Wynajem mieszkania bez zgody małżonka lub współwłaściciela – co musisz wiedzieć?
Wynajem mieszkania może wydawać się prostym procesem, jednak w przypadku współwłasności, w tym szczególnego typu jakim jest współwłasność małżeńska, pojawia się wiele kwestii prawnych, należy wziąć pod uwagę. W poniższym artykule wyjaśniamy, kiedy można wynająć mieszkanie albo inny lokal bez zgody współwłaściciela. Na początku opisujemy kwestie związane z brakiem zgody męża lub żony. W dalszej części analizujemy także wyjątki od głównych reguł oraz wskazujemy jakie przepisy prawne regulują kwestie związane z wyrażaniem zgody na wynajem nieruchomości przez ich współwłaścicieli.
What is matrimonial community of property?
In Poland, upon marriage there is automatically matrimonial propertyunless the spouses decide to conclude a property agreement (so-called prenup) which establishes property separation. The community of property includes all property acquired by both spouses during the marriage, unless otherwise stated in the property agreement.
Down personal property, separate regulations shall apply. Personal property of each spouse include, but are not limited to:
- items acquired before the marriage,
- items acquired by one spouse solely by inheritance, bequest or donation,
- non-transferable rights to which only one person is entitled,
- items used to meet the personal needs of only one of the spouses.
Renting a dwelling that is a jointly-held matrimonial property
In accordance with Article 37 § 1 Family and Guardianship Code (k.r.o.), wynajem mieszkania będącego wspólnym majątkiem małżonków wymaga zgody obojga małżonków. Oznacza to, że jeden z małżonków nie może wynająć mieszkania bez zgody drugiego. Brak tej zgody powoduje tzw. „bezskuteczność zawieszoną” czynności prawnej, co oznacza, że umowa nie wywołuje pełnych skutków prawnych, dopóki drugi małżonek jej nie potwierdzi. Zawarcie i rozpoczęcie wykonywania takiej umowy może skończyć się powstaniem zasadnych roszczeń, które może skierować małżonek, który zgody nie wydał.
Jednak od tej reguły istnieją wyjątki, kiedy wynajem mieszkania przez męża lub żonę, bez zgody drugiego małżonka jest możliwy. Taka sytuacja następuje choćby wtedy, kiedy mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków, czyli na przykład zostało nabyte przed ślubem, albo w drodze spadku lub darowizny. Są też inne wyjątki.
Is it possible to rent a flat without my spouse's consent when running a business?
W przypadku, gdy małżonek prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, a wynajem lokalu jest stricte związany z tą działalnością, sytuacja również może wyglądać inaczej, niż w przyjętej regule. Jeżeli mieszkanie lub lokal jest wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej jednego z małżonków, warto skonsultować się z prawnikiem, aby już w konkretnych realiach ocenić, czy na wynajem danego lokalu wymagana jest zgoda drugiego małżonka.
W niektórych przypadkach sąd może wydać zgodę zastępującą zgodę małżonka i nie jest bardzo trudno taką zgodę uzyskać, jeżeli wniosek zostanie odpowiednio umotywowany. W takiej sytuacji rekomendujemy skorzystać z usług doświadczonej w takich sprawach law firm, ours or another with a similar profile.
Separation of matrimonial property and rental housing
If the spouses have concluded an agreement on property separation (the so-called prenup), each of them has the right to manage his or her property independently. In such a situation - still quite unusual in Poland - renting a flat, which belongs to the personal property of one of the spouses, does not require the consent of the other spouse. With separation, each spouse manages only his or her own property.
Spousal consent to rent - what form must it take?
The spouse's consent to the agreement should, as a general rule, be given in a form appropriate to the agreement.
Pytanie o skutki niedochowania formy pisemnej, poprzez wyrażenie zgody w formacie np. mailowym czy sms’owym – jest pytaniem dosyć wielowątkowym i wieloaspektowym. Dlatego w tej sprawie zapraszamy do konsultacji z Kancelarią, odpowiedzi możemy bowiem udzielić dopiero po szczegółowym zbadaniu konkretnego stanu faktycznego.
Can an email consent to a tenancy agreement be effective?
Odpowiedź na to pytanie jest w dużym stopniu uzależniona od szczegółów danej sprawy. Nie można takiej sytuacji w której taka mailowa zgoda będzie wystarczająca całkowicie wykluczyć, ale w realiach danej sprawy może się okazać, że jednak taka zgoda skuteczna nie jest.
Classic cases of joint ownership of a dwelling or premises (non-marital):
Renting a flat without the consent of a co-owner - what are the rules? How does renting other premises without the consent of co-owners work?
This again very much depends - first and foremost - on the number of shares in the property owned by the party planning to enter into the lease without the consent of the co-owner or co-owners. Secondly, on the previous use of such property and its nature. Thirdly, on the provisions of the lease agreement.
This is because we need to establish what proportion of the shares accrues to the person who performs the renting of the property and whether the act performed by him exceeds the scope of ordinary management.
What is ordinary management and what exceeds its scope?
Ordinary management refers to activities that are related to the day-to-day management of the property and do not change its legal or utilitarian status. Examples of ordinary management activities could be the collection of rent or minor repairs.
According to the most persuasive view of the legal doctrine, whether the lease of premises exceeds the scope of ordinary management must be considered casuistically, i.e. with strict reference to specific factual situations. This problem, and the determination of the rights of the parties, definitely requires a broader view of the scope of the co-owned property, the previous use of the property and the terms of such an agreement. For example, we will look a little differently at the situation of the lease of the largest field in the village, for 20 years, jointly owned by two people who have no value apart from it, and a little differently at the joint ownership of a commercial pavilion with five premises and the object of the lease is to be one of them. Again, we will look a little differently at a contract which is to concern the rental of a flat to a television crew for a period of 6 hours, and a little differently when the lease of the same flat for unknown reasons has been concluded in advance for 10 years.
What if the consent of the co-owner cannot be obtained?
If one of the co-owners does not agree to rent the premises (e.g. a flat), it is usually possible to apply to the court for the appropriate permission to do so or, for example, to appoint a manager. The court always makes its decision taking into account the interests of all co-owners. The court will usually give its consent if you convince it that renting the property does not harm the interests of the other co-owners.
Case law on leases without the consent of the spouse or co-owner
The courts have repeatedly addressed the issue of renting property without the consent of the spouse or co-owner. In a 2008 judgment (ref: III CSK 87/08), Supreme Court stated that a legal act performed without the required consent of the other spouse triggers the so-called state of suspended ineffectiveness. This means that the lease agreement binds the parties, but is incomplete - it only becomes fully effective once the consent of the other spouse has been obtained.
On the other hand, in a slightly different way, in a 2017 judgment (ref: II CSK 546/15), Supreme Court uznał, że wynajem nieruchomości dokonany przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest skuteczny obligacyjnie tylko wobec tego współwłaściciela, który dokonał wynajmu. Nie ma to jednak skutków względem współwłaściciela, który nie wyraził zgody na tę czynność, ani nie odnosi skutków rzeczowych.
Summary
Wynajem mieszkania lub lokalu bez zgody współwłaściciela lub małżonka jest możliwy, ale wymaga znajomości odpowiednich przepisów i w wielu przypadkach wiąże się z koniecznością uzyskania zgody sądu. Czasem wystarczy skierowanie przez Kancelarię odpowiedniego wezwania. Ważne jest, aby ustalając stan faktyczny dokładnie zrozumieć różnice między wspólnością majątkową, rozdzielnością majątkową oraz współwłasnością w częściach ułamkowych, być w stanie prawidłowo rozpoznać sytuację, a w razie potrzeby nie bać się sądów – które przecież są od tego żeby nam pomagać. Także i w takich kwestiach. Zwłaszcza tam, gdzie brak wynajęcia mieszkania lub lokalu przynosi straty, albo odwrotnie – zawarta bez naszego udziału umowa jest niekorzystna.
We have described the subject as comprehensively as possible, but if you are a person aggrieved by such a situation, or if you have doubts about renting a property without the consent of the other spouse or co-owner, it is worth consulting the problem with our Law Firm or another with a similar profile. We handle cases nationwide and consultations are also possible online.