Wielu wynajmujących uważa, że wystarczy wpisać do umowy srogą „karę umowną” za każdy dzień opóźnienia w płaceniu czynszu, by zabezpieczyć się przed nierzetelnym najemcą. Tymczasem w prawie cywilnym zasady stosowania kar umownych opierają się na fundamencie charakteru świadczenia (pieniężne lub niepieniężne). Czy zatem można skutecznie zastrzec karę umowną w przypadku braku zapłaty finansowego czynszu?
💡 Najważniejsze wnioski
- Kara umowna może być skutecznie zastrzeżona w umowie wyłącznie dla świadczeń niepieniężnych. Zastrzeżenie jej za brak zapłaty czynszu w walucie jest z mocy prawa nieskuteczne.
- Wynajmujący, wobec braku płatności czynszu przez najemcę, ma prawo żądać odsetek za opóźnienie (ustawowych lub wyższych – umownych, do poziomu odsetek maksymalnych).
- Aby inteligentnie obejść ograniczenia, prawnicy tworzą konstrukcje pozwalające zastrzegać kary umowne za „niewywiązanie się z obowiązku dostarczenia (niepieniężnej) gwarancji bankowej, kaucji lub poręczenia”.
Zastrzeżenie kary umownej na wypadek braku zapłaty czynszu płaconego w pieniądzu uznaje się najczęściej za sprzeczne z ustawą, a tym samym nieważne z mocy art. 58 §3 kodeksu cywilnego. Za opóźnienia finansowe przysługują bowiem odsetki.
Kara umowna za brak płatności czynszu w wynajmie. Czy to zgodne z prawem?
Wstęp i podstawy prawne umowy najmu
Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego (k.c.), przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz (np. lokal komercyjny) do używania, a w zamian najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzu (świadczenie pieniężne) albo wyjątkowo w świadczeniach innego rodzaju, np. wydawaniu wyprodukowanych towarów rolnych (świadczenie niepieniężne).
W Kancelarii Prawa Nieruchomości codziennie spotykamy się z umowami, w których pojawia się wątpliwość – czy wpisywana tam rygorystyczna kara umowna rzędu np. kilkudziesięciu tysięcy złotych za „brak opłacenia faktury miesięcznej” zostanie obroniona w sądzie?
Brak zapłaty czynszu: Zwłoka a opóźnienie
W prawie cywilnym występuje ogromna różnica między Opóźnieniem a Zwłoką:
- Opóźnienie to sytuacja, gdzie płatność nie dociera w terminie z przyczyn często całkowicie niezależnych i niezawinionych przez dłużnika (np. awaria systemu bankowego).
- Zwłoka (art. 476 k.c.) oznacza niedotrzymanie terminu, za które najemca ponosi odpowiedzialność z własnej winy lub zaniedbania (np. postanowił nie zapłacić z braku chęci). Prawo zakłada zawsze wstępne „domniemanie zwłoki” wobec dłużnika.
Kara umowna w umowie najmu
Instytucję kary umownej opisuje rygorystycznie art. 483 §1 k.c. Stanowi on, że karę taką można zastrzec wyłącznie jako naprawienie szkody z niewykonania „zobowiązania NIEPIENIĘŻNEGO”. Wynika z tego jednoznacznie: wpisanie do umowy najmu (komercyjnego czy prywatnego) zapisu, że „za niezapłacenie czynszu na czas 1500 zł nakłada się karę umowną w wysokości 200 zł za każdy dzień” jest bezskuteczne.
Co zrobi polski sąd, jeśli taka zła klauzula trafi przed jego oblicze? Zależnie od interpretacji:
- Zastosuje skrajny rygoryzm i unieważni zapis w tym zakresie całkowicie.
- Stosując teorię konwersji lub rzymską zasadę falsa demonstratio non nocet uzna, że intencją stron było de facto wlepić „odsetki”, a jedynie z racji braku prawnika mylnie użyto pojęcia „kary” – i zasądzi mniejsze, wynikające z ustawy odsetki.
Odsetki zamiast kary umownej
Gdy dłużnik spóźnia się ze świadczeniem wyrażonym w pieniądzu, remedium stanowią Odsetki (art. 481 §1 k.c.). Co więcej, odsetki te należą się wynajmującemu z automatu – „nawet chociażby nie poniósł z tytułu obsuwy żadnej szkody” i niezależnie, czy wina najemcy była celowa.
Strony mogą sobie oczywiście zastrzec odsetki wyższe niż te bazowe ustawowe (są to tzw. odsetki kapitałowe lub umowne), ale nigdy nie mogą one przekroczyć wyznaczonego w prawie sufitu – odsetek maksymalnych.
Kiedy można bezpiecznie oprzeć się o karę umowną przy ratowaniu czynszu?
Doświadczony prawnik wie, że o ile kary nie nałoży się za sam „brak przelewu”, o tyle można w umowie zabezpieczyć płatności przez wpisanie dodatkowych obowiązków niepieniężnych po stronie najemcy, za złamanie których kara już zadziała:
A) Kara za brak ustanowienia Gwarancji Bankowej: Zobowiązujesz w umowie spółkę (najemcę) do niepieniężnego doręczenia Ci pisemnego listu od banku o zabezpieczeniu kwoty lokalu. Za zwłokę w „czynności doniesienia dokumentów z gwarancją” skutecznie uruchamiasz wielotysięczną karę.
B) Kara za brak Poręczenia: Tożsamo najemca może być zobowiązany umownie, by przyprowadzić poręczyciela i podpisać tzw. załącznik poręczenia. Niezrobienie tego to znów naruszenie świadczenia niepieniężnego, sankcjonowane silną karą.
C) Przewłaszczenie na zabezpieczenie: Najemca przenosi własność cennej ruchomości na wynajmującego w celu zabezpieczenia i ma ją odebrać na końcu najmu. Brak aktu przeniesienia podbija możliwość wlepienia kary.
Umowy lokali komercyjnych są niezwykle skomplikowane i jeden zły błąd nowicjusza w pojęciach skutkuje utratą praw do tysięcy złotych kaucji. Jako Zespół z szerokim doświadczeniem w galeriach i biurowcach zachęcamy do powierzania sporządzania bezpiecznych umów profesjonalistom.