Spór z deweloperem o usterki w lokalu

Spór z deweloperem o usterki w lokalu

Nowe mieszkanie od dewelopera, a już ma wady. Wśród najczęstszych usterek deweloperskich należy wymienić między innymi: krzywe okna, nierówne ścian, nieszczelne piony, czy nawet niedrożną kanalizację. W takiej sytuacji nabywcy lokalu przysługuje ochrona prawna: ochroną obejmuje go kodeks cywilny, dalej: k. c., oraz ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377),dalej: ustawa deweloperska. Na mocy tych ustaw nabywca lokalu może żądać od dewelopera usunięcia wady lokalu lub obniżenia jego ceny, jak również odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Jak nabywca lokalu ma skutecznie egzekwować swoje prawa w sporze z deweloperem? O tym w dzisiejszym artykule.

Odbiór lokalu – najważniejszy moment. Samodzielnie czy z profesjonalistą?

Odbiór lokalu z rąk dewelopera uważa się za jedną z najważniejszych czynności w całym procesie zakupu mieszkania. To wtedy nabywca musi wykazać się największą przenikliwością, by nie przeoczyć żadnych usterek ani uchybień lokalu. W trakcie odbioru nabywca ogląda mieszkanie i ewentualnie wskazuje jego wady deweloperowi. Podczas odbioru strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, do którego nabywca może zgłosić wszelkie zastrzeżenia wobec stanu oddawanego mu lokalu.

Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca mieszkania może udać się na spotkanie z deweloperem samodzielnie lub w towarzystwie osoby, która profesjonalnie oceni stan lokalu – na przykład w towarzystwie inspektora nadzoru budowlanego. Koszt takiej usługi zaczyna się od około 300 zł w przypadku lokalu, w przypadku większych lokali albo domów jednorodzinnych cena usługi zdecydowanie rośnie.

W przypadku decyzji o samodzielnym odbiorze należy nalegać na spotkanie z deweloperem w ciągu dnia, ponieważ jedynie naturalne dzienne światło umożliwi nam sprawdzenie rzeczywistego stanu mieszkania. Przy sztucznym świetle możemy nie zauważyć bardzo wielu defektów, na przykład nierówności na ścianach.

Przed odbiorem należy zaopatrzyć się w podstawowy zestaw przydatnych narzędzi – czyli w przyrządy do mierzenia kątów, metrówkę, poziomicę i próbnik. Oprócz tego należy mieć przy sobie także projekt mieszkania i umowę z deweloperem.

Przede wszystkim należy zmierzyć powierzchnię lokalu, i porównać ją z tą, która została określona w umowie. Nierzadko rzeczywista powierzchnia lokalu odbiega od umownej. Margines różnicy nie powinien wynieść jednak więcej niż 3 procent.

Ponadto należy sprawdzić – porównując z projektem – układ instalacji wykonanej w lokalu: między innymi gniazdka i podłączenia sanitariatów.

Nabywca lokalu ponadto powinien sprawdzić między innymi:

  • użyte w lokalu materiały wykończeniowe (porównując z zapisami umownymi)
  • równość ścian i podłóg
  • prąd w gniazdkach za pomocą próbnika
  • stan balkonu – między innymi powinien go cechować lekki spadek na zewnątrz, tak by woda deszczowa mogła odpływać.
  • montaż i szczelność okien i drzwi balkonowych
  • szyby: czy nie są porysowane bądź pęknięte.
  • szczelność zamontowanych okien i drzwi balkonowych

Zasady, tryb i terminy przeprowadzenia odbioru mieszkania powinny regulować odpowiednie klauzule umowy deweloperskiej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, czy umowa nie zawiera klauzul niedozwolonych – na przykład postanowień stwierdzających, że w przypadku, gdy strona kupująca nie stawi się w wyznaczonym terminie, deweloper może przeprowadzić odbiór jednostronnie. Niezwykle ważne jest więc przeanalizowanie postanowień umowy i uchwycenie jej kontrowersyjnych zapisów. W przypadku wątpliwości, powinniśmy się skonsultować z prawnikiem, na przykład z radcą prawnym.

Należy pamiętać, że w przypadku gdy nabywca nie stawi się na odbiór w terminie wyznaczonym przez dewelopera, termin ten nie przepada. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy dopiero, gdy nabywca dwukrotnie nie stawi się na odbiór lokalu.

Zgłaszanie wad do protokołu

Jeśli nabywca nie zgłosi wad lokalu podczas sporządzania protokołu, powstaje swoiste domniemanie, że lokal został oddany bez usterek. W takim przypadku nabywcy w sporze z deweloperem będzie trudniej dochodzić naprawy wad lokalu, chyba że zostaną one zauważone później, już po odbiorze mieszkania.

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego na podjęcie decyzji co do uwzględnienia uwag nabywcy lokalu.

W przypadku przychylenia się do stanowiska nabywcy, dewelopera obowiązuje okres 30 dni na usunięcia wskazanych w protokole usterek – termin ten może ulec przedłużeniu, jeśli deweloper – mimo dołożenia należytej staranności – nie zdąży dokonać koniecznych napraw lokalu.

Co, jeśli deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę w protokole zdawczo-odbiorczym? W takim przypadku nabywcy pozostaje droga sądowa.

Odmowa odbioru lokalu i odstąpienie od umowy w przypadku wad istotnych lokalu

W przypadku wystąpienia wad istotnych lokalu, nabywca może odstąpić od umowy zgodnie z art. 560 § 1 k. c.  Wady istotne to takie usterki lokalu, które czynią go niezdatnym do zwykłego użytku, lub sprzeciwiające się wyraźnie umowie.

Przykład:

„Elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane. W rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. Powstałe wady mają charakter wad istotnych, a brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku.”

– Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12.

Jeśli jlokal dotknięty jest wadami nieistotnymi, na nabywcy ciąży obowiązek jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia, jednak nabywca może domagać się usunięcia wady lub obniżenia ceny na podstawie rękojmi, chyba że o tej wadzie wiedział w chwili zawierania umowy.

Wady lokalu a rękojmia

Czym jest prawo rękojmi?

Instytucja rękojmi umożliwia nabywcy lokalu egzekucję naprawy usterek deweloperskich przez dewelopera lub uzyskanie obniżki ceny lokalu, jeśli takie naprawy nie są możliwe. Nabywca lokalu powinien skorzystać z rękojmi, gdy nieruchomość posiada wady, o których nie wiedział w momencie jej zakupu – dostrzegł je już po odbiorze. O wadach lokalu należy powiadomić dewelopera pisemnie, dołączając wykaz zauważonych usterek wraz z żądaniem ich usunięcia. Jeżeli deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę, wtedy nabywcy pozostaje droga sądowa.

Rękojmia jest ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Artykuł 556 k. c. nakłada na sprzedawcę odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy. Oznacza to, że deweloper z mocy samego prawa odpowiada za wady lokalu – na jego odpowiedzialność nie ma wpływu ani treść umowy, ani wola stron. Ponadto w obrocie z konsumentami rękojmi nie można wyłączyć ani ograniczyć.

Czego można żądać w ramach rękojmi za wady?

Rękojmia za wady fizyczne lub prawne mieszkania pozwala na domaganie się od dewelopera:

  1. usunięcia lub naprawienia wady na jego koszt
  2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście  obniżyła wartość lokalu,
  3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeśli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie. 

Rodzaj żądanej rekompensaty należy zgłosić na piśmie skierowanym do dewelopera. Należy mieć na uwadze zasadę proporcjonalności– jeśli usterka jest niewielka i łatwa do naprawy, nie należy żądać odstąpienia od umowy i zwrotu środków.

Jakie wady lokalu można zgłaszać w ramach rękojmi?

Usterki deweloperskie lokalu należą do wad fizycznych. Ustawodawca w art. 5561 k. c. wymienia przypadki wad fizycznych, które są objęte odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Prawo do rękojmi aktualizuje się, gdy przedmiot umowy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel   umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia

na przykład: lokal przeznaczony do zamieszkania został wyposażony w nieszczelne okna, z powodu których temperatura w mieszkaniu jest znacznie niższa niż oczekiwana

  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego

na przykład: deweloper zapewnił kupującego, że mieszkanie zostanie wyciszone  przy zastosowaniu izolacji akustycznej; nabywca miał mieć możliwość uchylania okna, a można je otworzyć tylko na oścież; w lokalu jest inny widok z okna niż pierwotnie zapewniany;  inny niż umówiony stopień nasłonecznienia

  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia

na przykład: lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na prowadzenie restauracji, a został oddany jako lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe

  • został kupującemu wydany w stanie niezupełnym

na przykład: brak części składowych nieruchomości objętych umową

Rękojmia obok wad fizycznych obejmuje również wady prawne. Wada prawna nieruchomości występuje na między innymi w sytuacji, gdy deweloper sprzeda nabywcy mieszkanie należące do innej osoby.

Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu z tytułu rękojmi

Deweloper odpowiada za wszelkie wady z tytułu rękojmi na zasadzie ryzyka – zatem nie musi nawet wiedzieć o istnieniu wady, by za nią odpowiadać.

Z kolei nabywca, aby skorzystać z rękojmi, musi wykazać, że wada istniała w chwili wydania lokalu, lub że wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu– na przykład do powstania wady doprowadziły błędy budowlane. Zatem – co do zasady – rękojmia nie obejmuje usterek, które powstają w trakcie użytkowania mieszkania.

UWAGA!  Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, o ile została ona wykryta w ciągu 1 roku od odebrania lokalu. W takim przypadku należy przyjąć, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Oznacza to, że nabywca lokalu, który wykrył wadę w ciągu roku od odbioru mieszkania, nie musi wykazywać, że wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu.

Ciężar ustaleń zostaje przeniesiony na dewelopera: to on ustala czas powstania wady. Jeśli deweloper odmawia uznania roszczenia, musi ponadto dowieść, że sygnalizowana usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi.

Czy rękojmia i gwarancja to to samo?

Rękojmia i gwarancja to dwie autonomiczne instytucje. Jednakże nabywca nieruchomości obarczonej wadą może skorzystać z każdej z nich, gdy dochodzi swoich praw od dewelopera.

Rękojmia przysługuje niezależnie od gwarancji – rękojmia jest ustawowa, a gwarancja umowna (udziela jej deweloper).

Postanowienia w zakresie gwarancji są dobrowolnymi uzgodnieniami między stronami umowy, których zakres lub też czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Umowa gwarancyjna może między innymi zawierać zamknięty katalog usterek, które deweloper naprawi bezpłatnie na rzecz nabywcy lokalu. W większości przypadków, katalog gwarancyjny nie obejmuje wszystkich usterek, które deweloper musi naprawić z tytułu rękojmi.

Ponadto czas trwania gwarancji nie jest regulowany przez przepisy prawa. Jednakże, jeżeli nie określa go umowa, przyjmuje się, że powinien wynosić jeden rok od daty odbioru lokalu przez nabywcę.

Jak już wcześniej wspomniano, gwarancja a rękojmia to dwa różne instrumenty prawne przysługujące nabywcy lokalu w sporze z deweloperem. To nabywca lokalu decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Mimo że oba instrumenty stanowią swego rodzaju zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

Jak długo rękojmia chroni nabywcę?

Czas objęcia rękojmią zależy od tego, kiedy nabywca odebrał nieruchomość od dewelopera. Jeśli lokal został odebrany przez 25 grudnia 2014 r., rękojmia trwa 3 lata. W przypadku odbioru lokalu po 25 grudnia 2014 r., rękojmia wydłuża się o 2 lata – nabywca może skorzystać z niej przez 5 lat od odbioru mieszkania.

Bieg rękojmi rozpoczyna z dniem odbioru lokalu. Z kolei w przypadku rękojmi obejmującej wady części wspólnych budynku – na przykład kanałów wentylacyjnych – bieg rękojmię rozpoczyna się w dniu wydania pozwolenia na użytkowanie dla nieruchomości.

Spór sądowy

Mimo ustawowego prawa nabywcy do naprawy wad lokalu lub obniżenia jego ceny w ramach rękojmi, polubowne egzekwowanie tego prawa od dewelopera często kończy się niepowodzeniem. Deweloperzy rzadko są skłonni do szybkiego usuwania wad wydanych lokali z uwagi na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów takich napraw. Wówczas nabywca lokalu obarczonego wadą może zdecydować się skierować sprawę na drogę sądową. Jak przygotować się do sporu z deweloperem?

Kto może pozwać dewelopera o wady lokalu?

Powodem jest właściciel mieszania obarczonego wadami.

W jakim terminie można pozwać dewelopera?

Należy pamiętać, żeby nie dopuścić do wieloletnich negocjacji z deweloperem, w czasie których może upłynąć termin na złożenie powództwa z tytułu rękojmi. Rękojmia obowiązuje 3 albo 5 lat, w zależności, czy lokal został odebrany przed 25 grudnia 2014 r., czy po, i przedawnia się po roku od wykrycia wady lokalu. Obok skorzystania z rękojmi, nabywca może wystąpić także o odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – wtedy termin przedawnienia roszczenie wynosi 10 lat.

Czego może domagać się nabywca lokalu w sporze z deweloperem?

Nabywca lokalu może żądać:

  1. usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
  2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście  obniżyła wartość lokalu,
  3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeśli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie,
  4. roszczenia odszkodowawczego.

Odszkodowanie od dewelopera – kiedy można się domagać?

Czasem nabywca może dochodzić zapłaty odszkodowania za szkodę majątkowąspowodowaną nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera – wydaniem nabywcy nieruchomości wadliwej w przypadku gdy ta wada, spowodowała inne dalsze szkody majątkowe (przy czym ciąg przyczynowo-skutkowy musi tu być adekwatny do szkody, mowa jest często o tzw. zwykłych następstwach szkody).

W przypadku roszczenia opartego o rękojmię, nabywca musi udowodnić istnienie wady. Z kolei w przypadku wyboru roszczenia odszkodowawczego, nabywca udowadnia:

  • nienależyte wykonania zobowiązania przez dewelopera,
  • fakt i wysokość poniesionej szkody majątkowej,
  • istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera a poniesioną przez nabywcę lokalu szkodą.

Podsumowując, odbiór lokalu to jeden z najistotniejszych etapów nabycia nieruchomości. Warto się do niego odpowiednio przygotować, by wiedzieć, na jakie szczegóły konstrukcyjno-wykończeniowe zwrócić uwagę. W przypadku wystąpienia usterek deweloperskich nabywca lokalu posiada szereg narzędzi prawnych pozwalających na efektywną egzekucję swoich praw. Jeśli negocjacje z deweloperem nie idą po naszej myśli, warto skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, na przykład radcy prawnego. 

Odbiór lokalu – najważniejszy moment. Samodzielnie czy z profesjonalistą?

Odbiór lokalu z rąk dewelopera uważa się za jedną z najważniejszych czynności w całym procesie zakupu mieszkania. To wtedy nabywca musi wykazać się największą przenikliwością, by nie przeoczyć żadnych usterek ani uchybień lokalu. W trakcie odbioru nabywca ogląda mieszkanie i ewentualnie wskazuje jego wady deweloperowi. Podczas odbioru strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, do którego nabywca może zgłosić wszelkie zastrzeżenia wobec stanu oddawanego mu lokalu.

Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Nabywca mieszkania może udać się na spotkanie z deweloperem samodzielnie lub w towarzystwie osoby, która profesjonalnie oceni stan lokalu – na przykład w towarzystwie inspektora nadzoru budowlanego. Koszt takiej usługi zaczyna się od około 300 zł w przypadku lokalu, w przypadku większych lokali albo domów jednorodzinnych cena usługi zdecydowanie rośnie.

W przypadku decyzji o samodzielnym odbiorze należy nalegać na spotkanie z deweloperem w ciągu dnia, ponieważ jedynie naturalne dzienne światło umożliwi nam sprawdzenie rzeczywistego stanu mieszkania. Przy sztucznym świetle możemy nie zauważyć bardzo wielu defektów, na przykład nierówności na ścianach.

Przed odbiorem należy zaopatrzyć się w podstawowy zestaw przydatnych narzędzi – czyli w przyrządy do mierzenia kątów, metrówkę, poziomicę i próbnik. Oprócz tego należy mieć przy sobie także projekt mieszkania i umowę z deweloperem.

Przede wszystkim należy zmierzyć powierzchnię lokalu, i porównać ją z tą, która została określona w umowie. Nierzadko rzeczywista powierzchnia lokalu odbiega od umownej. Margines różnicy nie powinien wynieść jednak więcej niż 3 procent.

Ponadto należy sprawdzić – porównując z projektem – układ instalacji wykonanej w lokalu: między innymi gniazdka i podłączenia sanitariatów.

Nabywca lokalu ponadto powinien sprawdzić między innymi:

  • użyte w lokalu materiały wykończeniowe (porównując z zapisami umownymi)
  • równość ścian i podłóg
  • prąd w gniazdkach za pomocą próbnika
  • stan balkonu – między innymi powinien go cechować lekki spadek na zewnątrz, tak by woda deszczowa mogła odpływać.
  • montaż i szczelność okien i drzwi balkonowych
  • szyby: czy nie są porysowane bądź pęknięte.
  • szczelność zamontowanych okien i drzwi balkonowych

Zasady, tryb i terminy przeprowadzenia odbioru mieszkania powinny regulować odpowiednie klauzule umowy deweloperskiej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, czy umowa nie zawiera klauzul niedozwolonych – na przykład postanowień stwierdzających, że w przypadku, gdy strona kupująca nie stawi się w wyznaczonym terminie, deweloper może przeprowadzić odbiór jednostronnie. Niezwykle ważne jest więc przeanalizowanie postanowień umowy i uchwycenie jej kontrowersyjnych zapisów. W przypadku wątpliwości, powinniśmy się skonsultować z prawnikiem, na przykład z radcą prawnym.

Należy pamiętać, że w przypadku gdy nabywca nie stawi się na odbiór w terminie wyznaczonym przez dewelopera, termin ten nie przepada. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy dopiero, gdy nabywca dwukrotnie nie stawi się na odbiór lokalu.

Zgłaszanie wad do protokołu

Jeśli nabywca nie zgłosi wad lokalu podczas sporządzania protokołu, powstaje swoiste domniemanie, że lokal został oddany bez usterek. W takim przypadku nabywcy w sporze z deweloperem będzie trudniej dochodzić naprawy wad lokalu, chyba że zostaną one zauważone później, już po odbiorze mieszkania.

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego na podjęcie decyzji co do uwzględnienia uwag nabywcy lokalu.

W przypadku przychylenia się do stanowiska nabywcy, dewelopera obowiązuje okres 30 dni na usunięcia wskazanych w protokole usterek – termin ten może ulec przedłużeniu, jeśli deweloper – mimo dołożenia należytej staranności – nie zdąży dokonać koniecznych napraw lokalu.

Co, jeśli deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę w protokole zdawczo-odbiorczym? W takim przypadku nabywcy pozostaje droga sądowa.

Odmowa odbioru lokalu i odstąpienie od umowy w przypadku wad istotnych lokalu

W przypadku wystąpienia wad istotnych lokalu, nabywca może odstąpić od umowy zgodnie z art. 560 § 1 k. c.  Wady istotne to takie usterki lokalu, które czynią go niezdatnym do zwykłego użytku, lub sprzeciwiające się wyraźnie umowie.

Przykład:

„Elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane. W rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. Powstałe wady mają charakter wad istotnych, a brak prac naprawczych spowoduje przyśpieszoną degradację budynku.”

– Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12.

Jeśli jlokal dotknięty jest wadami nieistotnymi, na nabywcy ciąży obowiązek jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia, jednak nabywca może domagać się usunięcia wady lub obniżenia ceny na podstawie rękojmi, chyba że o tej wadzie wiedział w chwili zawierania umowy.

Wady lokalu a rękojmia

Czym jest prawo rękojmi?

Instytucja rękojmi umożliwia nabywcy lokalu egzekucję naprawy usterek deweloperskich przez dewelopera lub uzyskanie obniżki ceny lokalu, jeśli takie naprawy nie są możliwe. Nabywca lokalu powinien skorzystać z rękojmi, gdy nieruchomość posiada wady, o których nie wiedział w momencie jej zakupu – dostrzegł je już po odbiorze. O wadach lokalu należy powiadomić dewelopera pisemnie, dołączając wykaz zauważonych usterek wraz z żądaniem ich usunięcia. Jeżeli deweloper nie uzna wady wskazanej przez nabywcę, wtedy nabywcy pozostaje droga sądowa.

Rękojmia jest ustawową formą odpowiedzialności sprzedawcy za wady. Artykuł 556 k. c. nakłada na sprzedawcę odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne sprzedawanej rzeczy. Oznacza to, że deweloper z mocy samego prawa odpowiada za wady lokalu – na jego odpowiedzialność nie ma wpływu ani treść umowy, ani wola stron. Ponadto w obrocie z konsumentami rękojmi nie można wyłączyć ani ograniczyć.

Czego można żądać w ramach rękojmi za wady?

Rękojmia za wady fizyczne lub prawne mieszkania pozwala na domaganie się od dewelopera:

  1. usunięcia lub naprawienia wady na jego koszt
  2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście  obniżyła wartość lokalu,
  3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeśli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie. 

Rodzaj żądanej rekompensaty należy zgłosić na piśmie skierowanym do dewelopera. Należy mieć na uwadze zasadę proporcjonalności– jeśli usterka jest niewielka i łatwa do naprawy, nie należy żądać odstąpienia od umowy i zwrotu środków.

Jakie wady lokalu można zgłaszać w ramach rękojmi?

Usterki deweloperskie lokalu należą do wad fizycznych. Ustawodawca w art. 5561 k. c. wymienia przypadki wad fizycznych, które są objęte odpowiedzialnością z tytułu rękojmi. Prawo do rękojmi aktualizuje się, gdy przedmiot umowy:

  • nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel   umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia

na przykład: lokal przeznaczony do zamieszkania został wyposażony w nieszczelne okna, z powodu których temperatura w mieszkaniu jest znacznie niższa niż oczekiwana

  • nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego

na przykład: deweloper zapewnił kupującego, że mieszkanie zostanie wyciszone  przy zastosowaniu izolacji akustycznej; nabywca miał mieć możliwość uchylania okna, a można je otworzyć tylko na oścież; w lokalu jest inny widok z okna niż pierwotnie zapewniany;  inny niż umówiony stopień nasłonecznienia

  • nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia

na przykład: lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na prowadzenie restauracji, a został oddany jako lokal przeznaczony na cele mieszkaniowe

  • został kupującemu wydany w stanie niezupełnym

na przykład: brak części składowych nieruchomości objętych umową

Rękojmia obok wad fizycznych obejmuje również wady prawne. Wada prawna nieruchomości występuje na między innymi w sytuacji, gdy deweloper sprzeda nabywcy mieszkanie należące do innej osoby.

Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu z tytułu rękojmi

Deweloper odpowiada za wszelkie wady z tytułu rękojmi na zasadzie ryzyka – zatem nie musi nawet wiedzieć o istnieniu wady, by za nią odpowiadać.

Z kolei nabywca, aby skorzystać z rękojmi, musi wykazać, że wada istniała w chwili wydania lokalu, lub że wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu– na przykład do powstania wady doprowadziły błędy budowlane. Zatem – co do zasady – rękojmia nie obejmuje usterek, które powstają w trakcie użytkowania mieszkania.

UWAGA!  Konsumenci mogą skorzystać z domniemania istnienia wady, o ile została ona wykryta w ciągu 1 roku od odebrania lokalu. W takim przypadku należy przyjąć, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Oznacza to, że nabywca lokalu, który wykrył wadę w ciągu roku od odbioru mieszkania, nie musi wykazywać, że wada powstała z przyczyny pierwotnie tkwiącej już w lokalu.

Ciężar ustaleń zostaje przeniesiony na dewelopera: to on ustala czas powstania wady. Jeśli deweloper odmawia uznania roszczenia, musi ponadto dowieść, że sygnalizowana usterka nie jest wadą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi.

Czy rękojmia i gwarancja to to samo?

Rękojmia i gwarancja to dwie autonomiczne instytucje. Jednakże nabywca nieruchomości obarczonej wadą może skorzystać z każdej z nich, gdy dochodzi swoich praw od dewelopera.

Rękojmia przysługuje niezależnie od gwarancji – rękojmia jest ustawowa, a gwarancja umowna (udziela jej deweloper).

Postanowienia w zakresie gwarancji są dobrowolnymi uzgodnieniami między stronami umowy, których zakres lub też czas trwania zostają ustalone bezpośrednio w zapisach umowy gwarancyjnej. Umowa gwarancyjna może między innymi zawierać zamknięty katalog usterek, które deweloper naprawi bezpłatnie na rzecz nabywcy lokalu. W większości przypadków, katalog gwarancyjny nie obejmuje wszystkich usterek, które deweloper musi naprawić z tytułu rękojmi.

Ponadto czas trwania gwarancji nie jest regulowany przez przepisy prawa. Jednakże, jeżeli nie określa go umowa, przyjmuje się, że powinien wynosić jeden rok od daty odbioru lokalu przez nabywcę.

Jak już wcześniej wspomniano, gwarancja a rękojmia to dwa różne instrumenty prawne przysługujące nabywcy lokalu w sporze z deweloperem. To nabywca lokalu decyduje, z którego prawa chce skorzystać. Mimo że oba instrumenty stanowią swego rodzaju zabezpieczenie dla nabywcy, rękojmia jest zdecydowanie korzystniejsza.

Jak długo rękojmia chroni nabywcę?

Czas objęcia rękojmią zależy od tego, kiedy nabywca odebrał nieruchomość od dewelopera. Jeśli lokal został odebrany przez 25 grudnia 2014 r., rękojmia trwa 3 lata. W przypadku odbioru lokalu po 25 grudnia 2014 r., rękojmia wydłuża się o 2 lata – nabywca może skorzystać z niej przez 5 lat od odbioru mieszkania.

Bieg rękojmi rozpoczyna z dniem odbioru lokalu. Z kolei w przypadku rękojmi obejmującej wady części wspólnych budynku – na przykład kanałów wentylacyjnych – bieg rękojmię rozpoczyna się w dniu wydania pozwolenia na użytkowanie dla nieruchomości.

Spór sądowy

Mimo ustawowego prawa nabywcy do naprawy wad lokalu lub obniżenia jego ceny w ramach rękojmi, polubowne egzekwowanie tego prawa od dewelopera często kończy się niepowodzeniem. Deweloperzy rzadko są skłonni do szybkiego usuwania wad wydanych lokali z uwagi na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów takich napraw. Wówczas nabywca lokalu obarczonego wadą może zdecydować się skierować sprawę na drogę sądową. Jak przygotować się do sporu z deweloperem?

Kto może pozwać dewelopera o wady lokalu?

Powodem jest właściciel mieszania obarczonego wadami.

W jakim terminie można pozwać dewelopera?

Należy pamiętać, żeby nie dopuścić do wieloletnich negocjacji z deweloperem, w czasie których może upłynąć termin na złożenie powództwa z tytułu rękojmi. Rękojmia obowiązuje 3 albo 5 lat, w zależności, czy lokal został odebrany przed 25 grudnia 2014 r., czy po, i przedawnia się po roku od wykrycia wady lokalu. Obok skorzystania z rękojmi, nabywca może wystąpić także o odszkodowanie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – wtedy termin przedawnienia roszczenie wynosi 10 lat.

Czego może domagać się nabywca lokalu w sporze z deweloperem?

Nabywca lokalu może żądać:

  1. usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera,
  2. obniżenia ceny mieszkania o kwotę, która z powodu zaistniałej wady rzeczywiście  obniżyła wartość lokalu,
  3. odstąpienia od umowy i zwrócenia pieniędzy – jeśli wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper nie usunął ich w wyznaczonym czasie,
  4. roszczenia odszkodowawczego.

Odszkodowanie od dewelopera – kiedy można się domagać?

Czasem nabywca może dochodzić zapłaty odszkodowania za szkodę majątkowąspowodowaną nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera – wydaniem nabywcy nieruchomości wadliwej w przypadku gdy ta wada, spowodowała inne dalsze szkody majątkowe (przy czym ciąg przyczynowo-skutkowy musi tu być adekwatny do szkody, mowa jest często o tzw. zwykłych następstwach szkody).

W przypadku roszczenia opartego o rękojmię, nabywca musi udowodnić istnienie wady. Z kolei w przypadku wyboru roszczenia odszkodowawczego, nabywca udowadnia:

– nienależyte wykonania zobowiązania przez dewelopera,

– fakt i wysokość poniesionej szkody majątkowej,

– istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera a poniesioną przez nabywcę lokalu szkodą.

Podsumowując, odbiór lokalu to jeden z najistotniejszych etapów nabycia nieruchomości. Warto się do niego odpowiednio przygotować, by wiedzieć, na jakie szczegóły konstrukcyjno-wykończeniowe zwrócić uwagę. W przypadku wystąpienia usterek deweloperskich nabywca lokalu posiada szereg narzędzi prawnych pozwalających na efektywną egzekucję swoich praw. Jeśli negocjacje z deweloperem nie idą po naszej myśli, warto skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, na przykład radcy prawnego. 

Piotr Kłodziński wraz z apl. Agatą Michalską
Radca Prawny Warszawa
Kancelaria Prawna Warszawa