Zamknięcie sklepów i siłowni spowodowało potężne straty finansowe dla wielu przedsiębiorców. Najemcy lokali w centrach handlowych bardzo dotkliwie odczuwają skutki panującej pandemii. Puste obiekty generowały tylko wydatki, a ich utrzymywanie w oczekiwaniu na powrót do działalności stanowi niemały koszt. Tarcza Antykryzysowa przewidywała zwolnienie z czynszu (art. 15ze), jednak jej mechanizmy bywały niewystarczające. W takich sytuacjach najemcy coraz częściej poszukują pomocy w sądach, powołując się na kodeksową klauzulę rebus sic stantibus.
💡 Najważniejsze wnioski
- Najemcy, w związku z nadzwyczajną zmianą stosunków (pandemią), mogą żądać od sądu zmiany umowy najmu, w tym znacznego obniżenia czynszu, korzystając z klauzuli rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.).
- Sądy coraz częściej przychylają się do wniosków najemców o zabezpieczenie roszczeń na czas procesu, np. obniżając czynsz do wysokości procentu od obrotów (np. 10%).
- Aby skutecznie złożyć wniosek, konieczne jest uprawdopodobnienie roszczenia: m.in. wykazanie drastycznego spadku obrotów spowodowanego ograniczeniami epidemicznymi oraz groźby rażącej straty.
- W przypadku zawarcia nowej umowy najmu już w trakcie trwania pandemii (np. w czerwcu 2020 r.), udowodnienie „nieprzewidywalności” sytuacji bywa utrudnione.
Zastosowanie przez sądy klauzuli rebus sic stantibus stanowi swoistego rodzaju koło ratunkowe dla najemców, którzy utracili płynność finansową, a zawarli umowę w zupełnie innych warunkach gospodarczych.
Wpływ epidemii na umowy najmu w galeriach handlowych – orzecznictwo
Czy zasada pacta sunt servanda doznaje ograniczeń?
Pacta sunt servanda, czyli zasada, która zakłada, że osoba, która zawarła umowę w sposób ważny, musi się z niej wywiązać. Instytucja ta ma za zadanie zapewnić stabilność i pewność obrotu. Jednakże może ona doznać pewnych ograniczeń wskutek działania klauzuli rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.). Celem tej instytucji jest ochrona przed zdarzeniami, których strony umowy nie brały pod uwagę przy kształtowaniu jej treści.
By można było stosować tę klauzulę, spełnione muszą zostać określone przesłanki:
- źródłem zobowiązania musi być umowa,
- nastąpił nadzwyczajny charakter zmiany stosunków,
- zmiana powoduje nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały,
- zachodzi związek przyczynowy między nadzwyczajną zmianą a trudnościami.
Praktyka orzecznicza w czasie pandemii
W ramach zastosowania tej instytucji najemcy wnoszą o udzielenie zabezpieczenia przed wszczęciem procesu, obniżającego czynsz. Sądy Okręgowe wielokrotnie pochylały się nad takimi wnioskami. Na przykład jeden z przedsiębiorców wniósł o zmianę czynszu najmu usytuowanego w centrum handlowym do 10% miesięcznych obrotów od 2 maja 2020 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uznał, że uprawniony uprawdopodobnił roszczenie na podstawie umowy najmu lokalu handlowego oraz fakt nadzwyczajnej zmiany (zamknięcie z powodu zagrożenia epidemicznego). Sąd przychylił się do wniosku co do obniżenia czynszu, wskazując jednak, że najemca nie powinien być zwolniony z opłat eksploatacyjnych (post. SO w Warszawie, XXVI GCo 151/20).
Z kolei w innym przypadku sąd odmówił zabezpieczenia, ponieważ najemca – mimo uprawdopodobnienia wybuchu pandemii – nie zdołał odpowiednio dowieść, jak rażąca będzie jego strata (znaczna część sprzedaży przeniosła się do internetu, a e-commerce działał prężnie) (post. SO w Warszawie, XVI GCo 195/20).
Najem w galeriach handlowych i klubach fitness – konkretne orzeczenia
W sprawach fitness klubów, np. najemcy wynajmującego 1278 m2, sąd uznał całkowite zamknięcie klubu za nadzwyczajną zmianę stosunków mogącą doprowadzić do upadłości. Najemca żądał czynszu na poziomie 0 zł, lecz sąd uznał, że ryzykiem kryzysu strony powinny się podzielić i obniżył czynsz o 50% (post. SO w Warszawie, XX GCo 246/20).
Podobna sprawa fitness klubu dotyczyła żądania zawieszenia zapłaty czynszu ponad 25% umowy oraz zakazania wynajmującemu złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Sąd obniżył czynsz, lecz oddalił wniosek o zakaz wypowiadania umowy (post. SO w Warszawie, XX GCo 303/20).
Wypowiedzenie umowy najmu i art. 495 k.c.
Niektórzy najemcy zamiast z rebus sic stantibus próbują korzystać z art. 495 k.c., czyli z następczej niemożliwości świadczenia. Stanowi on, że jeśli świadczenie stało się niemożliwe z powodów niezależnych od stron, strona nie może żądać świadczenia wzajemnego. Trzeba uważać, bo samo znalezienie się w trudnej sytuacji to za mało, aby z tego przepisu skorzystać. Co gorsza, powołanie się na art. 495 k.c. prowadzi w rezultacie do wygaśnięcia całego zobowiązania – czyli zakończenia umowy najmu, a nie do jej czasowego zmodyfikowania.
Dla zastosowania klauzuli rebus sic stantibus ogromne znaczenie ma data zawarcia umowy – umowy zawarte już w trakcie trwania pandemii (np. w czerwcu 2020 r.) mogą nie zostać objęte tak silną ochroną, ponieważ wynajmujący będzie bronił się, że to ryzyko najemca powinien był wziąć pod uwagę.
Podsumowanie
Sądy coraz częściej przychylają się do żądań najemców. Najlepszym rozwiązaniem dla obydwu stron najczęściej jest polubowne obniżenie czynszu albo ustalenie go w formie czynszu od obrotu. Jeśli wypracowanie porozumienia zawodzi, konieczne staje się uzyskanie zabezpieczenia z sądu. Wymaga to specjalistycznej wiedzy. O dziwo, postępowania zabezpieczające w takich sprawach wydawane są czasem w zaledwie parę tygodni, co pozwala na skuteczną obronę przed rażącymi stratami.