Najem lokalu mieszkalnego a koronawirus – jak wypowiedzieć umowę najmu?

Najem lokalu mieszkalnego a koronawirus – jak wypowiedzieć umowę najmu?
Apartament

1. Zarys problemu

Obecna sytuacja epidemiologiczna na całym świecie, także w naszym kraju, rodzi wiele pytań o możliwość modyfikacji czy nawet zakończenia trwających stosunków prawnych pomiędzy podmiotami z bardzo wielu sektorów naszej gospodarki. Jednym ze szczególnie mocno akcentowanych w ostatnim czasie tematów jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu – niezależnie od jego przeznaczenia. Na temat rozwiązań jakie oferuje nasza kancelaria w odniesieniu do umów najmu lokali użytkowych w Galeriach pisaliśmy tutaj, a w zakresie innych lokali użytkowych np. gastronomicznych tutaj. Pozostaje więc jeszcze rozważenie problemu wypowiadalności najmu lokali mieszkalnych.

Wiele osób obecnie wynajmujących mieszkania w dużych miastach już jakiś czas temu pozostawiło je puste, ponieważ z powodu wstrzymania stacjonarnej działalności wielu zakładów pracy, szkół oraz uczelni wrócili oni do domów rodzinnych. Nadal jednak niektórzy z nich są związani zawartymi umowami najmu, które zazwyczaj są obliczone na trwanie w ciągu całego roku szkolnego czy akademickiego. Nawet w trakcie pisania niniejszego artykułu autor niniejszego artykułu otrzymał sms z informacją, że jeden ze znajomych znajomych poszukuje kogoś, kto mógłby wprowadzić się do lokalu na jego miejsce. Sytuacja jest bardzo powszechna, a pomoc prawna w tym zakresie niemal niezbędna – najczęściej skorzystanie z niej wychodzi taniej niż koszty i ryzyka związane z jej nieuzyskaniem.

  1. Obniżenie czynszu

Dla Wynajmującego obniżenie czynszu jest skutkiem mniej dolegliwym, przez co może on chętniej spojrzeć na tego typu propozycję. Warto więc przede wszystkim podjąć próby negocjacji w sprawie obniżenia czynszu np. do wysokości kosztów utrzymania mieszkania, z zastrzeżeniem możliwości rozwiązania umowy za porozumieniem stron w sytuacji, gdy znajdzie się osoba chętna w miejsce dotychczasowego najemcy. 

Jeżeli jednak dojdzie do konieczności wdania się w spór to z pomocą przychodzi nam art. 664 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (dalej: „KC”)

„Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.”

Samo pojęcie wady nie zostało uregulowane w przepisach o najmie, w związku z czym w tym zakresie niezbędne jest odniesienie się do regulacji w zakresie rękojmi. Instytucja rękojmi za wady rzeczy sprzedanej rozróżnia dwie formy wad – wady fizyczne i wady prawne. W przypadku pandemii koronawirusa ograniczenia w korzystaniu z lokalu są konsekwencją ograniczeń w działalności zakładów pracy czy uczelni – są to więc ograniczenia natury prawnej. 

„Jako wady prawne powinny być postrzegane takie obciążenia nieruchomości, które ze względu na ograniczenia prawne utrudniają korzystanie z rzeczy, sprzecznie z umową, czyli sprzecznie z usprawiedliwionymi oczekiwaniami kupującego”

Powstaje jednak kontrowersja, czy ograniczania zawarte w Rozporządzeniu mogą kwalifikować się pod pojęcie wady prawnej – w szerszym zakresie odsyłam do przywołanych wyżej artykułów. Gdyby jednak przyjąć, że możliwe jest zastosowanie takiej wykładni to należy zastanowić się nad tym, czy mamy do czynienia z wadą lokalu. Tutaj niestety mamy klarowną odpowiedź – ograniczenia wprowadzone przez rządzących w żaden sposób nie uniemożliwiają, ani nie ograniczają możliwości korzystania z lokali w celach mieszkalnych. Często jednak umowy najmu zawierane są np. z powodu konieczności szybkiego dotarcia do pracy czy na uczelnię. W takiej sytuacji obecne ograniczenia sprawiają, że lokale są dla najemców co najmniej mniej użyteczne, a więc nie odpowiadają temu w jakim celu umowa została zawarta. W tej sytuacji często znaczenie będzie miało także to jak została skonstruowana umowa najmu oraz czy po stronie Wynajmującego znajduje się osoba prywatna czy przedsiębiorca. 

Jeżeli jesteśmy zdecydowani na wypowiedzenie umowy najmu to podstawowa kwestia jaką należy rozważyć dotyczy przewidzianego okresu na jaki została zawarta sama umowa. Jeżeli bowiem umowa została zawarta na czas nieoznaczony to istnieje możliwość jej wypowiedzenia. 

673 § 1 KC „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”

Zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 688 KC jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – co stanowi standardowe rozwiązanie – to okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W zakresie swobody woli stron pozostawiono modyfikację długości terminu wypowiedzenia. Na tym polu zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie istnieje spór co do charakteru tego przepisu – mianowicie czy swoboda stron nie doznaje tutaj ograniczeń i termin może być ukształtowany dowolnie, czy też z uwagi na konieczność ochrony interesu najemcy należy uznać ten przepis za semiimperatywny, a więc możliwe będzie jedynie wydłużenie terminu wypowiedzenia, niedopuszczalne będzie natomiast jego skrócenie. Za możliwością swobodnego ukształtowania tego terminu opowiadał się w niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy i w ocenie autora w praktyce stanowisko takie należy uznać za trafne, brak bowiem dostatecznych podstaw do wyłączenia w tym zakresie jednej z podstawowych zasad prawa prywatnego – zasady swobody umów. Należy jednak mieć na uwadze, że bardzo często  pojawiają się w tym zakresie także poglądy przemawiające za niedopuszczalnością modyfikacji na niekorzyść najemcy albo “w dół”. Każda taka umowa powinna być odczytywana autonomicznie i może być różnie interpretowana w zależności od konkretnej sytuacji faktycznej, a wśród prawników (także sędziów) wielu jest przeciwników stosowania w tym przypadku zasady swobody umów.

Z kolei w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony z samej jej istoty wynika, że powinna trwać aż do momentu jej zakończenia zgodnie z terminem uzgodnionym między stronami. Jest to zobowiązanie, w którym wynajmujący zobowiązuje się przez określony czas udostępniać lokal najemcy, równocześnie wykluczając swoją władczość nad rzeczą, a najemca zobowiązuje się przez określony czas płacić umówiony czynsz oraz dbać o powierzony mu lokal. Wszelkie więc odstępstwa od reguły trwałości tego stosunku należy traktować jako wyjątki.

Jednym z takich wyjątków jest możliwość uregulowania wypowiedzenia w umowie, gdyż to od zgodnej woli stron zależy w jaki sposób ukształtują swój przyszły stosunek prawny. Jeżeli zatem strony przewidziały możliwość wypowiedzenia umowy z zastrzeżeniem ważnych przyczyn, to nie dochodzi do naruszenia zasady pacta sunt servanda, gdyż de facto wypowiedzenie umowy zgodnie z jej postanowieniami jej równoznaczne jej dotrzymaniu. W takiej sytuacji należy jednak bardzo dokładnie zbadać zarówno samo postanowienie o możliwości wypowiedzenia umowy, jak również w jaki sposób ustalono okres wypowiedzenia. Częstą praktyką jest konstruowanie tej klauzuli w oparciu o konkretne przesłanki, które musza zaistnieć, aby wypowiedzenie umowy było możliwe. Z powodu bardzo szerokiego zakresu możliwej interpretacji takich postanowień oraz różnej linii orzeczniczej sądów przy takiej analizie zachęcamy do skorzystania z naszych usług lub innych doświadczonych profesjonalistów w zakresie prawa nieruchomości, tak aby mieć pewność co do przyjętej wykładni umowy najmu i jej postanowień.

  1. Ważne przyczyny

Często w umowach najmu pojawia się bardzo ogólne postanowienie, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana jedynie z ważnych przyczyn. Używanie pojęć niedookreślonych w umowach z jednej strony pozwala na ich uelastycznienie, z drugiej strony prowadzi do wielu konfliktów o dokładnie znaczenie takiego zwrotu. Pojęcie ważnych przyczyn na gruncie umów najmu na czas oznaczony jest dobrym tego przykładem, gdyż każda sytuacja zakończenia stosunku terminowego przed upływem tego terminu musi być traktowana w sposób zawężający. Istota tego problemu nalazła swoje odzwierciedlenie chociażby w orzecznictwie Sądu Najwyższego:

„Uzależnienie możliwości wypowiedzenia Umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia Umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do Sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można, zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia Umowy.”

Żeby jednoznacznie przesądzić czy obecna sytuacja epidemiologiczna w kraju może zostać zakwalifikowana jako ważna przyczyna wymagane jest każdorazowe zbadania treść umowy oraz wyważenia interesów obu stron, odniesienia się do indywidualnego stanu faktycznego. Można jednak postawić ogólną tezę, że w aktualnym stanie faktycznym dochodzi do aktualizacji przesłanki ważnych przyczyn np. jeżeli dla danej osoby lokal mieszkalny stracił realne znaczenie, gdyż nie ma potrzeby w nim zamieszkiwać. Nie można zatem wykorzystać obecnej sytuacji do zerwania stosunku najmu i wynajęcia innego lokalu po niżej cenie (bo ceny rzeczywiście znacząco spadły). Jeżeli bowiem sąd zacząłby analizować taką sytuację, dojdzie do wniosku, np. że najemca z powodu epidemii nie zaprzestał działalności zawodowej i w konsekwencji nie doszło do zaktualizowania przesłanki ważnych przyczyn. Jest to jednak bardzo silna podstawa do wyjścia z trwającego stosunku prawnego i jeżeli tylko zapisy umowne w innych miejscach nie wprowadzają dodatkowych ograniczeń, to szansa na skuteczne wypowiedzenie umowy jest spora – wystarczy jedynie umiejętnie przeanalizować zaistniałe okoliczności.

Co robić w przypadku braku postanowień dotyczących wypowiedzenia umowy najmu?

Wada zagrażająca zdrowiu i życiu

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony nie ma możliwości wyłączenia prawa do wypowiedzenia umowy, co wynika z ogólnej zasady, że nie można przyjmować na siebie zobowiązań wiecznych.

W związku z pandemia koronawirusa warto przy okazji najmu lokalu mieszkalnego odwołać się do art. 682 KC:

„Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”

Powstaje bowiem pytanie, czy istnieje możliwość zastosowania tego przepisu w sytuacji, gdy jeden ze współlokatorów będzie zarażony koronawirusem lub będzie poddany kwarantannie. Zastosowanie tej regulacji pozwala bowiem na wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, co wynika poczynionego przez ustawodawcę ważenia dwóch wartości – zasady, że umów należy dotrzymywać i zasady ochrony zdrowia i życia ludzkiego – gdzie prymat przyznał tej drugiej. Powstaje jednak pytanie czy w takiej sytuacji w rzeczywistości mamy do czynienia z wadą, a jeśli tak, to jakiego rodzaju. Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista. Przyjmując, że mamy do czynienia z wadą opowiadałbym się za uznaniem jej za wadę fizyczną, a więc taką, która stanowiła cel wprowadzenia tego przepisu. W sytuacji, gdy w lokalu przebywa równocześnie osoba potencjalnie zakażona i osoba chora niemożliwym staje się korzystanie z części wspólnych lokalu np. kuchni bez narażenia się na zakażenie. Równocześnie nie sposób wymagać od osoby zdrowej, aby na okres 14 dni opuściła lokal równocześnie płacąc za wynajem. Jeżeli natomiast powstanie obowiązek poddania kwarantannie także innych domowników to taka osoba przez 14 dni pozostanie w zamknięciu, być może bez możliwości pracy, co doprowadzi do utraty części wynagrodzenia. Wydaje się więc, że takie uzasadnienie dla natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu nie jest wykluczone, aczkolwiek być może bardziej właściwym będzie roszczenie o obniżenie czynszu, z tym zastrzeżeniem, że przy obniżeniu czynszu wymogiem jest ograniczenie przydatności rzeczy do użytku, natomiast powyższy przypadek dotyczy całkowitej niemożliwości korzystania z lokalu. 

  1. Wada niezagrażająca zdrowiu i życiu

art. 644 § 2 KC „Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

O ile w przypadku zagrożenia dla zdrowia i życia można mówić o wadzie lokalu, o tyle w aktualnej sytuacji  skorzystanie z tej regulacji wydaje się być trudne do zrealizowania. Sam lokal bowiem nie posiada wad, które można zakwalifikować jako wady prawne bądź fizyczne, ponieważ w lokalu nadal można mieszkać. Nie odpowiada on być może celowi w jakim umowa została zawarta tzn. mieszkam dlatego, że chodzę do pracy czy na uczelnię, jednak w żadnym razie nie sposób uznać tej okoliczności za wadę uzasadniającą możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, chyba, że w umowie wyraźnie doprecyzowano konkretny cel zawarcia umowy. Wymaga to jednak dokładnego zbadania postanowień dotyczących przedmiotu umowy.

  1. Nadzwyczajna zmiana stosunków

Kolejne z możliwych rozwiązań zostało przewidziane w art. 3571 KC w postaci tzw. klauzuli rebus sic stantibus:

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”

Podstawowa niedogodność wynikająca z tej instytucji polega na tym, że to sąd orzeka o sposobie wykonania zobowiązania, a ponadto musi uwzględnić interesy obu stron. Powstaje także pytanie, czy obecna sytuacja może być uznana za sytuację nadzwyczajnej zmiany stosunków. Szerzej na ten temat można przeczytać w przywołanych na początku artykułach. W doktrynie wskazuje się jednak, że:

„wprowadzenie nowych, niemożliwych do przewidzenia i niestosowanych w prawidłowo funkcjonujących społeczeństwach zakazów prawnych związanych z jakąś szczególną sytuacją (np. klęską żywiołową, epidemią, konfliktem zbrojnym, poważnym kryzysem gospodarczym), należy uznać, moim zdaniem, za nadzwyczajną zmianę stosunków.” 

Chociaż wprowadzone ograniczenia nie dotyczą wynajmu lokali w celach mieszkalnych to jednak pośrednio wpływają na cel zawarcia umowy najmu. Ta nadzwyczajna sytuacja wynika z kolei z zaistnienia niespotykanego dotąd stanu klęski żywiołowej – bez znaczenia jej tutaj fakt, że rząd postanowił fakt ten zignorować, gdyż okoliczność ta oceniana jest w sposób obiektywny, nie subiektywny. Jest to więc katastrofa naturalna, której skutki były i są trudne do przewidzenia.

Jak wynika z naszego doświadczenia jest to jedna z bardziej obiecujących metod doprowadzenia do uwolnienia się od niechcianego stosunku prawnego, wymaga jednak ona profesjonalnego wsparcia na każdym etapie realizacji tej instytucji. Ponieważ jednak procesy sądowe zazwyczaj trwają stosunkowo długo, w pierwszej kolejności zawsze badamy zapisy umowne pod kątem możliwości skorzystania z innych rozwiązań.

  1. Następcza niemożliwość świadczenia

O ile w przypadku lokali użytkowych można pokusić się o argumentację, że w obecnej sytuacji rzeczywiście dochodzi do następczej niemożliwości świadczenia, o tyle w przypadku lokali mieszkalnych taka argumentacja byłaby bardzo trudna do utrzymania. Wynajmujący bowiem nadal udostępnia powierzchnię mieszkalną najemcy. Świadczenie zatem jest możliwe do spełnienia – zarówno obiektywnie jak i subiektywnie. Natomiast, co zostało zasygnalizowane powyżej, może być ono spełniane w sposób niepełny tzn. obecna sytuacja doprowadzi do uznania wadliwości lokalu. Szerzej na temat następczej niemożliwości świadczenia można przeczytać w przywoływanych artykułach.

  1. Podsumowanie

Jak wynika z powyżej analizy sytuacja prawna najemców, zarówno w przypadku umów zawartych na czas oznaczony jak i tych zawartych na czas nieoznaczony (nieokreślony), jest stosunkowo dobra, chociaż dużo korzystniej możliwość ich wcześniejszego rozwiązania wygląda w sytuacji tego drugiego rodzaju umów. Niemniej jednak w przypadku oznaczonego czasu umowy w samej treści takiej umowy mogą znaleźć się furtki, które po dokładnej analizie pozwolą na wypowiedzenie umowy. Nawet w razie ich braku umiejętne skorzystanie z ustawowych rozwiązań także pozwala mieć nadzieje, że uda się doprowadzić do wcześniejszego zakończenia umowy najmu lub choćby obniżenia czynszu. 

W razie potrzeby zachęcamy zatem do kontaktu z naszą kancelarią w celu oceny postanowień zawartych w Państwa umowie najmu, krótka analiza pozwoli nam zaoferować rozwiązania prawne adekwatne do zaistniałej sytuacji.