The Polish Order in 2022 and 2023 has introduced many changes and it seems that there will be even more confusion in tax regulations. The new regulations also affected the real estate rental sector, and because we represent a law firm specializing in matters relating to real estate lease agreements – therefore, we have prepared the following guide on the principles of taxation of lease agreements.
💡 Key takeaways
- Od 2023 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany (8,5% lub 12,5% od przychodu).
- Kwalifikacja najmu jako prywatnego lub w ramach działalności zależy m.in. od skali, stopnia zorganizowania oraz tego, czy nieruchomość wchodzi w skład majątku firmy.
- Wynajmując lokal użytkowy (usługowy), podlegasz pod VAT w wysokości 23% niezależnie od tego, czy jest to najem prywatny, chyba że korzystasz ze zwolnienia podmiotowego do 200 tys. zł obrotu.
- Przejście na ryczałt w najmie prywatnym oznacza brak możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu (np. remontów czy amortyzacji).
W naszej ocenie podstawowym kryterium różnicującym najem prywatny od działalności gospodarczej jest stopień jej zorganizowania – którego podstawową determinantą jest ilość czynności wykonywanych stale przez osobę wynajmującą.
First of all, let's establish what the situation looked like before the introduction of the "Polish Order". For this purpose, we recommend reading our article "Commercial premises rental tax – what is worth knowing?”. Ustawodawca stale wprowadza modyfikacje, które mogą mieć wpływ na treść porad. For the most up-to-date advice on all matters relating to real estate rental, please visit us initial consultation, at our law office or online.
W ramach naszej praktyki prowadzimy w każdym roku kilkadziesiąt spraw dotyczących wynajmu lokali użytkowych. Profesjonalnie doradzamy tworząc i negocjując umowy najmu, a także analizując projekty umów najmu przesłane przez drugą stronę.
Najem prywatny czy w ramach działalności gospodarczej?
Rozważania na temat rozliczeń podatkowych w zakresie najmu rozpocząć należy od określenia tego, z jakim typem najmu mamy do czynienia. W obydwu przypadkach zasady rozliczania są nieco inne.
Z najmem prywatnym będziemy mieć do czynienia, gdy dana nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym osoby fizycznej, samo wynajmowanie jej nie ma charakteru zorganizowanej działalności gospodarczej, a wpływy z jego tytułu mają charakter „odrębnego źródła przychodów”. Z najmem w ramach działalności gospodarczej natomiast będziemy mieć do czynienia, gdy przedmiotem działania przedsiębiorcy jest najem profesjonalny lub gdy wynajmowana nieruchomość należy do majątku spółki albo została wciągnięta w poczet środków trwałych.
Example 1
Pani Barbara kupiła lokal użytkowy na parterze nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. Sama na co dzień zajmuje się prowadzeniem apteki. Nie prowadzi działalności gospodarczej ukierunkowanej na rynek nieruchomości. Stosunek ten będzie miał charakter najmu prywatnego.
Przykład 2
Pan Artur prowadzi firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami. W nowej galerii handlowej, działając pod swoją firmą nabył kilka lokali użytkowych przeznaczonych pod sklepy. Stosunek ten będzie miał charakter działalności gospodarczej.
Kryteria te pozostają jednak niejasne. Co do zasady wydaje się jednak, iż interpretacja przepisów zmierza raczej w stronę szerszego uznawania najmu prywatnego. Pomocna w tym zakresie jest Uchwała NSA sygn. akt II FPS 1/21 z maja ubiegłego roku:
Revenues from rental, sublease, lease, sublease and other contracts of a similar nature are included without limitation in the source of revenue listed in Art. 10 section 1 point 6 of the Act of July 26, 1991 on personal income tax, unless they constitute an asset of the property of a natural person which was introduced by him into the property related to the performance of business activities.
Rozliczenia w ramach najmu prywatnego (ryczałt)
People who so far settled on a tax scale basis could also settle in this way in 2022. From 2023, taxation of private rental will be based solely on a lump sum tax.
W tym zakresie funkcjonują dwa progi:
- 8,5% – pierwszy próg podatkowy do przychodu 100.000,00 zł;
- 12,5% – od kwoty nadwyżki ponad 100.000,00 zł przychodu.
Należy pamiętać, iż w tym przypadku mamy do czynienia z przychodem, jako podstawą rozliczenia, a nie dochodem. Z tego względu nie ma możliwości odliczenia kosztów związanych z uzyskaniem przychodu (nakłady poczynione przez wynajmującego pozostają irrelewantne).
Settlements within the framework of business activities
In the case of settling the lease as part of a business activity, there are three options:
- Tax scale 12% and 32% on income;
- Flat tax 19% on income;
- Ryczałt 8,5% oraz 12,5% od przychodu.
Nowością wprowadzoną przez Polski Ład jest obowiązek płacenia wraz z tymi podatkami składek zdrowotnych (odpowiednio 9% w skali, 4,9% w liniowym oraz stała kwota w ryczałcie).
Podatek dochodowy to nie wszystko – co z VAT?
Poza podatkiem dochodowym odnieść się należy także do VAT. Co ważne – in the case of service premises, it must be paid both in the case of private lease and that run as part of a business activity.
Niezależnie od tego czy się z tym zgadzamy, czy też nie, każdy najem lokalu użytkowego jest wg ustawy o VAT działalnością gospodarczą. Stawka wynosi 23% (zwolnienie dotyczące celów mieszkaniowych tu nie obowiązuje). Można jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), z którego zwolnieni są podatnicy, których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000,00 zł.
Najważniejsze zmiany w Polskim Ładzie
Zawężenie możliwości rozliczania się w ramach skali podatkowej przy najmie prywatnym utrudnia ekonomiczne podejście do rozliczeń. Brak możliwości odliczania kosztów remontów, kredytu czy amortyzacji oznacza, że choć procent jest niższy, to podatek płacimy od całej kwoty przychodu. Wybór odpowiedniego sposobu rozliczenia w ramach działalności jest z kolei obarczony analizą składek zdrowotnych.