Gdy decydujesz się na lokal w wielkim, nowoczesnym Centrum Handlowym, podpisujesz skomplikowaną umowę najmu przygotowaną przez gigantyczną sieć deweloperską. Na ogół te dokumenty wiążą przedsiębiorców szczelnym węzłem na długie lata. Co dzieje się jednak w kryzysach, gdzie handel zostaje przymusowo zastopowany, albo całe piętro opustoszało a obroty drastycznie maleją? Czy istnieją metody, by zerwać umowę najmu przedwcześnie w galerii handlowej?
💡 Key takeaways
- Umowa zawarta na czas oznaczony nie ma łatwych procedur rezygnacji – jedyną jej formą jest klauzula „wypowiedzenia” przemycona zazwyczaj bardzo małymi literkami, rzadko korzystna dla Najemcy.
- Brak odpowiedniej, „szybkiej klauzuli wyjścia” skazuje Najemcę na szukanie ucieczki tylko za pomocą potężnych instrumentów kodeksowych, o których zazwyczaj ostatecznie zadecyduje spór przed Sądem (takich jak wady oświadczenia, zepsuty cel umowy).
- Kancelarie prawne specjalizujące się w procesach z Galeriami Handlowymi zawsze stosują „wielopiętrowe i kumulacyjne strategie wypowiadania pism”, łącząc negocjację ugodową z groźbą nałożenia na galerię dotkliwego procesu „rebus sic stantibus”.
Czynsz w Galerii Handlowej jest astronomiczny tylko dlatego, że Najemca przy podpisaniu umowy dopłaca za potężny, stały przepływ i „ruch tysięcy klientów”. Gdy wskutek zdarzeń wyższych ruch ten bezpowrotnie znika lub zostaje administracyjnie obcięty o 70%, wynajmujący nie dostarcza mu przedmiotu wartego tych pieniędzy. To otwiera przestrzeń prawną.
Umowa najmu lokalu w galerii handlowej. Jak i czy da się przedwcześnie wyrwać z umowy?
Rygor Prawny umów handlowych na czas oznaczony
Szerokie i nierzadko liczące po 40 stron umowy dla najemców w wielkich obiektach (powyżej 2000mkw), chronią przed odejściem lokatorów, albowiem puste witryny dramatycznie zabijają prestiż Centrum. Tego typu długotrwałe stosunki najmu zabezpiecza umowa rygorystycznie zawarta na określony termin.
Z założenia więc ta postać najmu wyklucza swobodne i luźne wypowiadanie ze strony zwykłego kupca w środku sezonu. Aby uciec (na bazie artykułu 673 KC), strony muszą powołać się na ściśle uregulowane „wypadki przewidziane w umowie” – niestety prawda jest taka, że molochy deweloperskie rezerwują to uprawnienie i wygaszenie umowy prawie zawsze tylko po swojej stronie, zostawiając małym kupcom możliwość ratunku np. tylko w sytuacji dosłownego „spalenia się” obiektu, blokując inne manewry.
Rozwiązanie za pomocą wpisanych klauzul
Choć większość dokumentów z korporacjami posiada ewidentne i straszliwe braki w dziedzinach ochrony Najemców (kruczki ukryte pod gąszczem kar umownych), odpowiedni prawnik na bazie wieloletnich analiz zazwyczaj jest w stanie wskazać niepozorne, drobne postanowienia, które po odpowiednim zaaplikowaniu będą w sądzie stanowiły wielki dowód o nierównowadze kontraktowej czy ukrytych szansach wypowiedzenia lokalu.
Walka Kodeksowa 1: Przepis 664 K.C (Wady Uniemożliwiające korzystanie)
Według kodeksu, jeżeli w trakcie życia umowy pojawi się „nieusuwalna wada”, która fizycznie lub „prawnie” zatrzymuje całą działalność lokalu w galerii – Najemca może z automatu opuścić to pole i odciąć węzeł płatności ze skutkiem natychmiastowym. Pamiętać należy jednak o wielkim, ryzykownym haczyku!
Jeżeli wycofasz firmę powołując się przed zarządcą wielkiej Galerii na argument „wad” a prawnicy Galerii wygrają potem proces (tłumacząc: hejże, to przecież tylko lockdown kazał zamknąć ten sklep, my dawaliśmy wam do niego w 100% sprawne klucze każdego dnia!), ponosisz najgorszy możliwy i miażdżący scenariusz – przymus zapłaty całego czynszu za wszystkie stracone i opuszczone z woli własnej miesiące w tył. Dlatego do tego artykułu trzeba odnosić się z prawniczą i aptekarską precyzją, ewentualnie traktując wadę jako prawo ucięcia ułamka czynszu, zamiast odcinania umowy na ślepo.
Walka Kodeksowa 2: Następcza Niemożliwość Świadczenia
To rozwiązanie niesie olbrzymią racjonalność rynkową (Art 495 K.C.). Galeria nie daje Ci wcale samych białych, betonowych murów. Płacisz Galerii ciężkie setki euro tylko za to, że zarządca i marketing zadeklarowali ściągnąć tam tysiące ludzi i pchać ich obok witryn. Gdy wskutek paniki społecznej lub wielkich rygorów państwa obiekt straszy pustkami – Twoje „świadczenie do bycia w obleganym centrum handlowym” stało się fizycznie, w dużej mierze zupełnie niemożliwe. Złudzenie obrotu gaśnie, więc Twój obowiązek uiszczania 100% ceny rynkowej musi prawnie zostać umorzony lub proporcjonalnie wygaszony w odpowiednim „odstąpieniu od umowy”. Ten punkt bywa bardzo często i prężnie używany przez największe sieci odzieżowe w Polsce celem wygaszania niechcianych już, „starych punktów i placówek”.
Walka Kodeksowa 3: Rebus Sic Stantibus, czyli as w rękawie wprost do Sądu
Klauzula ta zakłada ratunek państwa nad małymi, których zmiażdżyła machina zewnętrzna. Zmiana rygorów (np. zakazy nałożone na cały handel, ucięcie podaży) spowodowała drastyczną dysproporcję. Umowa handlowa, która do tej pory świetnie żyła z obrotu, nagle jest maszynką generującą miliony zł długu za ułomny najem w 4 ściany. Strona Najemcy wysyła potężne pismo przedprocesowe (powództwo o korektę umowną przez Wyrok Sądu). Kto rozsądny z zarządu Centrum Handlowego wolałby spierać się wiele bolesnych lat w Sądach zamiast pójść z wieloletnim najemcą na kompromisową Ugodę Odejścia?