Obecna sytuacja epidemiologiczna rodzi tysiące pytań o możliwość modyfikacji, czasowego obniżenia kosztów, czy nawet natychmiastowego zakończenia trwających stosunków prawnych między obywatelami. Wiele osób z dnia na dzień opuściło wynajmowane mieszkania ze względu na zdalną naukę czy pracę. W świetle prawa i twardych umów wcale jednak nie oznacza to, że czynsz można przestać płacić. Poznaj najważniejsze wyjścia awaryjne.
💡 Key takeaways
- Najlepszym rozwiązaniem jest zawsze obustronna negocjacja (często tańsza i szybsza dla właściciela niż miesiące na poszukiwanie nowego, zaufanego najemcy z dołka).
- Wypowiedzenie „z ważnych przyczyn” lub tzw. klauzula „rebus sic stantibus” (nadzwyczajna zmiana stosunków), dają szansę na ingerencję Sądu w umowy terminowe.
- Ostrożnie trzeba szafować zarzutem powołującym się na „wady prawne utrudniające korzystanie z mieszkania”, ponieważ o ile uczelnia jest zamknięta – same mury i dostęp do mieszkania pozostają w pełni sprawne z perspektywy Właściciela.
Samo pojęcie wady zależy od interpretacji. Ograniczenia sanitarne nie niszczą możliwości fizycznego korzystania z mieszkania, niszczą jedynie Twój osobisty cel przebywania w nim (np. odcięty akademik czy utrata etatu w mieście docelowym). To utrudnia korzystanie z łatwych klauzul „o wadliwości”.
Jak uwolnić się od umowy najmu mieszkania? Wypowiedzenie czy obniżenie czynszu?
Outline of the problem
Wielu najemców w dużych miastach już od dłuższego czasu pozostawiło swoje mieszkania puste, by wrócić do domów rodzinnych w obliczu restrykcji, nauczania zdalnego czy telepracy. Mimo to pozostają oni uwięzieni wielomiesięcznymi kontraktami – podpisanymi rygorystycznie np. na „czas określony 12 pełnych miesięcy”. Przedstawiamy możliwe manewry prawnicze w celu zmniejszenia rosnących jak lawina opłat.
Wariant 1: Obniżenie czynszu
Dla każdego Wynajmującego, widmo utraty kilkumiesięcznych dochodów, strach przed włamaniem do pustego lokalu, oraz obawa o trudności z szukaniem lokatorów na martwym rynku są gigantyczne. Dlatego ugodowe, polubowne wynegocjowanie obniżenia np. do progu gołych kosztów (na kilka miesięcy, do ponownego ustabilizowania gospodarki) to rozwiązanie opłacalne biznesowo dla obydwu stron.
Jeśli mowa o narzędziu twardego prawa, Art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego z góry pozwala domagać się obniżenia, jeśli w rzeczy najętej (mieszkaniu) pojawią się wady. Pandemia stanowi silny oręż, ale wada musi ograniczać przydatność lokalu. Ponieważ w mieszkaniu nic fizycznego się nie zepsuło (możesz tam spać i myć ręce), walka w sądzie oprze się na udowodnieniu, że obostrzenia tworzą pewien typ wyższej „wady prawnej”.
Wariant 2: Wypowiedzenie Umowy (Ważne przyczyny)
Dla umów na czas NIEokreślony droga jest prosta: wysyłasz miesięczne czy 3-miesięczne wypowiedzenie ustawowe i opuszczasz kwaterę. O wiele trudniej jest jednak w standardowych umowach na czas Określony. Takie kontrakty można zerwać wyłącznie w sytuacjach, w których umowa sama daje taką „furtkę”. Furtki (zapisy typu „najemca może wymówić lokal z tzw. WAŻNYCH PRZYCZYN”) wymagają solidnej, obiektywnej wymówki w Sądzie. Sama wola najemcy nie jest wystarczająca.
Gdy obiektywnie jednak zamieszkiwanie np. w stolicy straciło dla ucznia jakikolwiek sens edukacyjny – argumenty o utracie użyteczności dla tego konkretnego celu mogą przechylić szalę w sali sądowej na korzyść Najemcy zrywając „czas oznaczony”.
Ciekawostka: wada zagrażająca zdrowiu:
A co jeśli współlokator zapada na zaraźliwą chorobę zakaźną? Prawnicy przewidują, że z powodu silnego art. 682 KC (zagrożenie dla zdrowia na skutek fatalnej wady uniemożliwiającej użytkowanie np. wspólnej toalety) takie zdarzenie umożliwiałoby z mocy prawa wypowiedzenie umowy w trybie zaledwie jednodniowym.
Wariant 3: Nadzwyczajna zmiana stosunków
Klauzula z przepisu 357(1) K.C. (Rebus sic stantibus) to potężne narzędzie w rękach wytrawnego prawnika. Stanowi, że jeśli zachodzi rzadkie, ekstremalne i druzgocące wydarzenie, którego żadna ze stron przy podpisywaniu kontraktu w żadnym razie nie mogła racjonalnie przewidzieć (wojna, epidemia), a wykonanie umowy uderzyłoby po jednej ze stron rażącą i destrukcyjną stratą, Sąd nakazuje po prostu taką umowę rozmontować.
Wada tego rozwiązania polega na tym, że Rebus odbywa się wyłącznie na Sali Sądowej. To jednak mocny punkt przy wysyłaniu poważnych żądań w wezwaniu przedsądowym na biurko właściciela.
Podsumowanie sytuacji Prawnej
Choć „czas oznaczony” zamyka drogę przed łatwym odejściem, rygorystyczne przepisy prawa dają szansę wykorzystać m.in. braki umowne i odciążyć własne barki od rujnujących strat opustoszałych pokoi. W Kancelarii Kłodziński jesteśmy od lat ekspertami od trudnych, wielopiętrowych negocjacji kontraktów w nieruchomościach, zapraszamy do korzystania z porad prawnych w stolicy.