Wynajem mieszkania bez zgody współwłaściciela lub małżonka – co musisz wiedzieć?

Wynajem mieszkania może wydawać się prostym procesem, jednak w przypadku współwłasności, w tym szczególnego typu jakim jest współwłasność małżeńska, pojawia się wiele kwestii prawnych, które chcąc wynająć taką nieruchomość samodzielnie, należy wziąć pod uwagę. W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy można wynająć mieszkanie albo inny lokal bez zgody współwłaściciela.  Na początku opisujemy kwestie związane z brakiem zgody męża lub żony. W dalszej części analizujemy także wyjątki od głównych reguł oraz wskazujemy jakie przepisy prawne regulują kwestie związane z wyrażaniem zgody na wynajem nieruchomości przez ich współwłaścicieli.

Czym jest wspólność majątkowa małżeńska?

W Polsce po zawarciu małżeństwa automatycznie powstaje wspólność majątkowa małżeńska, o ile małżonkowie nie zdecydują się na zawarcie umowy majątkowej (tzw. intercyzy), która ustanawia rozdzielność majątkową. Wspólność majątkowa obejmuje wszystkie przedmioty nabyte przez oboje małżonków w czasie trwania małżeństwa, chyba że w umowie majątkowej postanowiono inaczej.

Down majątku osobistego, stosuje się odrębne regulacje. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi:

• przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa,
• przedmioty nabyte przez jednego z małżonków wyłącznie w drodze dziedziczenia, zapisu lub darowizny,
• prawa niezbywalne, które przysługują tylko jednej osobie,
• przedmioty służące do zaspokajania osobistych potrzeb wyłącznie jednego z małżonków.

Wynajem mieszkania będącego wspólnym majątkiem małżeńskim

Zgodnie z art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.), wynajem mieszkania będącego wspólnym majątkiem małżonków wymaga zgody obojga małżonków. Oznacza to, że jeden z małżonków nie może wynająć mieszkania bez zgody drugiego. Brak tej zgody powoduje tzw. „bezskuteczność zawieszoną” czynności prawnej, co oznacza, że umowa nie wywołuje pełnych skutków prawnych, dopóki drugi małżonek jej nie potwierdzi.

Jednak od tej reguły istnieją wyjątki, kiedy wynajem mieszkania przez męża lub żonę, bez zgody drugiego małżonka jest możliwy. Taka sytuacja następuje choćby wtedy, kiedy mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków, na przykład zostało nabyte przed ślubem, w drodze spadku lub darowizny. Są też inne wyjątki.

Czy można wynająć mieszkanie bez zgody współmałżonka w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej?

W przypadku, gdy małżonek prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, a wynajem lokalu jest stricte związany z tą działalnością, sytuacja również może wyglądać inaczej, niż w przyjętej regule. Jeżeli mieszkanie lub lokal jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej jednego z małżonków, warto skonsultować się z prawnikiem, aby ocenić, czy wymagana jest zgoda drugiego małżonka.

Z kolei w niektórych przypadkach sąd może wydać zgodę zastępującą zgodę małżonka i nie jest bardzo trudno taką zgodę uzyskać, jeżeli wniosek zostanie odpowiednio umotywowany. W takiej sytuacji rekomendujemy skorzystać z usług doświadczonej w takich sprawach law firm, naszej lub innej o podobnym profilu.

Rozdzielność majątkowa małżeńska a wynajem mieszkania

Jeśli małżonkowie zawarli umowę o rozdzielność majątkową (tzw. intercyzę), każdy z nich ma prawo samodzielnie zarządzać swoim majątkiem. W takiej – nadal w Polsce dosyć nietypowej – sytuacji wynajem mieszkania, które należy do majątku osobistego jednego z małżonków, nie wymaga zgody drugiego. Przy rozdzielności każdy małżonek zarządza tylko swoim majątkiem.

Zgoda małżonka na wynajem – jaką formę musi przybrać?

Zgoda małżonka na zawarcie umowy, co do zasady powinna być wyrażona w formie odpowiedniej dla danej umowy.

Pytanie o skutki niedochowania formy pisemnej, poprzez wyrażenie zgody w formacie np. mailowym czy sms’owym – jest pytaniem dosyć wielowątkowym i wieloaspektowym. Dlatego w tej sprawie zapraszamy do konsultacji z Kancelarią, odpowiedzi będziemy udzielać na kanwie konkretnego stanu faktycznego.

Czy zgoda mailowa na zawarcie umowy najmu może być skuteczna?

Odpowiedź na to pytanie jest w dużym stopniu uzależniona od dokładnych szczegółów danej sprawy. Nie można takiej sytuacji w której jest to wystarczające całkowicie wykluczyć, ale w realiach danej sprawy może się okazać, że jednak taka zgoda skuteczna nie jest.

Klasyczne przypadki współwłasności mieszkania lub lokalu (niemałżeńskie):

Wynajem mieszkania bez zgody współwłaściciela – jakie są zasady? Jak wygląda wynajem innych lokali bez zgody współwłaścicieli?

To znów bardzo zależy – po pierwsze i najważniejsze – od ilości udziałów w nieruchomości należących do strony planującej zawrzeć umowę najmu bez zgody współwłaściciela lub współwłaścicielki. Po drugie od dotychczasowego sposobu wykorzystywania takiej nieruchomości i jej charakteru. Po trzecie od postanowień umowy najmu.
Musimy bowiem ustalić jaka część udziałów przypada osobie która dokonuje czynności związanych z wynajmem nieruchomości, a także czy dokonana przez nią czynność przekracza zakres zwykłego zarządu.

Czym jest zwykły zarząd, a co przekracza jego zakres?

Zwykły zarząd odnosi się do czynności, które są związane z bieżącym zarządzaniem nieruchomością i nie zmieniają jej stanu prawnego ani użytkowego. Przykładem czynności zwykłego zarządu może być pobieranie czynszu czy drobne naprawy.

Według najbardziej przekonywującego poglądu doktryny prawniczej, to czy wynajem lokalu przekracza zakres zwykłego zarządu, należy rozpatrywać kazuistycznie, czyli w ścisłym odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych. Ten problem i ustalenie uprawnień stron, zdecydowanie wymaga szerszego spojrzenia na zakres współposiadanych rzeczy, dotychczasowy sposób ich wykorzystywania oraz warunki takiej umowy. Dla przykładu trochę inaczej będziemy rozpatrywać sytuację wynajmu największego we wsi pola, na 20 lat, stanowiącego współwłasność dwóch osób, które poza nim nie mają żadnej wartości, a trochę inaczej współwłasność pawilonu handlowego w którym mieści się 5 lokali i przedmiotem najmu ma być jeden z nich. Znów trochę inaczej spojrzymy na umowę która ma dotyczyć wynajmu mieszkania ekipie telewizyjnej na okres 6 godzin, a trochę inaczej gdy umowa najmu tego samego mieszkania z nieznanych przyczyn została zawarta z góry na 10 lat.

Co zrobić, jeżeli nie można uzyskać zgody współwłaściciela?

Jeśli jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na wynajem lokalu (np. mieszkania), zazwyczaj istnieje możliwość wystąpienia do sądu o wydanie odpowiedniej zgody na dokonanie czynności albo na przykład wyznaczenie zarządcy. Sąd zawsze podejmuje decyzję, biorąc pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli. Sąd zazwyczaj wydaje zgodę, jeśli przekonamy go, że wynajęcie nieruchomości nie narusza interesów pozostałych współwłaścicieli.

Orzecznictwo dotyczące umów najmu bez zgody małżonka lub współwłaściciela

Sądy wielokrotnie zajmowały się kwestią wynajmu nieruchomości bez zgody małżonka lub współwłaściciela. W wyroku z 2008 roku (sygn. akt: III CSK 87/08), Sąd Najwyższy stwierdził, że czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka wywołuje tzw. stan bezskuteczności zawieszonej. Oznacza to, że umowa najmu wiąże strony, ale jest niepełna – staje się w pełni skuteczna dopiero po uzyskaniu zgody drugiego małżonka.

Z kolei nieco odmiennie, w wyroku z 2017 roku (sygn. akt: II CSK 546/15), Sąd Najwyższy uznał, że wynajem nieruchomości dokonany przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest skuteczny obligacyjnie tylko wobec tego współwłaściciela, który dokonał wynajmu. Nie ma to jednak skutków względem współwłaściciela, który nie wyraził zgody na tę czynność ani nie odnosi skutków rzeczowych.

Summary

Wynajem mieszkania lub lokalu bez zgody współwłaściciela lub małżonka jest możliwy, ale wymaga znajomości odpowiednich przepisów i w wielu przypadkach wiąże się z koniecznością uzyskania zgody sądu. Ważne jest, aby ustalając stan faktyczny dokładnie zrozumieć różnice między wspólnością majątkową, rozdzielnością majątkową oraz współwłasnością w częściach ułamkowych, być w stanie prawidłowo rozpoznać sytuację, a w razie potrzeby nie bać się sądów – które przecież są od tego żeby nam pomagać.
Zwłaszcza tam, gdzie brak wynajęcia mieszkania lub lokalu przynosi straty, albo odwrotnie – zawarta bez naszego udziału umowa jest niekorzystna.

Opisaliśmy ten temat możliwie wyczerpująco, ale jeżeli jesteś osobą pokrzywdzoną taką sytuacją, albo masz wątpliwości co do wynajmu nieruchomości bez zgody drugiego małżonka lub współwłaściciela, to warto skonsultować problem z naszą Law Firm lub inną o podobnym profilu. Prowadzimy sprawy na terenie całej Polski, a konsultacje są możliwe także online.