Wielu klientów zgłasza się do nas z najtrudniejszym chyba dylematem, jaki mają w ostatnich dniach najemcy lokali położonych w galeriach handlowych na terenie naszego kraju: czy warto składać oświadczenia przedłużające umowy najmu w oparciu o art. 15ze specustawy?
💡 Najważniejsze wnioski
- Przedłużenie umowy w oparciu o art. 15ze daje pewność zwolnienia z czynszu na czas lockdownów i pozwala uniknąć sporu, ale sztucznie i na długo (nawet 26 miesięcy) wiąże ze sobą najemcę.
- Kolejne lockdowny nakładają konieczność ponawiania oświadczeń, a tym samym ciągłego przedłużania umowy.
- Podpisanie oświadczeń znacząco osłabia ewentualną pozycję najemcy przed sądem, jeśli w przyszłości będzie chciał domagać się obniżek na podstawie klauzuli rebus sic stantibus.
- Brak przedłużania pozostawia otwartą furtkę do wynegocjowania dużo korzystniejszych warunków w sądzie, przy zastosowaniu zabezpieczeń, choć wiąże się to ze sporem i kosztami sadowymi.
Wydaje się, że przy następnym zamknięciu galerii handlowych uchwalone może zostać nowe prawo. Natomiast jest szansa, że prawo to ureguluje korzystniej sytuację tych, którzy nie podpisali wspomnianych oświadczeń i aneksów.
Czy warto składać oświadczenia przedłużające umowy najmu w oparciu o art. 15ze?
Wybór jest następujący: jeżeli chcecie Państwo przedłużać o ponad rok łączące Was z galeriami umowy, ponieważ prowadzone przez Państwa punkty handlowe przynoszą takie zyski i jesteście przekonani, że Galerie handlowe utrzymają swoją klientelę, to być może dobrym wyborem jest złożenie oświadczenia w oparciu o art. 15ze – choć i w tej kwestii są kontrowersje. Sprawa ta oczywista wcale nie jest, bowiem spora grupa najemców walczy o uzyskanie większych obniżek czynszu w okresach „bezlockdownowych”. Jeżeli nie macie Państwo takiego przekonania – warto się zastanowić nad wyborem innej drogi.
Zalety przedłużania w galerii handlowej w oparciu o art. 15ze
Umowa najmu lokalu i jej przedłużenie to dla najemcy pewne korzyści w postaci:
- Zakończenia kłótni/sporu z wynajmującym (do najbliższego lockdownu) i uniknięcie kosztownego sporu sądowego.
- 100% pewny brak obowiązku zapłaty czynszu za okres lockdownów (np. część listopada, grudnia i stycznia).
Wady przedłużenia umowy najmu lokalu w oparciu o art. 15ze
- Konieczność przedłużenia umowy najmu lokalu handlowego o ponad 26 miesięcy, co nie jest najlepszym pomysłem w kontekście spadającego ruchu w Galeriach. Klienci nauczyli się kupować przez internet.
- Brak kompleksowego rozwiązania dla kolejnych lockdownów – konieczność przedłużania umowy za każdy kolejny okres całkowitych obostrzeń.
- Jeżeli dopiero po kolejnym zamknięciu zdecydujecie się na spór sądowy, będzie dużo trudniej obronić się przed argumentem: „dlaczego kilkukrotnie dobrowolnie przedłużali państwo umowę na tych warunkach?”.
Jeżeli nie zdecydujecie się Państwo na złożenie oświadczenia
Zalety tego podejścia to m.in.:
- Szansa na zawarcie porozumienia na lepszych warunkach rynkowych (np. niższy czynsz na stałe).
- Możliwość uzyskania ochrony interesów przed sądem – ostatnie orzecznictwo przynosi nawet obniżki od 50% do 75% czynszu.
- Możliwość uzyskania długofalowej ochrony przed roszczeniami wynajmującego.
Wady tego wyjścia to:
- Koszty postępowania sądowego (często do około 5% rocznego czynszu).
- Niepewność wygranej i konieczność uiszczania odsetek w razie przegranej.
- Trwający spór z wynajmującym, obciążający obydwie strony.
Podsumowanie i kontakt
Przedstawiliśmy wady i zalety przedłużania umów najmu w zamian za zwolnienie z czynszu. Staraliśmy się ułatwić najemcom podjęcie tej decyzji, jednak ostatecznie ciężar spoczywa na nich samych.
Zapraszamy do zadawania dodatkowych pytań oraz kontaktu bezpośrednio z naszą Kancelarią pod adresem biuro@klodzinskikancelaria.pl oraz numerem telefonu +48509259434.