Od początku pandemii wirusa SARS-CoV-2 towarzyszą nam: niepewności o zdrowie własne i bliskich, ciągły strach o miejsca pracy, a także straty finansowe, które są bezpośrednio związane z licznymi ograniczeniami prowadzenia działalności gospodarczej. W niniejszym artykule przeanalizowano sytuację prawną branży gastronomicznej i retail, które – z uwagi na to, że wynajmują lokale w galeriach handlowych objętych zakazem handlu – znalazły się obecnie w szczególnie trudnej sytuacji ekonomicznej.
💡 Key takeaways
- Na mocy tarczy antykryzysowej wzajemne zobowiązania z tytułu umów najmu w galeriach handlowych powyżej 2000 m2 wygasały w czasie obowiązywania zakazu handlu, z zastrzeżeniem złożenia oferty przedłużenia umowy po jego zniesieniu.
- Clause rebus sic stantibus (Article 3571 k.c.) daje możliwość sądowej zmiany umowy lub obniżenia czynszu w związku z nadzwyczajną zmianą stosunków, jaką jest pandemia.
- Charakter umowy należy oceniać przez pryzmat jej treści i celu. Coraz częściej podnosi się argumenty, że najem lokalu w galerii handlowej należy klasyfikować jako umowę dzierżawy.
- Jeśli umowę zakwalifikuje się jako dzierżawę, na podstawie art. 700 k.c. najemca może żądać obniżenia czynszu w przypadku okoliczności powodujących znaczne zmniejszenie zwykłego przychodu.
Klauzula rebus sic stantibus wynika bezpośrednio z zasady słuszności, zapewniając możliwość modyfikacji stosunku prawnego w przypadku zaistnienia zdarzenia nadzwyczajnego, które per se nie mogło być przewidziane przez strony umowy.
Najem w galeriach handlowych a pandemia koronawirusa
Amendment of the so-called Covid Act z 31 marca 2020 r. (ustawa z 31 marca 2020 r., o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywoływanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 568), zwana również anti-crisis shield, introduced specific legal solutions regarding the lease of commercial space in shopping malls with a sales area exceeding 2,000 m2, podczas trwania ograniczenia w nich handlu.
Umowa najmu lokalu użytkowego a przepisy covidowe
Pursuant to Art. 15 from section 1 anti-covid law, during the period in which trade restrictions in shopping malls are in force, the mutual obligations of the parties to the lease, tenancy or other similar agreement under which the commercial space is put into use expire. Pursuant to art. 15 from section 2 of the said Act, the entitled person should submit an unconditional and binding offer of will to extend the contract on the existing terms and conditions for the duration of the ban extended by six months. Extension offer commercial premises lease agreements powinna być złożona w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu w galerii. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wynajmujący nie jest związany zasadą o wygaśnięciu zobowiązań.
Solutions introduced in anti-crisis shield became a kind of contribution to starting a discussion about the difficult situation of tenants of premises in shopping malls. Entrepreneurs are openly demanding a reduction in rents and associated service fees, citing, among others, on art. 3571 Civil Code. Article 3571 Civil Code, also called the clause rebus sic stantibus, serves a protective function in the event of situations that the parties to the contract could not have predicted at the time of its conclusion. Pursuant to Art. 3571 k. c. sąd otrzymuje w kompetencję w zakresie zmiany stosunku prawnego dotychczas łączącego strony.
Spory między najemcami a wynajmującymi generują nowe sporne zagadnienia natury prawnej. W wątpliwość podano charakter umowy łączącej strony – czy należy ją klasyfikować jako commercial premises lease agreement, or perhaps as a lease agreement.
O klasyfikacji umowy nie świadczy jej nazwa, a treść. Example: A car rental contract for 150 years, in which the tenant undertakes to refuel it and take care of its condition, paying a one-time price equal to its value, is in fact a contract for the sale of this car.
Above all lease agreement od umowy dzierżawy różni przyznane stronom uprawnienia. Z umowy dzierżawy wynika uprawnienie do używania przedmiotu dzierżawy i do pobierania z niego pożytków. W myśl poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy „każda rzecz, niezależnie od jej rodzaju, może przynosić pożytki naturalne oraz cywilne” (wyrok SN z 31 marca 1987 r., I CR 287/86).
Najem w galeriach handlowych – czy to faktycznie dzierżawa?
Mimo że Sąd Najwyższy we wczesnym orzecznictwie wskazał, że prowadzenie działalności handlowej na nieruchomości nie jest pobieraniem z niej pożytków cywilnych, to pogląd ten w ocenie autora ulega dezaktualizacji. Obecna sytuacja pokazuje, że zysk zależy przede wszystkim od cech lokalu. Osiąganie obrotów zależy więc od obszaru, na którym działalność jest prowadzona. Specjaliści powtarzają: „3 najważniejsze cechy lokalu handlowego? Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.”
Galerie handlowe powszechnie uznaje się za lokalizacje atrakcyjne, przekładające się bezpośrednio na większy zysk z tytułu najmu w galeriach handlowych. Dotychczasowe rozważania potwierdza także metodyka wyceny (czynsz na parterze jest wyższy niż na wyższych piętrach). Uzasadniony jest pogląd, że korzystanie z lokalu w galerii to w rzeczywistości pobieranie pożytków z jego lokalizacji.
Jeśli pierwotna umowa najmu zostanie uznana za umowę dzierżawy, dzierżawca może na podstawie art. 700 k.c. żądać obniżenia czynszu za czas, w którym wystąpiły okoliczności wpływające na znaczne zmniejszenie jego zwykłego przychodu, a za które sam nie odpowiada. Za takie okoliczności bezspornie można uznać pandemię. Zwykły przychód drastycznie spadł z powodu braku zainteresowania handlem detalicznym i obostrzeń.
Póki co niestety ustalona przed laty linia orzecznicza jest inna, ale z wielu stron słychać głosy krytyczne, wskazujące na konieczność jej zmiany i wydawania orzeczeń stosujących do tzw. galeryjnych umów najmu przepisy dotyczące dzierżawy. Dzierżawa to stosunek prawny zdecydowanie bardziej właściwy dla określenia tej relacji.