Każdy Wynajmujący, który planuje wynająć posiadany lokal użytkowy, powinien odpowiednio wcześniej rozważyć, jaką drogę rozliczania podatków planuje obrać. Pod uwagę należy wziąć każdy scenariusz, jak również ustalić dokładne przeznaczenie danej nieruchomości dla organów państwowych. Jako Kancelaria Prawna wyspecjalizowana w sprawach dotyczących najmu, udostępniamy ten krótki poradnik.

Z reguły najbardziej korzystną z punktu widzenia wynajmującego formą opodatkowania lokalu użytkowego jest tani, 8,5% ryczałt. Pamiętaj jednak, że przy ryczałcie liczymy podatek od „przychodu”, dlatego wydatki na remont nigdy nie pomniejszą Ci tego podatku.

Podatek od najmu lokalu użytkowego. Jak wybrać odpowiednią formę (Ryczałt vs Skala)

Podział majątku w kontekście lokalu użytkowego

Majątek każdego przedsiębiorcy dzieli się na dwie grupy. Pierwsza z nich to majątek firmowy, w skład którego wchodzą wszelkie aktywa powiązane z prowadzoną działalnością. Druga grupa to majątek prywatny i jest to nic innego, jak aktywa zaliczane do osobistego użytku. Z formalno-administracyjnego punktu widzenia oba te rodzaje stanowią u jednoosobowego przedsiębiorcy jedną całość. Biorąc jednak pod uwagę aspekt prawa podatkowego przy najmie lokalu użytkowego – rozdzielenie to ma kapitalne, kluczowe znaczenie.

Należy pamiętać, że poza mieszkaniem czy domem (kojarzonym z majątkiem prywatnym), prywatną nieruchomością Kowalskiego również może być typowy „lokal użytkowy” (np. sklep na parterze bloku).

Podatek dochodowy

Zazwyczaj (ale nie zawsze) najbardziej korzystną z punktu widzenia wynajmującego formą opodatkowania lokalu użytkowego jest ryczałt. Forma ta zakłada, że w przypadku złożenia do 20. dnia miesiąca następującego po pierwszym zarobku oświadczenia do Naczelnika Urzędu Skarbowego, przychód z tytułu najmu opodatkuje się stawką zaledwie 8,5% (lub 12,5%, jeśli nadwyżka czynszu wyniesie powyżej 100 tys. zł w ciągu roku).

Warto pamiętać, że podatek liczy się od pełnego przychodu. Jakiekolwiek wydatki na remont lub wyposażenie lokalu nie obniżą kwoty podatku. Jeśli planujesz gigantyczne nakłady inwestycyjne w nowo kupiony lokal, lepsza dla Ciebie będzie Skala Podatkowa, w której wysokie koszty rat, amortyzacji, adaptacji i odsetek zredukują podatek dochodowy niemal do zera.

Niezwykle ważne: Ryczałt można zastosować tylko w przypadku najmu prywatnego. Sądy administracyjne i organy podatkowe bardzo ostro pomagają uświadomić sobie ten limit w przypadku kontroli. Wynajem wchodzi w zasady działalności gospodarczej (a nie prywatnej), m.in. gdy:

• Lokale wprowadzono do ewidencji środków trwałych firmy,
• Od wydatków na remont czy modernizację odliczano firmowy podatek VAT,
• Przedmiotem Twojej działalności jest profesjonalny, wieloobiektowy wynajem lokali.

VAT

Każda firma objęta jest mechanizmami VAT. Organy mogą uznać najem danego lokalu za najem całkowicie prywatny pod kątem PIT (ryczałt), a jednocześnie stwierdzić, że podlega on VAT pod kątem prowadzonej działalności. Jak uniknąć VATu z lokalu użytkowego?

• Możesz to zrobić tylko opierając się na tzw. zwolnieniu podmiotowym: Zakłada ono, że jeśli jako przedsiębiorca w poprzednim roku nie przebiłeś sprzedaży na poziomie 200 tysięcy złotych – to Twój wynajem użytkowy również jest z podatku VAT zwolniony. Wtedy wystawiasz np. rachunki na osobę prywatną.

Wybór odpowiedniej formy

Chcąc wynająć lokal użytkowy, właściciele stoją przed trzema układami prawno-podatkowymi:

1. Przychód na prywatnym tanim ryczałcie (PIT) oraz doliczanie 23% VAT-u (zwykła faktura VAT) – model często wybierany przez osoby, których biznes główny generuje obroty powyżej 200 tys. zł.
2. Przychód z najmu na prywatnym ryczałcie (PIT) i brak VAT-u z racji limitu przychodów (wystawiasz np. Rachunek bezvatowy).
3. Najem oznaczony jako oficjalnie twardy „firmowy” (zarówno PIT z kosztami podłączony pod działalność oraz faktury 23% VAT).