rozstrzygnięcie powyższej kwestii ma kluczowe znaczenie. Odpowiednie zakwalifikowanie danego stosunku przesądza o tym, w jaki sposób wynajmujący rozliczać będzie podatek od najmu lokalu użytkowego.

Przykład 1

Pani Barbara kupiła lokal użytkowy na parterze nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. Sama na co dzień zajmuje się prowadzeniem apteki i zgromadzone środki pozwoliły jej na poczynienie takiej inwestycji. Nie prowadzi działalności gospodarczej ukierunkowanej na rynek nieruchomości, a lokal użytkowy nabyła do majątku własnego. W przypadku zawarcia umowy najmu, stosunek ten będzie miał charakter najmu prywatnego.

Przykład 2:

Pan Artur prowadzi firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami. W jego mieście wybudowano nową galerię handlową, w której Pan Artur działając pod swoją firmą nabył kilka lokali użytkowych przeznaczonych pod sklepy. W przypadku zawarcia umów najmu, stosunek ten będzie miał charakter działalności gospodarczej.

Nie bez znaczenia w tym zakresie pozostaje także cel i funkcje, jaki najem spełnia w zamiarze wynajmującego. Raz jeszcze należy podkreślić, iż ocena tego zagadnienia każdorazowo powoduje wiele problemów. Wynika to także z faktu funkcjonowania różnych definicji w poszczególnych ustawach, co przekłada się na fakt rozmaitej ich interpretacji przez pracowników urzędu skarbowego.

Co do zasady wydaje się jednak, iż interpretacja przepisów w tym zakresie zmierza raczej w stronę szerszego uznawania najmu prywatnego. Pomocna w tym zakresie jest Uchwała NSA sygn. akt II FPS 1/21 z maja ubiegłego roku. Jej sentencja brzmi:

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego oraz treści uchwały, determinujące dla uznania prywatnego lub prowadzonego w ramach działalności gospodarczej najmu jest określenie, czy nieruchomość jest w majątku prywatnym wynajmującego, czy też znajduje się w majątku związanym z wykonywaniem działalności gospodarczej. Uchwała ta powinna rozwiać pewne wątpliwości i ugruntować linię orzeczniczą w tym zakresie. Wydaje się jednocześnie, że wciąż istnieć będą sytuacje, gdy ze względu na skalę i charakter najmu Urzędy Skarbowe będą mieć wątpliwości. Nawet jeżeli zgodnie z treścią uchwały należałoby go traktować jako najem prywatny

Przykład:

Pan Adam za majątek własny kupił cztery lokale użytkowe w lokalnym pawilonie. Wykończył je, a następnie każdy wynajął. Dochody, które w ten sposób uzyskuje, to nie jest jego jedyne źródło utrzymania. Pracuje w innej branży, a jednocześnie administruje, nadzoruje i konserwuje wspomniane lokale, czerpiąc zyski z ich najmu.

W takim wypadku działalność Adama ma charakter zbliżony do zawodowego. Z najmu lokali uczynił sobie codzienne zajęcie oraz dodatkowe źródło utrzymania. Jego działania spełniają przesłanki „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 roku Prawo Przedsiębiorców, bowiem jest to zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Jednocześnie lokale należą do jego majątku własnego, on nie prowadzi sformalizowanej, zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie wprowadza tych lokali do majątku związanego z wykonywaniem takiej działalności. Z punktu widzenia przywoływanej uchwały uznać należy, iż Adam – zgodnie ze swoją wolą – prowadzi najem prywatny. Jednocześnie, mimo tego, jego działania mogłaby być uznane za działalność gospodarczą, co prowadziłoby do określenia najmu w jej ramach prowadzonego za objęty podatkiem za najem związany z działalnością gospodarczą.

W naszej ocenie podstawowym kryterium różnicującym najem prywatny od działalności gospodarczej – powinien być stopień zorganizowania – którego podstawową determinantą jest ilość czynności, wykonywanych stale (np. raz w miesiącu) przez osobę wynajmującą. Łatwo bowiem rozróżnić czy wykonywane czynności związane z obsługą i wykonywaniem zawartych umów najmu zajmują 1-2-4h w ciągu miesiąca, czy też zajmują stale np. 40h miesięcznie i wymagały zatrudnienia w tym celu dodatkowej osoby.

Może zatem dochodzić do sytuacji, gdzie istotnie sądy podążać będą za wytycznymi wynikającymi z przywoływanej uchwały, a urzędnicy fiskusa trzymać się będą swojego stanowiska. Wówczas jedni oceniliby sytuację bohatera powyższego przykładu jako najem prywatny, a drudzy mogliby uznać ją za najem w ramach działalności gospodarczej, co wiązałoby się z obowiązkiem jej rejestracji i opłacania stosownych składek – także innego opodatkowania w zakresie najmu. Z tej przyczyny niejednokrotnie przy sytuacjach granicznych potrzebne jest wsparcie doświadczonego pełnomocnika – radcy prawnego albo doradcy podatkowego.

W świetle zmieniających się przepisów i tak jednak zanikają pewne korzyści płynące z tytułu najmu prywatnego.

Rozliczenia w ramach najmu prywatnego

Do tej pory istniała możliwość rozliczania się w tym zakresie na dwa sposoby:

  1. Skala podatkowa 17% i 32%;
  2. Ryczałt 8,5% i 12,5%.

Po wprowadzeniu Polskiego Ładu przepisy w tym zakresie uległy pewnym zmianom zarówno w kwestii rozliczeń na rok 2022, jak i na rok 2023. Wraz z późniejszymi zmianami nadto zmieniona zostanie pierwsza stawka podatku dla płatników rozliczających się na zasadzie skali podatkowej – z 17% na 12%.

Osoby, które do tej pory (w roku 2021) rozliczały się na zasadzie skali podatkowej, także i w 2022 roku mogą rozliczyć się w ten sposób. Od 2023 roku natomiast opodatkowanie najmu prywatnego będzie odbywało się tylko i wyłącznie na podstawie podatku ryczałtowego.

Oznacza to zatem, iż osoby, które w 2021 roku rozliczały się na zasadach ogólnych (skali podatkowej) będą w 2022 roku mogły rozliczyć się na tej samej zasadzie lub zdecydować się na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za rok 2022.

Osoby które już w 2021 roku wybrały natomiast ryczałt, nie mają możliwości rozliczenia się na zasadach ogólnych w 2022 roku. Od roku 2023 wszyscy wynajmujący na zasadach najmu prywatnego natomiast płacić będą podatek na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zasady rozliczenia według skali podatkowej:

W tym przypadku za rok 2021 oraz 2022 dla osób, które uprawnione są do wyboru tego typu rozliczenia, funkcjonują dwie stawki podatkowe:

  1. 12% – pierwszy próg podatkowy od dochodu to 120.000,00 zł;
  2. 32% – dla kwoty większej niż 120.000,00 zł dochodu;

Kwota wolna od podatku wynosi natomiast 30.000,00 zł.

Istotną w tym zakresie kwestią jest także fakt, iż wynajmujący rozlicza się z dochodów, a nie przychodów. W kwocie tej uwzględnić należy koszty związane z poniesieniem przychodu.

Zasady rozliczenia według ryczałtu:

Podatek od najmu lokalu użytkowego na tej zasadzie będzie rozliczać będzie musiał każdy od roku 2023. Co oznacza że niezależnie od możliwości jakie ma część podatników -dokonania rozliczenia w 2022 na zasadach ogólnych, należy mieć te zasady na względzie. W tym zakresie funkcjonują dwa progi:

  1. 8,5% – pierwszy próg podatkowy do przychodu 100.000.00 zł;
  2. 12,5% – od kwoty większej niż 100.000,00 zł przychodu.

Należy pamiętać, iż w tym przypadku mamy do czynienia z przychodem, jako podstawą rozliczenia, a nie dochodem, jak powyżej. Z tego względu nie ma możliwości odliczenia kosztów związanych z uzyskaniem przychodu. Nakłady poczynione przez wynajmującego pozostają zatem irrelewantne. Sporne pozostają zwroty za rachunki, ale są interpretacje stwierdzające, że jeżeli te są oddzielone – to tak, zapłata opłat bieżących może być dokonywana przez rachunek bankowy wynajmującego. Oczywiście po spełnieniu pewnych warunków.

Rozliczenia w ramach działalności gospodarczej

W przypadku rozliczenia najmu w ramach działalności gospodarczej funkcjonują tutaj trzy możliwości:

  1. Skala podatkowa 12% i 32% od dochodu;
  2. Podatek liniowy 19% od dochodu;
  3. Ryczałt 8,5% oraz 12,5% od dochodu.

Nowością wprowadzoną przez Polski Ład jest natomiast obowiązek płacenia wraz z tymi podatkami składek zdrowotnych, które wynoszą odpowiednio:

  1. 9% w przypadku skali podatkowej;
  2. 4,9% w przypadku podatku liniowego;
  3. Zryczałtowana kwota w zależności od wysokości przychodu.

Podatek dochodowy to nie wszystko…

Poza kwestią zasadniczą, jaką jest podatek dochodowy, odnieść się należy także do VAT. To także podatek od najmu lokalu użytkowego, który należy opłacić. Co ważne – uiścić go należy zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Podatnikiem VAT bowiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT może być zarówno przedsiębiorca/spółka prowadząca zorganizowaną działalność gospodarczą, płacąca podatek od najmu w ramach działalności gospodarczej, ale także osoba fizyczna, która wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i rozlicza się z tego tytułu na zasadzie najmu prywatnego. Działalność taka obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W skrócie – niezależnie od tego czy się z tym zgadzamy, czy też nie, to każdy najem lokalu użytkowego jest wg. ustawy o VAT działalnością gospodarczą.

Nie każdy zapłaci…

W związku z powyższym zobowiązani do zapłaty tegoż podatku będą wszyscy, którzy osiągają dochody z tytułu najmu lokalu użytkowego. Należy jednak pamiętać o artykule 113 ust. 1 ustawy o VAT, wedle którego z opłaty tego podatku zwolnieni są podatnicy, których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do kwoty tej nadto nie wlicza się kwoty podatku.

Oznacza to, że jeżeli osoba fizyczna nie zarabia w skali roku z tytułu najmu więcej niż  200.00 zł netto, to co do ogólnej zasady – nie jest zobowiązana do jego płatności.

Skala podatku VAT za najem lokali użytkowych wynosi natomiast 23%. Usługi te nie podlegają zwolnieniu z VAT, co może być niekiedy mylące. Wszak powszechną dość informacją jest, iż zwolnieniu z VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Regulacja ta jednak nie obejmuje najmu lokali użytkowych i trzeba na to każdorazowo zwracać uwagę!

Ponieważ niniejszy artykuł skupia się na zmianach podatkowych w zakresie najmu lokalu użytkowego, a te w zakresie VAT pozostają niezmienne, przedstawione powyżej rozważania mają charakter jedynie marginalny i sygnalizujący problematykę. Z pewnością nie są one wyczerpujące!  

Najważniejsze zmiany

W kwestii wprowadzanych zmian rzeczą, która może mieć największy wpływ na sposób działania i skalę odnoszonych przez wynajmujących zysków, zdaje się być zawężenie możliwości rozliczania się w ramach skali podatkowej przy najmie prywatnym. Ta opcja była szczególnie atrakcyjna dla osób, które ponosiły koszty związane z uzyskaniem zysku. Mowa tu na przykład o remontach, ratach kredytu, amortyzacji itp. Wówczas, chociaż procent opodatkowania na zasadach był wyższy, to jednocześnie odliczany był od niższej kwoty. Wraz ze zmianami pozostanie natomiast możliwość rozliczenia ryczałtowego od wysokości przychodu przy najmie prywatnym. Wprowadzane regulacje natomiast utrudniają ekonomiczne podejście do rozliczeń podatkowych i nieco zawężają pole finansowego manewru. Pokazuje to, jak ważne jest doradztwo profesjonalnego pełnomocnika.

Nie można jednocześnie zapomnieć o zmienionej stawce PIT oraz o opłacaniu odpowiednich składek zdrowotnych w przypadku rozliczeń w ramach działalności gospodarczej.

Przepisy podatkowe mają to do siebie, że rzadko kiedy są jasne i klarowne. Niniejszy artykuł, chociaż częściowo rozjaśniający, jak wygląda podatek od najmu lokalu użytkowego, pokazuje jednocześnie, jakim wyzwanie będzie dla wynajmujących odpowiednie, zgodne z przepisami i najmniej bolesne dla portfela rozliczenie. Wybór najbardziej dogodnego sposobu płatności pozostaje sporym wyzwaniem. Usuwanie z przepisów możliwości rozliczenia się na zasadzie skali podatkowej przy najmie prywatnym zawęża dodatkowo wachlarz możliwości.

Oferujemy pomoc w przygotowaniu umowy najmu i określeniu sposobu rozliczenia podatkowego

Należy pamiętać, iż odpowiednie doradztwo w zakresie podejścia do opodatkowania lokalu użytkowego jest kluczowo istotne. Pozwala ono na dużą oszczędność pieniędzy a także spokój w kontekście potencjalnych nieprawidłowości w rozliczeniach. Opisywane przepisy są bowiem dość skomplikowane i nie jest łatwo na własną rękę wybrać najbardziej zoptymalizowaną i dostosowaną do konkretnego przypadku metodę rozliczenia podatku od wynajmu nieruchomości. Ważna w tym zakresie jest rzetelna ocena, czy do czynienia mamy z najmem prywatnym czy też w ramach działalności gospodarczej, a następnie odpowiednie dobranie rodzaju podatku, w ramach którego przyjdzie się rozliczać. Kolejnym krokiem natomiast jest takie skalkulowanie wszelkich płatności, by być jak najmniej obciążonym daniną publiczną na końcu. Tutaj nie ma uniwersalnej rady – każdy przypadek należy starannie i indywidualnie ocenić wyważając możliwości i zapotrzebowania płatnika. Tym płatnikiem jest oczywiście wynajmujący nieruchomość.

W zakresie naszych działań leży szeroko pojęta obsługa prawna firm i działalności gospodarczej oraz klientów indywidualnych. Przede wszystkim jednak specjalizujemy się kompleksowo we wszelkich sprawach dotyczących najmu nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu, chętnie przygotujemy Państwu bezpieczną umowę najmu – która wyraźnie rozdzieli obowiązki każdej ze stron i tym samym sprawi, że unikniecie Państwo konfliktu. Jeżeli to druga strona przygotowała już umowę, pomożemy wprowadzić poprawki do przesłanego Państwu przez drugą stronę projektu lub wzoru umowy. Oczywiście także doradzimy w sprawie właściwego opodatkowania zysków z takich umów najmu. Przyjmujemy zlecenia na każdym etapie sprawy – zarówno po zawarciu umowy najmu, jak i te złożone przed rozpoczęciem poszukiwań najemcy.

W ramach naszych wyspecjalizowanych działań oferujemy wynajmującym i najemcom przede wszystkim nasze standardowe usługi, takie jak przygotowanie umowy, doradztwo prawne i podatkowe. W razie potrzeby Klienta możemy zaoferować także usługi bardziej biznesowe jak wstępne rozeznanie rynku czy prowadzenie negocjacji. Na koniec – w ramach świadczonych usług przeprowadzamy oczywiście także analizy podatkowe.

W sprawach dotyczących przygotowania umowy najmu nieruchomości oraz w sprawach dotyczących opodatkowania zysków z umów najmu, zachęcamy do kontaktu bezpośrednio z naszą Kancelarią Prawną.

5/5 - (1 vote)

NAJNOWSZE PORADY PRAWNE

Ostatnie wpisy