Podatek od najmu lokalu użytkowego – co warto wiedzieć?

Podatek od najmu lokalu użytkowego – co warto wiedzieć?
Biuro

Każdy najemca, który planuje wynająć lokal użytkowy powinien odpowiednio wcześnie się dowiedzieć, jak w takiej sytuacji wygląda kwestia rozliczania podatków. Pod uwagę należy wziąć każdy scenariusz, jak również ustalić przeznaczenie danej nieruchomości. W obu przypadkach zalety wyboru danej formy mogą być nieco inne.

Podział majątku w kontekście lokalu użytkowego

    Majątek każdego przedsiębiorcy dzieli się na dwie grupy. Pierwsza z nich to majątek firmowy, w skład którego wchodzą wszelkie aktywa powiązane z prowadzoną działalnością. Druga grupa
to majątek prywatny i jest to nic innego, jak aktywa zaliczane do osobistego posiadania przedsiębiorcy. Z formalno-administracyjnego punktu widzenia oba te rodzaje stanowią jednak jedną całość. Biorąc jednak pod uwagę aspekt prawa podatkowego, który w przypadku najmu lokalu użytkowego jest bardzo ważny, rozdzielenie składników majątkowych na dwie odrębne grupy ma istotne znaczenie.

    Jednym ze składników majątku, które można rozpatrywać zarówno z punktu widzenia aktywów firmowych, jak i prywatnych jest nieruchomość. W pierwszym przypadku może nią być tak naprawdę jakiekolwiek grunty, budynek i lokal, na terenie których prowadzona jest działalność gospodarcza. Ciekawy i warty przypomnienia jest prywatny aspekt nieruchomości. Niektórzy mogą zapomnieć, że poza mieszkaniem czy domem, które automatycznie kojarzą się pod tym hasłem, nieruchomością może być również lokal użytkowy. Właśnie dlatego konieczne jest zrozumienie różnic pomiędzy obiema tymi formami, mając na uwadze aspekt podatkowy.

Podatek od najmu lokalu użytkowego - co warto wiedzieć?

Podatek dochodowy

    Najbardziej korzystną z punktu widzenia wynajmującego formą opodatkowania lokalu użytkowego jest ryczałt. Forma ta zakłada, że w przypadku złożenia do 20 dnia stycznia danego roku do Naczelnika Urzędu Skarbowego specjalnego oświadczenia, wówczas przychód z tytułu najmu można opodatkować stawką 8,5%. Nieco inaczej sytuacja wygląda wtedy, gdy umowa najmu zostanie zawarta w ciągu roku – wówczas oświadczenie należy złożyć najpóźniej w dniu, w którym otrzymało się pierwszy przychód od najemcy.

    W praktyce ryczałt daje znacznie bardziej korzystne stawki podatku. W grę w tym przypadku nie wchodzą stawki wynoszące 18% lub 32%, a jedynie 8,5% (lub 12,5%, jeśli nadwyżka czynszu wyniesie powyżej 100 tys. zł w ciągu roku). Warto również pamiętać, że podatek liczy się od przychodu, w związku z czym jakiekolwiek wydatki na remont lub wyposażenie lokalu nie mogą wpłynąć na zmniejszenie kwoty podatku.

    Co ważne, ryczałt można zastosować tylko w przypadku najmu prywatnego. Przedsiębiorcy, którzy chcą wynająć lokal użytkowy i zastosować formę ryczałtu, muszą dokładnie ustalić czy nieruchomość będzie w jakikolwiek sposób powiązana z działalnością gospodarczą, a więc czy najem ma charakter ciągły i zorganizowany. Sądy administracyjne i organy podatkowe pomagają ustalić, czy i kiedy zachodzi związek pomiędzy nieruchomością i działalnością gospodarczą. Ma to miejsce, gdy:

  • przedmiotem prowadzonej działalności jest profesjonalny wynajem lokali,
  • lokal został wprowadzony do ewidencji środków trwałych,
  • lokal został zakupiony lub wybudowany w  ramach prowadzonej działalności gospodarczej (np. nie jako środek trwały, ale jako towar),
  • od wydatków na zakup/remont/modernizację/budowę lokalu odliczano VAT,
  • lokal został wycofany z działalności do majątku „prywatnego”, celem jego dalszego wynajmu „prywatnie”.

VAT

    Każda firma, niezależnie od jej wielkości, objęta jest opodatkowaniem VAT. W odniesieniu
do najmu lokalu użytkowego, również jest on elementem podlegającym regułom podatkowym. Ciekawe jest to, że organy mogą uznać najem za prywatny, który nie ma żadnego związku z działalnością gospodarczą, a jednocześnie uznać wartość podatku VAT jako związany z firmą. Powodem takiego stanu rzeczy są różne definicje działalności, zawarte w ustawach podatkowych.

    Pomocna w tej kwestii jest wiedza, wedle której podatku VAT od najmu lokalu użytkowego wcale nie trzeba opłacać. Ratunkiem w tej kwestii jest jedno z dwóch rozwiązań:

  • lokale mieszkalne, przeznaczone do celi mieszkalnych, niezależnie od wysokości czynszu
    są zwalniane z VAT-u,
  • zwolnienie podmiotowe zakłada, że transakcje dokonywane przez przedsiębiorcę, który
    w poprzednim roku kalendarzowym wygenerował sprzedaż na poziomie niższym, niż 200 tys. zł również jest zwolniony z VAT-u.
Podatek od najmu lokalu użytkowego - co warto wiedzieć?

Wybór odpowiedniej formy

Chcąc wynająć lokal użytkowy, przedsiębiorcy mają trzy możliwości:

  • zastosować ryczałt i wystawić fakturę za czynsz najmu – tylko wtedy, gdy najem jest prywatny i opodatkowany VAT,
  • przychód z najmu można opodatkować ryczałtem, a także wystawić fakturę lub rachunek – tylko wtedy gdy najem jest prywatny, a przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia,
  • jeśli najem ma charakter firmowy, wówczas PIT i VAT mogą być rozliczane w ramach działalności gospodarczej.

    Z reguły częściej wybierane są druga i trzecia opcja, podczas gdy pierwsza z nich ma miejsce, gdy nieruchomość opodatkowana jest ryczałtem, zaś sprzedaż roczna jest wyższa, niż 200 tys. zł.
W takiej sytuacji również wynajem prywatnego lokalu użytkowego, przy opodatkowaniu ryczałtem, obliguje przedsiębiorcę do wystawiania faktury ze stawką 23% VAT.