Czy warto składać oświadczenia przedłużające umowy najmu w oparciu o art. 15ze?

Czy warto składać oświadczenia przedłużające umowy najmu w oparciu o art. 15ze?
Infografika opisująca możliwości działań w sprawie rozwiązania umowy najmu w galerii handlowej
Infografika - sądy coraz częściej stają po stronie najemców w sporach z właścicielami galerii handlowych

Czy warto składać oświadczenia przedłużające umowy najmu w oparciu o art. 15ze?

 

Wielu klientów zgłasza się do nas z najtrudniejszym chyba dylematem, jaki mają w ostatnich dniach najemcy lokali położonych w galeriach handlowych na terenie naszego kraju.

Wybór jest następujący – jeżeli chcecie Państwo przedłużać o ponad rok łączące Was z galeriami umowy, ponieważ prowadzone przez Państwa punkty handlowe i usługowe przynoszą takie zyski i jesteście przekonani, że Galerie handlowe utrzymają, a być może nawet rozwiną swoją klientelę, to być może dobrym wyborem jest złożenie oświadczenia w oparciu o art. 15ze – choć i w tej kwestii są kontrowersje. Jeżeli prowadzona działalność Państwa zdaniem w przyszłości będzie przynosiła coraz większe dochody – to decyzja o przedłużeniu w zamian za ulgę w czynszu wydaje się niemal oczywista. Sprawa ta oczywista wcale nie jest, bowiem spora grupa najemców walczy o uzyskanie większych obniżek czynszu w okresach „bezlockdownowych” w zamian za takie przedłużenie.

Jeżeli nie macie Państwo takiego przekonania – to warto się zastanowić nad wyborem innej drogi. Dobrze jednak przemyśleć wszelkie argumenty za i przeciw, wady i zalety każdego rozwiązania, które poniżej przedstawiamy:

Umowa najmu lokalu. Zalety przedłużania w galerii handlowej w oparciu o art. 15ze:
-Zakończenie kłótni/sporu (do najbliższego lockdownu), uniknięcie sporu sądowego

-100% pewny brak obowiązku zapłaty czynszu za okres lockdownów (część listopada, grudnia i stycznia)

Wady przedłużenia umowy najmu lokalu w galerii handlowej w oparciu o art. 15ze:

-Konieczność przedłużenia umowy najmu lokal handlowy o ponad 26 miesięcy, to nie najlepszy pomysł w kontekście spadającego ruchu w Galeriach. Trudno będzie utrzymać rentowność sklepów przy prawdopodobnie spadającym ruchu w galeriach handlowych w następnych tygodniach i latach. To wynika nie tylko z problemów epidemicznych, ale także z tego że ludzie zwyczajnie nauczyli się kupować przez internet i szybko do retailu nie wrócą.

-Brak kompleksowego rozwiązania dla kolejnych lockdownów – konieczność przedłużania umowy za każdy kolejny okres całkowitych obostrzeń

-Jeżeli dopiero po następnym lockdownie (o ile taki nastąpi) zdecydują się Państwo iść do sądu w sprawie obniżki czynszu lub rozwiązania umowy, to szansa na ochronę państwa praw radykalnie maleje. I choć to, co się dzieje to jest stawianie Najemców pod ścianą, to wcale nie tak łatwo będzie nam lub innym państwa pełnomocnikom, obronić się przed argumentem „to dlaczego kilka razy dotychczas przedłużali państwo umowę?”. Choć oczywiście, są i na to kontrargumenty. 

 

Jeżeli natomiast nie zdecydujecie się Państwo na złożenie oświadczenia z art.15ze, to:

-Szansa na zawarcie porozumienia na być może lepszych warunkach, na każdym dalszym etapie sprawy wzrasta
-Możliwość uzyskania całkowitej albo zdecydowanie dalej idącej ochrony Państwa interesów przed sądem (ostatnie rozsądne i uwzględniające dramatycznie trudną sytuację najemców orzeczenia nastrajają optymistycznie – często zdarzają się postanowienia zabezpieczające ustalające najbardziej sprawiedliwe czynsze wg. obrotu albo przyznające obniżki rzędu 50% i 75%)

-Możliwość uzyskania długofalowej ochrony prawnej przed roszczeniami wynajmującego przed sądem

Wady:
-Koszty postępowania sądowego (ok. 5% rocznego czynszu, choć można także zacząć od wystąpienia o postanowienie zabezpieczające)
-Niepewność wygranej (i wtedy konieczność zapłaty dodatkowych kosztów oraz odsetek)
-Trwanie sporu z Wynajmującym

Wydaje się, że przy następnym zamknięciu galerii handlowych uchwalone może zostać nowe prawo. Jeżeli tak się stanie, to nie sądzę, żeby ono mogło w poważny sposób naruszyć zobowiązania już podjęte na podstawie art. 15 ze. Natomiast jest szansa, że prawo to ureguluje korzystniej sytuację tych, którzy nie podpisali wspomnianych oświadczeń i aneksów. Powyższe stanowi jednak jedynie estymację, bowiem treść przyszłego prawa nie jest na tym etapie znana. 

Powyżej przedstawiliśmy wady i zalety przedłużania umów najmu, w zamian za ulgę w czynszu za okresy lockdown’ów. Staraliśmy się podjęcie tej decyzji najemcom możliwie ułatwić, jednak ostatecznie nikt tej decyzji za Najemców nie podejmie.

Zapraszamy do zadawania dodatkowych pytań oraz kontaktu bezpośrednio biuro@klodzinskikancelaria.pl oraz pod numerem telefonu +4850925943

Piotr Kłodziński
Radca Prawny Warszawa