Polski Ład w 2022 i 2023 roku wprowadził wiele zmian i wydaje się, że jeszcze więcej zamieszania w przepisach podatkowych. Nowe regulacje nie ominęły także sektora najmu nieruchomości, a ponieważ reprezentujemy kancelarię prawną specjalizującą się w sprawach dotyczących umów najmu nieruchomości – zatem, przygotowaliśmy poniższy informator na temat zasad opodatkowania umów najmu.
💡 Najważniejsze wnioski
- Od 2023 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany (8,5% lub 12,5% od przychodu).
- Kwalifikacja najmu jako prywatnego lub w ramach działalności zależy m.in. od skali, stopnia zorganizowania oraz tego, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku firmy.
- Wynajmując lokal użytkowy (usługowy), podlegasz pod VAT w wysokości 23% niezależnie od tego, czy jest to najem prywatny, chyba że korzystasz ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł obrotu.
- Przejście na ryczałt w najmie prywatnym oznacza brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. remontów czy amortyzacji).
W naszej ocenie podstawowym kryterium różnicującym najem prywatny od działalności gospodarczej jest stopień jej zorganizowania – którego podstawową determinantą jest ilość czynności wykonywanych stale przez osobę wynajmującą.
Na wstępie ustalmy, jak sprawa wyglądała przed wprowadzeniem „Polskiego Ładu”. W tym celu polecamy przeczytać nasz artykuł „Podatek od najmu lokalu użytkowego – co warto wiedzieć?”. Ustawodawca stale wprowadza modyfikacje, które mogą mieć wpływ na treść porad. Po najbardziej aktualną poradę we wszelkich sprawach dotyczących najmu nieruchomości – zapraszamy na konsultację wstępną, w siedzibie naszej kancelarii prawnej lub online.
W ramach naszej praktyki prowadzimy w każdym roku kilkadziesiąt spraw dotyczących wynajmu lokali użytkowych. Profesjonalnie doradzamy tworząc i negocjując umowy najmu, a także analizując projekty umów najmu przesłane przez drugą stronę.
Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?
Rozważania na temat rozliczeń podatkowych w zakresie najmu rozpocząć należy od określenia tego, z jakim typem najmu mamy do czynienia. W obydwu przypadkach zasady rozliczania są nieco inne.
Z najmem prywatnym będziemy mieć do czynienia, gdy dana nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym osoby fizycznej, samo wynajmowanie jej nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej, a wpływy z jego tytułu mają charakter „odrębnego źródła przychodów”. Z najmem w ramach działalności gospodarczej natomiast będziemy mieć do czynienia, gdy przedmiotem działania przedsiębiorcy jest najem profesjonalny lub gdy wynajmowana nieruchomość należy do majątku spółki albo została wciągnięta w poczet środków trwałych.
Przykład 1
Pani Barbara kupiła lokal użytkowy na parterze nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. Sama na co dzień zajmuje się prowadzeniem apteki. Nie prowadzi działalności gospodarczej ukierunkowanej na rynek nieruchomości. Stosunek ten będzie miał charakter najmu prywatnego.
Przykład 2
Pan Artur prowadzi firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami. W nowej galerii handlowej, działając pod swoją firmą nabył kilka lokali użytkowych przeznaczonych pod sklepy. Stosunek ten będzie miał charakter działalności gospodarczej.
Kryteria te pozostają jednak niejasne. Co do zasady wydaje się jednak, iż interpretacja przepisów zmierza raczej w stronę szerszego uznawania najmu prywatnego. Pomocna w tym zakresie jest Uchwała NSA sygn. akt II FPS 1/21 z maja ubiegłego roku:
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Rozliczenia w ramach najmu prywatnego (ryczałt)
Osoby, które do tej pory rozliczały się na zasadzie skali podatkowej, także i w 2022 roku mogły rozliczyć się w ten sposób. Od 2023 roku natomiast opodatkowanie najmu prywatnego będzie odbywa się tylko i wyłącznie na podstawie podatku ryczałtowego.
W tym zakresie funkcjonują dwa progi:
- 8,5% – pierwszy próg podatkowy do przychodu 100.000,00 zł;
- 12,5% – od kwoty nadwyżki ponad 100.000,00 zł przychodu.
Należy pamiętać, iż w tym przypadku mamy do czynienia z przychodem, jako podstawą rozliczenia, a nie dochodem. Z tego względu nie ma możliwości odliczenia kosztów związanych z uzyskaniem przychodu (nakłady poczynione przez wynajmującego pozostają irrelewantne).
Rozliczenia w ramach działalności gospodarczej
W przypadku rozliczenia najmu w ramach działalności gospodarczej funkcjonują tutaj trzy możliwości:
- Skala podatkowa 12% i 32% od dochodu;
- Podatek liniowy 19% od dochodu;
- Ryczałt 8,5% oraz 12,5% od przychodu.
Nowością wprowadzoną przez Polski Ład jest obowiązek płacenia wraz z tymi podatkami składek zdrowotnych (odpowiednio 9% w skali, 4,9% w liniowym oraz stała kwota w ryczałcie).
Podatek dochodowy to nie wszystko – co z VAT?
Poza podatkiem dochodowym odnieść się należy także do VAT. Co ważne – w przypadku lokali usługowych należy uiścić go zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i tego prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
Niezależnie od tego czy się z tym zgadzamy, czy też nie, każdy najem lokalu użytkowego jest wg ustawy o VAT działalnością gospodarczą. Stawka wynosi 23% (zwolnienie dotyczące celów mieszkaniowych tu nie obowiązuje). Można jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), z którego zwolnieni są podatnicy, których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000,00 zł.
Najważniejsze zmiany w Polskim Ładzie
Zawężenie możliwości rozliczania się w ramach skali podatkowej przy najmie prywatnym utrudnia ekonomiczne podejście do rozliczeń. Brak możliwości odliczania kosztów remontów, kredytu czy amortyzacji oznacza, że choć procent jest niższy, to podatek płacimy od całej kwoty przychodu. Wybór odpowiedniego sposobu rozliczenia w ramach działalności jest z kolei obarczony analizą składek zdrowotnych.