Trudno znaleźć osobę, która nie miałaby w ogóle do czynienia w swoim życiu z umową. Powszechnie już zawieramy umowy takie jak: umowy o pracę, kredytowe, na zakup domu czy samochodu, najmu mieszkania czy dotyczące świadczenia usług. Wydaje się więc, że pojęcie umowy zadomowiło się na dobre w naszej świadomości. Wciąż jednak niewiele osób posiada wiedzę, w jaki sposób wpływać na jej treść (jeszcze przed zawarciem) i jak ją skutecznie wypowiedzieć.
💡 Key takeaways
- Podpis pod umową to nie tylko formalność graficzna, ale wejście w szereg praw i obowiązków, w tym tych, które nie wynikają wprost z umowy, ale z ustaw i przyjętych zwyczajów.
- Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy należy ją dokładnie przeczytać, a ewentualne wątpliwości lub niekorzystne postanowienia negocjować (np. przy umowach narzucanych z góry).
- Kluczowym elementem dobrze skonstruowanej umowy są postanowienia określające zasady i terminy jej wypowiedzenia. Warto je uwzględniać nawet przy transakcjach ze znajomymi.
- Skuteczne wypowiedzenie wymaga odpowiedniej formy (zazwyczaj pisemnej lub dokumentowej), precyzyjnego wskazania przedmiotu umowy oraz dowodu doręczenia drugiej stronie.
Niezależnie od sposobu, w jaki dana kwestia zostanie wyrażona w zawartej umowie, czynność zawarcia umowy wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.
Znaczenie podpisu i wchodzenie w zobowiązania
Ogólnie rzecz biorąc, dla uniknięcia ewentualnych nieprzyjemnych niespodzianek związanych z zawarciem określonej umowy i późniejszym stosowaniem jej postanowień, należy podjąć odpowiednie kroki jeszcze przed jej podpisaniem. W zależności od związanego z nią poziomu naszego zaangażowania (zwłaszcza finansowego), warto jej treść skonsultować z profesjonalistą w zakresie zawierania umów i ich wypowiadania – czyli np. z radcą prawnym.
Podpis na umowie nie stanowi wyłącznie graficznego znaku. Oznacza to, że wchodzimy tak w określone z niej prawa, jak i obowiązki. Na podstawie umowy druga strona może od nas oczekiwać określonego zachowania – i to pod rygorem wejścia na drogę prawnego egzekwowania, jak również pociągnięcia do odpowiedzialności za jego brak. Podpisywane umowy trzeba czytać dokładnie, niezależnie od tego, jak błahych kwestii dotyczą. Czasem wzory umów są nam narzucane. Nie zawsze są to jednak sztywne ramy, których nie da się zmodyfikować, a jeżeli commercial premises lease agreement contains provisions that we do not like - you should absolutely refuse to sign such a contract.
Zasada swobody umów i jej granice
Co do zasady w kwestii kształtowania treści zawieranych umów obowiązuje tzw. zasada swobody umów. Zgodnie z nią, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się:
- properties (nature) of the relationship,
- neither act
- principles of social coexistence.
Trzeba pamiętać, że przez zawarcie umowy strony ją podpisujące wchodzą w relację. Powoduje to, że niezależnie od tego, jak dana kwestia zostanie uregulowana w dokumencie, faktycznie konsekwencje mogą być znacznie szersze.
Niezapisane w umowie konsekwencje prawne – przykłady
Przykładowo: Jan Kowalski wynajmuje mieszkanie Piotrowi (synowi sąsiada). Piotr podnajmuje mieszkanie za zgodą Jana dwom kolegom. Kowalski ma podpisaną prostą umowę z Piotrem na określoną kwotę, ale za pośrednictwem Piotra dostaje także większą kwotę od jego kolegów, z którymi umówił się ustnie. Podczas imprezy koledzy niszczą mieszkanie. Twierdzą, że skoro nie podpisali umowy, to nie ponoszą odpowiedzialności i nie da się udowodnić, że w ogóle korzystali z lokalu.
W tej sytuacji występują szersze aspekty prawne:
- Rozliczenia z fiskusem: Obowiązek rozliczenia osiąganych przez wynajmującego przychodów, nawet tych od współlokatorów, wynika wprost z ustaw podatkowych, nawet jeśli nie ma o tym mowy w umowie.
- Odpowiedzialność za szkody: Brak umowy pisemnej ze współlokatorami nie przesądza o braku odpowiedzialności. Z pomocą przychodzą zasady współżycia społecznego i utarte zwyczaje. Fakt płacenia i zamieszkiwania (dowiedziony np. zeznaniami sąsiadów) jest dowodem na zawarcie ustnej premises lease agreements. Mimo braku zapisów o zniszczeniach, dewastacje wykraczają poza normalne korzystanie z rzeczy.
Wypowiedzenie umowy – dlaczego to takie ważne?
Warto umowy zawierać na piśmie i przewidywać różne nietypowe sytuacje, niezależnie od zaufania. Autor niniejszego artykułu wynajął kiedyś rodzinie mieszkanie, a po parapetówce znalazły się w nim okoliczne krzewy… 🙂.
As a rule, termination provisions should be included in absolutely every contract concluded. Paradoksalnie to właśnie spisana umowa (nawet z przyjaciółmi czy rodziną) nas przed konfliktem chroni. Trzeba jednak pamiętać, iż terminy wypowiedzenia i zasady w pewnych ustawach mogą być uregulowane odgórnie (odmienne uregulowania mogą wymagać zgody obu stron).
Jak przygotować skuteczne wypowiedzenie?
Instytucja wypowiedzenia umowy to narzędzie ostateczne. Zawsze warto najpierw wezwać drugą stronę (na piśmie, mailem) do wykonania umowy.
W najprostszej formie umowa może zawierać postanowienie: „Stronom przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Termination of a fixed-term lease agreement wymaga zachowania formy dokumentowej”.
Z punktu widzenia dowodowego wypowiedzenie umowy powinno zostać sporządzone tak, by było do udowodnienia. Samo pismo powinno zawierać:
- oznaczenie miejscowości i daty (choć najistotniejsza jest data doręczenia);
- dane składającego i odbiorcy wypowiedzenia;
- nagłówek (np. „Wypowiedzenie umowy”);
- informację identyfikującą umowę (numer, data zawarcia);
- informację dotyczącą terminu wypowiedzenia (kiedy umowa przestanie obowiązywać);
- salutation and handwritten signature.
Ważne jest skuteczne doręczenie (np. listem poleconym). Jeśli w umowie nie zastrzeżono inaczej, zgodnie z K.c. wypowiedzenie może być dokonane także mailem (forma dokumentowa).